融資付けする為に資料整理していたら、過去の事業計画書、職務経歴書が出てきた。その１
一年前の職務経歴書、事業計画書を見直した。
ちょうど一年前の今頃、
融資がつかない状況を変えるべく、
色々動いていました。
その少し前はもう融資とかどうせ無理やしと、
融資そのものを諦めてしまってましたが、
ロバートキヨサキの金持ち父さんシリーズの読み直しなどを行なって、
また融資を受けようと決意したのでした。
ロバートキヨサキの金持ち父さんシリーズには、
他人資本の利用が大切であることを、
違う表現で何度も書いてあるのでした。
私が不動産賃貸業を一度は始めながら、
やめてしまっていた原因が、
まさにこの他人資本を利用するということを、
上手くできなかったからです。
自己資本でやれる小さな投資で、
そこから入ってくるわずかな収入を見た時、
お金を貯めた大変さと手に入れたものの少なさをみたら、
もっと稼げる方法を！！となってしまいました。
そして株式投資へと進み、
やめておけと書いてあった、
自分のお金をテーブルに置き続ける、
愚かなやり方で見事損失を出します。
２７００万円です。笑
そのことが、
ロバートキヨサキの金持ち父さんシリーズの読み直しなどを行なって、
強く反省する部分になっていたんですね。
もっと稼いでやる！！って、
ビジネスは軌道にのせたのですが、
株式投資は失敗して、
ようやく不動産投資に戻ってきたのに、
私はわかっていなかった。
他人資本の利用を、
ロバートキヨサキの金持ち父さんシリーズは強く発信していたということに。
ようやくビジネスで稼いでそのお金を収益不動産にして、
あれ、借金しなくていいんじゃない？と思っていたところに、
他人資本は利用をしなくてはいけないレベルだと感じさせてくれました。
それで気持ち的には融資引いてやる！！と盛り上がったのですが、
実際は生まれたての赤ちゃん法人だったわけなので、
普通にやっても厳しいことは予想しています。
だから、融資を引かない方法で、
資本が急成長する可能性のある中古テラスハウス投資にしたんですから。
普通にやっても融資付けは厳しいと感じてから、
いろいろ調べていくと、
返済できるかどうかが重要なので、
根拠となる売上や収入などが大切だというのは当たり前。
しかし、
ビジネスへの意欲や、
実質経営者の人となり
が大切という部分もある。
とわかりました。
実際、熱意で引いてきた融資の実例は美談として、
いくつもあります。
そして、
ビジネスへの意欲や、
実質経営者の人となり
それらを表すのに、
職務経歴書
事業計画書
は必要不可欠なものだと考えるようになりました。
どこの誰で、何をやりたいか？
本来は、
返せるかどうか、
返せない時に銀行が損をしないか、
よりも社会的意義は大きい部分です。
だからこそ、
融資をつけようと決意した時に書いたものが、
職務経歴書、
事業計画書、
でした。
2018/3/30の記載があったので、
今日が2019/4/14でだいたい一年前くらいのもの。
それを今回、
中古の木造アパートを買う時に融資付けをしようと
職務経歴書
事業計画書
を探している時にみつけて、
色々思うことがありました。
それを記事にまとめておきます。
融資付けする為に資料整理していたら、過去の事業計画書、職務経歴書が出てきた。その２
職務経歴書とは
インターネットで「職務経歴書」で検索すれば、
基本的には就職活動や転職活動の記事がたくさん出てきます。
基本的に人材を採用するという時にみられるものが「職務経歴書」です。
どこのだれか、何ができるのか、どんな人なのかを、
「職務経歴書」は書くものだと言えます。
金融機関に就職や転職するわけでもないのに、
これをわざわざ金融機関に提出する意味は、
やはり自分を知ってもらうことに尽きるといえます。
私達不動産投資家にとって「職務経歴書」は、
金融機関に対して、
自分の職務経験
自分の能力
をアピールし自分を売り込むための手段といえます。
だからこそ、
不動産投資家である私達は、
「職務経歴書」を作った方がいいと、
私は考えます。
もう一つ、自身の内面にせまることができる、
自分の棚卸ができるという部分があるので、
「職務経歴書」を作った方がいいと感じます。
「職務経歴書」を作成する過程で、
自分の過去の職歴などを振り返って整理したり、
金融機関に対するアピールの仕方を考えていくことになるため、
様々な効果が内面の自分にいい影響を及ぼします。
例えば、自分の能力や長所、強みにきづく、再認識する、
ということがあります。
私は特に実績を書き出ししていくと、
他人では真似できないだろうし、
会社内で誰も敵がいないような実績を出せていました。
それを書き出して時系列で処理し、
再認識したことは自信にもつながりますし、
自分を誇りに思うことにつながります。
私は自己分析も半端じゃないので、
気が付かなかった長所なんてものが、
あとから出てくるタイプではありませんが、
気弱で自分に自信のない人なんかは、
職務経歴などの経験を振り返って整理していくうちに、
これまで自分では気づかなかった
「自分にはこういう能力がある。」
「こういうことができる。」
「こういう良い面がある。」
みたいな自分の能力や長所、
強みを客観的にみて
知ることができると思います。
そして、金融機関から融資を受ける時に、
担当と一回も会うことなく融資が実行されることはないと思います。
担当に会って話をする機会は１度や２度ではないはず。
直接、担当に会って、
コミュニケーションをとっていく必要があるので、
ほぼ初対面だったりするタイミングで、
「職務経歴書」という形になっていることは、
いいコミュニケーションにつながりますし、
頭でも整理ができている状態は交渉事に強いです。
「職務経歴書」として形になることによって、
この担当者ともコミュニケーションが取りやすくなりますし、
「職務経歴書」に沿って質問なども進むでしょうから、
質疑応答の対策などもできます。
また、「職務経歴書」が形になることによって、
自分を売り込む時の材料が整理できている状態なので、
融資面談にもうまく対応できるようになると思います。
私の場合、
担当してくれた福岡信用金庫さんの担当は、
「職務経歴書」を見て、私をべた褒めでした。
ちょうど年齢も同い年だったので尚更すごいと思ってもらえました。
初対面で、すぐに長崎にある空き家の相談をされたり、、、笑
結局、よちよちの赤ちゃん法人だった私の会社に、
合計８００万円の融資をだしてくれているし、
プロパーでも出してくれた。
「職務経歴書」がなければ、
もっている不動産がエリア外で、
福岡信用金庫さんにとって担保価値はないし、
すぐに潰して逃げるかもしれない新設法人でリスク高い。
リスクの方が大きくて融資を出す意味がわからない企業が
私の会社であったことは間違いないです。
「職務経歴書」をつくって頂いたおかげで、
支店長の稟議決裁もスムーズでした。と
福岡信用金庫の担当者が言ってくれたので、
これも本音だったんじゃないかと思います。
もちろん、「職務経歴書」を、
書いたら通るものではないし、
どんな人であるかが重要なので、
特にサラリーマンだろうとチャレンジして、
誰がみてもわかる結果を実績としておくと、
間違いないなーと思いました。
とくに、サラリーマンなら、
会社が責任をとってくれるから、
リスクとって、
失敗したら会社に押し付けて、
上手くいったら「職務経歴書」に手柄として記載
もできるわけで、
そういうのもありだなーと思ったり、思わなかったり。笑
融資付けする為に資料整理していたら、過去の事業計画書、職務経歴書が出てきた。その３
事業計画書とは、
私がこれからはじめる事業や行なっている事業のこれからを、
実現可能性、採算性、安全性、成長性、を根拠を示しながら数値化し、
そしてその具体的な進め方などを、
客観的に、明瞭に、簡潔に、簡単にまとめた書類のことをいいます。
私がよくビジネスの設計図と呼んでいるものです。
なので、このブログでは設計図と記載があるほうが多い。
この設計図が正しければ、
書いてあることが全て現実になるし、
誤差であったり、矛盾であったり、甘さであったり、
中に含んでいると、上手く組みあがりません。
プラモデルみたいなもの、
このパーツをここにはめてって書いてあるのに、
サイズが違ってはまらないなら、
組みあがらないとか、
パーツを一つ無くしてしまって、
作れないとかですね。笑
経営者によって好みがあると思うのですが、
私は、
え、失敗するわけないやん！！って、
ビジネスモデルが組みあがった時に、
興奮を覚えるタイプです。笑
リスク限定型。
年俸契約×自分の強み＝安定した収益+仕事が入り続ける会社
余ったお金×収益不動産＝お金を余らせる装置+貯金箱
２つの式を組み合わせた会社が私の会社なので、
A+B＝新しい可能性
それとは別に、
急拡大できるビジネスモデルだったり、
参入障壁の非常に高いビジネスモデルだったり、
まだこの世にないビジネスモデルだったり、
経営者の好みがわかれると思います。
どれも、結局設計図でしかないからですね。
昔私は、どこにもない素晴らしいビジネスを探すことに必死でした。
今は、そんなことは必要ないと考えるようになりました。
ちなみに、そんな今の方がどこにもない素晴らしいビジネスをやれる状況です。
不思議ですね、ほんとにこればっかりは。
金融機関としては、
お金を貸し出す立場なので、
この事業計画書に書いてあることが再現性のあるものなのか、
判断していかないといけない立場になります。
ところが金融機関は経営者ではありませんし、
その分野の専門家でもないので、
具体的には判断できないのが普通です。
だから、
あんまり突拍子もないような夢物語でもダメですし、
既に実績のあるものじゃないとダメですし、
過去に不利な実績のあるものじゃダメです。
たとえば、スルガ銀行のかぼちゃの馬車事件が起こる前は、
一括借り上げのサブリースがついている収益物件は、
借り手が決まっているので安全とみなされて、
高い評価を得ていました。
ところが、スルガ銀行のかぼちゃの馬車事件後には、
一括借り上げのサブリースがついている収益物件は危険とみなされていて、
融資がおりなくなっていたりします。
これは金融機関が貸し出した前例で、
スルガ銀行のかぼちゃの馬車事件により、
返済できない人間がでたことで、
このビジネスモデルはダメだと
不利な実績が出たビジネスモデルと言えます。
かぼちゃの馬車がシェアハウスだったせいで、
とばっちりでシェアハウス融資も厳しいみたいです。笑
それは違うんちゃう？って思いますけどね。
そういう意味では、
私がお金を借りようとしている
賃貸事業はお金持ち相手に安定して繰り返された融資の歴史分、
金融機関にとってもおいしい話なので、
融資が通りやすいです。
最近は、
サラリーマンに貸したものが返ってこないなどもあり、
お金持ちや既に賃貸事業で成功実績のある人に、
原点回帰している節がありますし、
やはり過去の実績がどうかというのは大切です。
私が今回融資付けを本格的に動いているのも、
今、賃貸事業の実績をつくっておけば、
貸したい法人へとなれる。
だからこそ、今、
本格的に融資付けに動いていると言えます。
よく資産管理法人をわざわざ別でつくるのですが、
それは、賃貸事業だけ独立していた方が安全であり、
間違いないビジネスモデルの融資したい企業とみられるからです。
要は金融機関から見た時のためだったりします。
他のマイナスを出す可能性のある事業との複合企業より、
賃貸事業だけの企業の方が貸しやすいって、
オモシロイ話です。
融資付けする為に資料整理していたら、過去の事業計画書、職務経歴書が出てきた。その４
融資付けになぜ事業計画書、職務経歴書が必要なのか
貸す側の立場で考えていかないとわからない部分です。
私の同級生にミュージシャン志望の３１歳週５のアルバイトがいます。
こいつがお金貸してくれと言ってきても、
まったく、１円も貸しません。
そいつが危機的な状況であっても、
１円も貸しません。
そいつが今まで私に価値を提供したことがない。
そいつからお金を貸してもらったことがない。
そいつに貸してお金が返ってくるとは思わない。
最悪返ってこなくてもいいから助けたいとも思わない。
私がお金持ちなのと、こいつにお金がないのは関係がない。
だから、１円も貸しません。笑
というか、ほとんどの友人や知り合いに貸す気はないです。
で、重要なのは、
こいつの人となりを考えると、
とてもじゃないけど貸すに値しない。
だから貸さない。
金融機関からみたら、
どこのだれかわからないというのは、
まずスタートラインにも立ってないと言えるでしょう。
事実、融資は紹介で繋いでもらえと、
不動産投資家の間では話に出ています。
知り合いから紹介してもらって、
いわゆる身元保証人みたいな人がいる状態でないと、
相手もされないというのです。
じゃぁ、少なくとも、
どこのだれかわかる「職務経歴書」をつくって
なんのためになにをするか「事業計画書」をつくって、
持参できないとダメだと思います。
ちゃんと事業計画書、職務経歴書がつくれる人と、
ちゃんと事業計画書、職務経歴書がつくれない人は、
明確に区別することができ、
それもやはり判断材料になり得ると言えます。
金融機関から見た時に貸したい人になる為には、
ちゃんと事業計画書、職務経歴書がつくれる人であるべきだし、
内容を見ても貸し出して大丈夫と思える内容であるべき。
貸したい⇒ビジネスモデルが厳しい⇒貸せない
貸したい⇒ビジネスモデルもいい⇒貸す
貸したくない⇒ビジネスモデルが厳しい⇒貸せない
貸したくない⇒ビジネスモデルがいい⇒貸さない
相手にしているのはやはり人だと思います。
その人とコミュニケーションとる準備は必要だと思います。
融資付けする為に資料整理していたら、過去の事業計画書、職務経歴書が出てきた。その５
融資付けに必要な書類とは
金融機関によってバラバラです。
どこまで用意するかという問題もあります。
ある人は、
家族、親戚、の銀行口座のコピー集めたって人がいました。
一族でこれだけ安定している、だから大丈夫と。笑
意味あるかどうか、わかりませんけど、熱意は伝わる。笑
今回三井住友トラストローンアンドファイナンスは、
法人向けアパートローン事前相談表
本人確認書類（申込人・連帯保証人）
物件資料（販売チラシ・謄本・住宅地図）
収入関係資料（源泉徴収票・確定申告書・決算書等の写し）
でしたが、やはり事務的で、
これだけでは足りない。
よほどの収入や資産がないと、
説得力出せないと感じます。
そこで、
尊敬する投資家の一人が、
やっている融資用の資料集リストを公開してくれていたので、
私はそれを使っています。
リストなので、
それをそのまま引用しますね。
①私自身の職務経歴書
②私（ 及び法人 ）の金融資産を証明する資料
・全口座の通帳コピー
・その一覧
③経営方針を簡潔に説明する資料
④所有物件に関する資料
・物件一覧
・物件毎の謄本・返済予定表・固都税評価証憑・管理報告書
・入居状況の一覧
⑤購入物件に関する資料
・物件資料一式
・購入後のアクションプラン
・自作の返済予定表
⑥過去3期分の決算資料
なるほど納得のラインナップです。
私もこのリストを使っています。
この投資家の方が、
銀行マンと話した内容というのが根拠になってまして、
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
相談者の経歴・人となりはもちろん、
金融資産の状況や所有物件の収支・資産性、過去の経営状況、
購入する物件をどのように経営していくか
などの全体像を網羅的に把握しないと、
融資稟議が書けない
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
だから、先ほどあげた融資提出用の資料集になります。
あのラインナップである意味がよくよくわかるのです。
融資付けする為に資料整理していたら、過去の事業計画書、職務経歴書が出てきた。その６
融資付けで有利になる部分
銀行によって提出を求められるものが違うということで、
資料を用意するのに時間がかかる人が多いとのこと。
サラリーマン投資家とかなら、
本業の合間をぬって資料をかき集めたり作成したりが必要です。
ですから、次の休みまで動けないなんてことが多々あると思います。
だから金融機関に融資の相談に行く、
ある資料を用意してくださいと言われる、
後日会社休みの日に取りに行く、
また出しにいく、
でも、まだ何か足りない、
なんてことはあるわけです。
動きが取れるアフター５には、
必要な資料が集められないなんてことも、
役所関係書類だと、あるあるです。
言われてからノソノソとしか用意できない他の誰かより、
最初から全て揃った状態で面談を受けてくれる私。
どちらの方が金融機関にとって良いのかと考えると、
資料を先に用意する有利性が見えてくると思います。
これが、
事業計画書、職務経歴書を書いて、
準備しておく有利性だと思います。
資料を用意しているという事実、
資料を用意できるという事実、
が融資に有利に働きます。
たとえば他の誰かが私より多少マシな資産規模だったとして、
それでも私の方が優良顧客な気がします。
最短の時間で稟議書を書けて、
さっそく審議に入れるのは金融機関としては、
時間対効果が大きいからです。
私ももう少し金融機関の為にも属性を上げる努力はしていきます。
だって、持ち込みされた案件で話を聞いて、稟議書いて落ちること、
こんなに最悪なことはないわけです。
サービス残業みたいなもの。
やるという手間は変わらず。
成果がないのが最悪です。
私も金融機関にとって、
あそこなら融資の実績を出せる！成績にできるぞ！！と思う、
貸しやすい貸し出し先になることを目指しています。
ようやく会社が大きくなり始めて、
資本が資本をよぶ状況になり、
間もなく、貸しやすいゾーンに入ります。
それでも、
やはり努力は続けていくべきだと、
私はそのように思います。
融資付けする為に資料整理していたら、過去の事業計画書、職務経歴書が出てきた。その７
ということで、１年前に自分が融資を調べて、
いろいろ取り組んだその事業計画書、職務経歴書を再編集するのに、
また記事に気づきをまとめていきました。
2018/3/30に書いた職務経歴書、事業計画書だったので、
だいたい一年前くらいのものになります。
そうすると書かれている内容が1年前のもので、
1年前の状況がよくわかります。
まだ、１年前のその頃は、
大阪府枚方市牧野阪にある土地が契約者が決まってなかったり、
京都府向日市森本町の中古テラスハウスがリフォーム中だったり、
京都府京都市伏見区両替町の土地が荒れ地だったりしてましたし、
法人で大阪府高槻市天川新町の中古テラスハウスを取得してなかったり、
でした。
その一年前の状況と比べて、
借り手が見つかって、
13万円が毎月入って来るようになっていたので、
1年で156万円が増える仕組みになっていました。
それぞれの金額が小さいので、
あまり気がつけてなかったですが、
そりゃ、お金が余ったと感じ始めるよなーと思いました。
学生の時、忙しい合間で
アルバイトをやってもらえた金額が、
だいたい１３万円でした。
今も事務職手取りで１３万円/月の人はいますから、
凄いことですよね。
まだビジネスのほうも、
もう一店舗の経営が始まったことで、
売上が急拡大しました。
その分純利益も増えたので、
またまた余るわけです。
こうなると、遅かれ早かれという状態で、
遅くとも拡大していくし、
早いと急拡大していくし、
という状況です。
それがどうなっていくか、
私はやっぱりコントロールしたい人なんです。
地道にでも、
やり続けたからこそ、
今の自分がここにいるわけですし、
予定を立てて、実行してきたからこその自分です。
遅かれと時間に身をゆだねる方法もあるのですが、
そうではなくて融資を受けて加速していく、
それが私の目指すべき姿だと思うです。
そうやって進んだ先にしか、
見えるものはないですし、
時間に身を任せるやり方は、
年をとったり、
脳みその働きが悪くなってからでいいかな？？笑
元気で、やること全てに自信と誇りを持ってやれて、
まだまだ世の中自分の知らないことであふれている、
その状況の中で、何ができて、何ができないのか、
どうやったらできるようになるのか、
それを見極めて、過ごしていくことに、
私の存在意味があるのかなと思います。
深夜寝る前の記事なので、
どうしても哲学的な内容になりますが、
私の天命は人を成長に導くことだと思っています。
その為に、
自分を磨き上げて手本にならないといけないし、
何ができるかを見せてあげないといけない。
そういう風にも思います。
それが１年前の事業計画書、職務経歴書をみて、
自分のやってきたことを振り返ることができて、
更に決心として固くなったと思います。
もし、あの時、
融資はでないからと事業計画書、職務経歴書を、
作っていなかったらどうなってたろうか。
もし、あの時、
ロバートキヨサキの金持ち父さんシリーズを読んでなかったら、
事業計画書、職務経歴書は作っただろうか。
そのあたりが、本当に小さいことなんですが、
やるという選択肢を選んでやってきて、
上手くいったり、上手くいかなかったりと経験できて、
今の自分がいると思えます。
でも、ずっと走ってると、
上手くいくのが当たり前でちょっとつまらなくも感じてました。
でも、一年前の状況を振り返るチャンスとして、
事業計画書、職務経歴書が出てきたことで、
テンション上がりました。
俺、一年でここまでやってきたんやと。
それは当たり前じゃないんやと、
俺やからできるんやと、
バチっと感じましたね。笑
事業計画書、職務経歴書作っといてよかった。
ちなみに、中身をみるとちょっと恥ずかしかったです。
融資を受けるに必死という感じです。
今は、法人のことがメインで書けますし、
その方が良いのは明確なのですが、
１年前は、まだ赤ちゃん法人でよちよちだったので、
私個人がいかに凄いかを強調した内容だったので、
ね、、、それって、自慢やからね、、、、笑
今は、法人に内容を絞ってしまって、
現在の法人が行っているビジネスのこと、
これからの法人のビジョン、
キャッシュフローの状況、
資産の増加に対するアプローチ、
事業計画書、職務経歴書が、
ブラッシュアップできたと感じています。
少なくとも、俺すげーぜみたいなやつではなくなりました。
私もそうは言っても大人になったんだなと思うのです。
ちなみに、私は最近いろんな人からアドバイスをもらうようになりました。
それは、人生の先輩が私を心配して言ってくれてるのですが、
私があなたの年の頃は果てしなく今のあなたと差がついてますけど？
と思ってしまいます。笑
なんか素直に聞けないんですよね。
謙虚な気持ちを持って、
物事には接しないといけないとは思っていますが、
もう一方でできない人のアドバイスほど意味のないものはない。
そうも思っています。
本もだいぶん読めなくなりました。
偉そうに事例をあげてノウハウ本が書かれているのですが、
その人の年齢の頃には、どうかんがえても抜いているのです。
そして、
その人が偉そうに言う方法と、
私が考えだしたビジネスとの組み合わせで言うと、
明らかに自分のアイデアの方が優れています。
ダイヤモンドという雑誌の稲盛和夫さんの記事中に、
「経営は、時間の関数です」
というものがありました。
まったくもって同感です。
私には、まだまだ時間があります。
まずは、長生きします。
そして得られた時間で、
経営を行い続けます。
それは、時間の関数で、
結果を＝として出力するのでしょう。
若いというアドバンテージは本当にすさまじいなと思います。
これも、自分が自分で良かったと思えるところです。
そして、年をとればとるほど、
若くで努力をしてくれた自分をほめることになるのでしょう。