向日市嫁の実家近くアパート取得に向けて動いてみてる件その１
京都収益不動産を三井住友トラスト不動産で、
三井住友トラストローン＆ファイナンスで取得するという、
３月末のチャレンジは担当から連絡がなく、
おそらくダメになっています。
いや、ダメならダメで連絡くらい入れろや、、、と思うのですが、
まったく連絡なしです。
こちらから連絡をまた入れるのは面倒だし、
こういう対応をされると、
もう頼むことはないので、
もういいかなぁと思っています。
記事にしている通り、
私の諭吉軍が７００人近く余っている状態で、
諭吉軍が働いてくれないとお金を生み出さないわけで、
一生懸命、派遣先の不動産物件を探していました。
すると、今まで融資を受けないと決めていたので、
少額の中古テラスハウスを中心にみていたのですが、
１０００万円以上も検索対象にすると、
あるじゃないですか！！
でも、またややこしそうな内容のものです。
嫁の実家は小高い丘にあるのですが、
その嫁の実家近くに建っている中古アパートです。
見るからに建蔽率も容積率もオーバーしてます。
土地ギリギリまで建物が詰まっています。笑
三井住友トラストローン＆ファイナンスで、
これは融資が出るのか？
出ない場合どうしていくのか？
色々考えることがあるので、
今から仕込みをしています。
それを書き起こしておきます。
向日市嫁の実家近くアパート取得に向けて動いてみてる件その２
容積率・建蔽率
容積率・建蔽率はエリアによって決まっていて、
エリアによって違います。
まず、建蔽率は、
土地面積に対して、
建物を建てることのできる面積
のことを言います。
建蔽率６０％と決まっているエリアなら、
１００㎡の土地に６０㎡分の建物を、
建てることのできる面積があることになります。
１F、２F、３Fと上に高い建物でも、
一番広い面積が採用されるので、
１Fは狭いけど、２Fが広いなら、
２Fの面積が６０㎡以内でないとアウトです。
上から見た面積（投影面積）で判断するというのが、
勘違いしやすいところかな？と思います。
容積率は、
敷地面積に対し
「どれだけの床面積の建物を建てられるか？」
のことを言います。
建蔽率が40%、
容積率が120%
で例えていくと、
１００㎡の建蔽率が４０％なので、
４０㎡の広さが建築可能面積です。
それに対して、
１００㎡の容積率が１２０％なので、
１２０㎡の面積分床面積をつくって良いのです。
１２０㎡分の床面積の建物がつくれるけど、
１フロアーで４０㎡しか建物の面積をとっちゃダメとなると、
上に積み重ねることになるので、
これだと３F建てを建てることになります。
他の制限や条例でまた変わってきますが、
基本的にこういう考え。
向日市嫁の実家近くアパート取得に向けて動いてみてる件その３
なぜ容積率オーバー・建蔽率オーバー
容積率・建蔽率はエリアによって決まっていて、
エリアによって違いますが、
建物を建てる時には従うべきものです。
だからこそ、
建築するときに建築確認というのを申請するのですが、
設計図が容積率オーバー・建蔽率オーバーであれば、
そもそも建築確認がおりず、建築できません。
だからこそ、今の容積率オーバー・建蔽率オーバー物件というのは、
もともと適法だったが、何らかの理由で違法になった。
そういう経緯があります。
もっとも多いケースだと、
勝手に増築です。
ちょっとした増築くらいなら、
工務店がやってくれます。
お手軽感もありますし、
そうなっている物件は多いです。
あとは悪質なパターンで、
建築確認がおりた図面とは違うものを建築する。
それが今も収益物件として稼働しているとかですね。笑
もしくは、建築確認を取るつもりもなく、
勝手に建築するって感じです。
今回の木造アパートがこれです。笑
嫁の実家近くの木造アパートですが、
もうすでに売り出し時点で利回りが１２％あります。
ここから指値しますから、もっと利回りが良くなります。
容積率オーバー・建蔽率オーバーというのは、
ちゃんと守られた物件よりも部屋の数が多くつくれたりします。
だから、収益性が高いんですよね。
収益性が高いので平均よりも利回りが高くなりがちです。
だから、違法建築するんでしょうね。
嫁の実家近くの木造アパートは、
もう狙ったように違法建築してあるので、
なんと、登記がされていませんでした。
建物が未登記状態ということは、
建物が存在しないこととなっています。
築２１年も経っていて、
ずっと収益物件として存在しているわけですが、
建物が建っている根拠である登記がされていない。
嫁の実家近くの木造アパートは、
容積率オーバー・建蔽率オーバーなだけではなく、
登記もされていない未登記物件でした。
向日市嫁の実家近くアパート取得に向けて動いてみてる件その４
容積率オーバー・建蔽率オーバーに融資はでるか
容積率オーバー・建蔽率オーバー物件に金融機関は融資しません。
違法行為に手を貸すわけにはいかないってスタンスですね。
買主はぜんぜん悪くないのであれなんですけど、
売主が悪の根源なので、違法物件に融資をしないことで、
売れないというペナルティを与えているって感じですかね。
だから、融資が出ないので買えないわけです。
故に現金で買える人などの限られた人間しか買えないので、
安くなっていきます。
不動産は金額が大きいというそもそも論があるので、
融資がでないとなると全額自己資金ですよね？
だから、自己資金が収益不動産の買値に届かないので、
買うことができる人がほぼいない。
嫁の実家近くの木造アパートも、
１８００万円で売りにでています。
私もお金が８００万円手前までしかないので、
１０００万円足りてません。笑
これを現金で買えるような人は、
そもそもこんな物件買わないです。
その現金を頭金にもっと大きな物件買います。
ということで、
買える人が少ないし競合しないし、
違法建築というハンデもあるので、
指値も半端じゃないですので、
安くなります。
違法建築分の部屋数の増加、
融資が出なくて買える人が少ない故に下がる物件価格、
この２つの要素から利回りがいいです。
ビジネス的に成り立つが、
違法建築には貸さないのが金融機関の基本スタンス。
ただ、この逆をいく金融機関もあります。
向日市嫁の実家近くアパート取得に向けて動いてみてる件その５
容積率オーバー・建蔽率オーバーと三井住友トラストローン＆ファイナンス
容積率オーバー・建蔽率オーバーの収益物件に
融資を出す金融機関を今回は探すしかないので、
色々な人のブログ記事を読み漁っていると、
どうやら、三井住友トラストローン＆ファイナンスはだしてるらしい。
ふむふむ。
やっぱり挑戦するならノンバンクだな。
三井住友トラストローン＆ファイナンスだな。
ということで、
関係会社からの紹介があった方がよいと、
三井住友トラスト不動産を通したいところだが、
さっきも書いたようにマジで対応が嫌いだったので、
今回は父親を通して購入することに。
父親は融資とかヘボイと思うし、
聞いたら三井住友トラストローン＆ファイナンスと取引はないというので、
ネット問合せから問合せを行いました。
土日挟んで、ようやく電話がかかってきて、
状況を電話越しに説明しました。
そして、
もろもろの資料を要求されたので、
用意しました。
で、その用意している最中に、
ネットで登記情報を取得していると、
土地は登記情報が出てきたのですが、
なんと建物が登記されていない。
エラーで取得できませんでした。
本当にこれにはビックリしました。
三井住友トラストローン＆ファイナンスといえど、
これはもう出ないなぁと思いながらも、
土地だけでも担保設定して評価してもらえないかと打診することを決意。
物件資料として、
ネットに乗っていた情報を印刷したもの
土地の不動産登記
収入証明書として、
前期の決算書
源泉徴収票（嫁+自分）
直近までの今期概算決算書
本人確認書類として、
免許証
保険証
職務経歴書
事業計画書
担保の証明として、
所有不動産一覧表
所有不動産の全登記情報
現在打診中です。
向日市嫁の実家近くアパート取得に向けて動いてみてる件その６
不動産屋である父親の反応
父親が今回はめちゃくちゃ乗り気です。
過去一番リアクションいいかもしれません。
確かに私も見つけた時は、
いや、絶対もうかるやつやんこれ、、、と思いました。
場所的には小高い丘にあって、
微妙なのですが、
そこはここ最近分譲業者によって、
綺麗な家が立ち並ぶ若い人が好きそうな住宅街に、
生まれ変わっている最中の場所。
小高い丘も丁度良いアクセントになっていて、
住空間として見た時に付加価値のあるエリアです。
そして、４部屋の小ぶりな木造アパート、
リフォームも外壁もきちっとされていて、
１部屋４．５万円。
嫁の父母がすぐに見にいける距離なので、
管理面でも安心です。
価格も手ごろで１８００万円。
指値で下げるのでもっと安いと思います。
土地値で１０００万円はあるし、
隣が駐車場である点も駐車場のないこの物件にプラス。
お金持ちの祖母に頼んでみるか、、、と、
祖母に私がお金を借りるのを嫌がる父親が言い出す事態。
ちょっと私は驚いているくらいです。
これは、買いたいなーという感じ。
向日市嫁の実家近くアパート取得に向けて動いてみてる件その７
父親は父親で動いてくれています。
これは、未登記であったせいで融資がおりないという、
大前提からの動きです。
祖母のお金を借入させてもらってでも買いたいですね。
あとは、やはり自分が無知なんだと改めて思いました。
登記の情報がエラーになった時に、
容積率オーバー・建蔽率オーバーの物件だから、
登記をしなかったのか、、、、と勘づくことができるまで、
かなり時間がかかったり、、、
金策に動くのに、
未登記だとどうなるのかを知らなかったり、
未登記のまま買った場合のリスクなどのことであったりです。
知らないということを知るためには、
何かやりたいことがなければいけないと思いました。
当事者でしか、気がつけないことはたくさんあります。
思い込みや、わかったつもりで過ごすのは、
あまりにもったいないからこそ、
色々なことに興味をもって、やってみる。
それを繰り返していきたいですね。
いや、ほんと。。