不動産投資セカンドステージ、融資を使って収益不動産を取得して拡大期へ。その１
近況
私の人生においての曲がり角に来てる気がします。
それが、お金余ってる問題です。
今、現金で7731515円余ってる状態です。
今まで、こんな状況になったことはないので、
ソワソワします。
三井住友トラスト不動産にお願いしていた、
京都駅近くの収益物件も、
2番手だったためダメそうです。
そうなると、
お金余らせているだけの馬鹿野郎になります。
諭吉軍が仕事したら諭吉増えるのに、
773人の諭吉が寝てしまってるからです。
普通経営者は、
何かあった時のためにお金を余らせるのですが、
私は年俸契約を２つ結んでいるので、
余らせる必要はありません。
年俸契約で毎月の収支が確定しているので、
安全性が高く、安定しています。
さらには、もらえる金額が大きく、
毎月のキャッシュフローが潤沢で、
しかも安全性が異常に高いわけで、
こうなると諭吉軍が仕事せずに寝てる、
そんな状況は、最悪です。
もちろん、
ここまで来れたのは、
コツコツとやってきたおかげです。
安全性を高めつつ成功する設計図、
それを実行し続ける能力があってこそ。
それ故に、
人生の曲がり角が来ている。
そう判断してます。
今までの自分を超えていく時、
それが今。
ビジネスは複数展開という一手を打ったし、
不動産も違う一手を打つ時。
なぜなら、会社も私も成長したからです。
不動産投資セカンドステージ、融資を使って収益不動産を取得して拡大期へ。その２
今までの状況
ここまでは、
そもそも融資が論外って状況だったので、
中古テラスハウスなどを買う私でした。
融資が出ない理由は、
個人事業主である為、属性が悪い。
さらには、個人事業主時代は、
小型の店舗で実入りが少なく、
さらには起業して間もないという理由で、
属性が悪かったです。
大きな店舗を任されるようになり、
税金の問題も出てきたので、
法人化しましたが、
法人化したらなんとキャリアはリセットされます。
個人事業主で3年やっていたことは、ほぼ無視され、
開業してすぐのよちよちヒヨコ法人とみなされます。
よちよちヒヨコ法人の代表取締役は、
ただのフリーターです。
さらには、
アルバイト先がいつ倒産するかわからないという扱いをうけ、
デンジャラスフリーターという扱いです。
何かあったら生活困るレベルでしょ？って判断をされます。
日本はスタートアップに対して優しくない国です。
いや、本当に。
起業して痛いほど身に沁みました。笑
デンジャラスフリーターになると、
本当にクレジットカードすら作れない。笑
何百万と決済して支払い滞納したことないのに、
使用中のカードで増枠できない、、、笑
返済事故を起こしたことが無いのに、
何百万と借りたり返したりしてるカードローン、
それが増枠できない、、、、、、笑
楽天プレミアムカード 増枠×
楽天ビジネスカード 増枠×
住信SBIネット銀行のミライノカード、審査落ち。申し込み×
ANA VISA プラチナカード、審査落ち。申し込み×
nanaco一体型セブンカードプラス、審査落ち。申し込み×
住信SBIネット銀行 Mrカードローン、
貸し出しアップ可のメールみて申し込み、審査落ち。申し込み×
日本政策金融公庫 創業融資×
佐賀銀行 創業融資×
福岡銀行（当時メインバンクだった） 創業融資× 解約してやりました。笑
この頃の融資お願いに行ったときの担当者の表情とかは、
人生で忘れられないものです。
この時期があってよかったとも思います。
なにくそ負けるか、
お前らサラリーマンのゾンビ人生と違って、
こちとら仲間とキラキラして生きてやるわ！！
ボケ！！という気持ちになり、
ガソリンみたいな役目を果たしました。笑
私の勢いとは別に、
融資がでないとなると、
そもそも収益不動産を買えません。笑
その収益不動産が売っている金額に、
私の自己資金が届かないので、
融資してもらえないとそもそも買えないのです。
で、融資無しで買えるやつを探すことしかできないのですが、
中古テラスハウス、中古区分マンション、狭小土地、再建築不可、
こういう不動産しか買える価格の物件がありません。
だから、私はコツコツと、
中古テラスハウスを４つ、
小さな土地を２つ、
再建築不可の土地を１つ、
買いました。
買ってわかることもあるもので、
中古テラスハウス戦略がこの中では、
パフォーマンスが良い！とわかりました。
融資が出ないなら、
融資を気にせず、
いろいろ買ってみて、
収益が最大になるように、
収益物件を中古テラスハウス戦略にした。
そういう状況でした。
不動産投資セカンドステージ、融資を使って収益不動産を取得して拡大期へ。その３
変化が起こり始めた
そんなクレジットカードすら作れない、
主婦、学生以下のデンジャラスフリーターの私に、
転換期が訪れます。
それが、
福岡信用金庫で保証協会付融資が出たところからです。
会社の運営費として、
３００万円借りることができました。
デンジャラスフリーターこと、
赤ちゃん法人、代表取締役の私が借りれるなんて。笑
そして、福岡信用金庫さんの担当が良かったおかげで、
プロパーで会社の運営費としてさらに５００万円でました。
そして、冒頭の今、現金で７７３１５１５円余ってる状態です。
借入してるので正確に言うと余っていないわけですけど、
大切な余りと認識しています。笑
まもなく会社の決算です。
６月末で決算を締めることになるので、
ゴールデンウィークでバタバタしたら、
もう決算！！って感じです。
私の法人が借りれるのであれば、
会社に月に１００万円の余裕があるので、
それの３倍３００万円を月単位で、
不動産投資していかないと、
ダメだと考えるようになりました。
今までオール現金だったので、
私が理想とする総投資額の半分は他人のお金でやる。
というところにたどり着くために、
しばらくはレバレッジを３倍でやっていく、
そう思ってます。
自分の現金１：借入２の合計３のパワーで進む。
今が2950万円を現金でやっている状態。
そこから6000万円まで収益物件を買う
3000万円分を融資で活用できれば、
他人のお金で半分やるというところまで来れます。
実際、サラリーマン大家とかは、
初期の頃にリスクオンするわけで、
私もある程度はリスクオンで問題ありません。
手詰まりにならない仕組みさえあれば、
融資は活用しまくって良いのです。
活用したほうがいい。
不動産投資セカンドステージ、融資を使って収益不動産を取得して拡大期へ。その４
金利の扱いとか、その辺を調べた。
融資を本格化するには、
私はまたひよっこです。
というのも融資は、
この前ようやく運営資金を会社で借りれたくらいの、
超初心者なのです。
だから、
自分のやりたいこととか、
本で得た知識とか総合して、
色々戦略の練り直しをしています。
１、一生懸命調べる、
２、考える、
３、小さくやってみる。
の順番で、
今回もやっていきます。
調べると経費にできると思っていたものが、
経費にできないとわかりました。
それが土地を取得するのにかかった融資の利息部分です。
不動産投資は私の場合、
土地と建物を買うことで成立します。
となると、
土地を融資で買うのか、
建物を融資で買うのか、
で違いが出てくることになります。
経費算入の細かいルールとしては、
土地に係る利息が経費計上できないのは、
不動産所得が赤字の時のみとされています。
不動産所得が赤字ということは、
減価償却、登記費用、仲介手数料、も考えると、
オーナーチェンジで買わない私は、
不動産所得の初年度は赤字です。
ということは、
この経費算入の細かいルールが適用され、
土地を融資で買った分の利息が、
経費にできないことになります。
専門家ではないので、
本当にそうなるかは、
やってみないとわからない。笑
ただ、可能性があるなら潰しておきたいところ。
結論として、
土地の部分を現金で支払う。
建物の部分を融資で買う。
必要があると判断します。
私の希望としては、
借りたお金に利息が発生しますが
この金利を経費にしたい。
借入ができるようになったといえど、
属性の良い人が1％前後で借りている利息を、
私は４％とかでないと借入できないからです。
キャッシュフローを守る為には、
経費算入して実質３割引きを受ける。
そういうところを目指さないといけません。
法人税が利益の３割負担であり、
経費で純利益を下げないと、
どっちみち税金でもっていかれる、
経費にできれば法人税が安くなり３割引きと一緒。
だから、
利息も持っていかれて、
さらに法人税でも持っていかれる状況ではなく、
利息は持っていかれる、
けども法人税がその分経費扱いで安くなる。
という状況をつくりたいのです。
土地をできる限り現金決済。
融資は建物部分に使う。
そういう判断になります。
不動産投資セカンドステージ、融資を使って収益不動産を取得して拡大期へ。その５
色々な意見
もちろん、自己資金を使うなんて？
っていう意見もあります。
土地の部分を現金で取得していくより、
経費算入のことは考えずに、
どちらも融資で拡大したほうが効率がよいのは、
間違いありません。
ただ、私は金持ちになりたいのではないので、
大金動かして、一発手詰まりになんかなりたくない。
安全性を考えて、
そもそも融資比率は総投資額の半分を融資、
そう考えていますので、
どこかで現金は入れるわけです。
借金で自己を破滅に追い込まないためにも、
融資比率は安全性基準を設けています。
融資比率の安全性基準を満たすために、
どこかに自己資金を入れて投資をするなら、
経費にできない土地に入れるべきと考えてます。
経費にできるか、できないかは、
そのまま有利、不利につながるからです。
あとは、
利回りの良い物件で、
土地値の物件で、
家賃と物件価格の関係でおいしいエリアで、
空室率も現在から未来まで安泰で、
築年数も浅くて、
融資も引きやすくて、
なんて不動産は私には買えないです。
そもそも売る必要がない物件が、
世の中に出るだけでも珍しいのに、
海千山千の経験も資金も人脈も私よりある投資家相手に、
成立するアイデアではないです。
だから、
私は利回りを犠牲にすることを選びます。
もちろん利回りが低すぎることはありえないのですが、
何かを犠牲にするとしたら表面利回りです。
戸建てで入居者の回転率を落として、
空室期間、広告費、原状回復費、を下げる、
１０年間の運営で結果を出す方法で考えることにしました。
そこに融資に有利な物件を買う、
という条件を付け足して、
この融資がでるようになったセカンドステージを戦って、
拡大をしていくことと決めました。
融資に有利な物件を買う、
それ以外、買う意味がないと考えること。
融資がつきやすいかどうかは、
融資で収益物件が買えるかどうか？という、
融資効率に直接影響します。
融資が付かないと買えないので、
買えないと収益は発生しない、
収益が発生しないなら、
現金が眠るだけ。
今まで融資が出ない状況での思考でしたが、
融資が出るようになれば融資効率こそ大切なもの。
そして、現金効率が結局大切ってなります。
自分が出した現金に対して、
いったいどれくらいのリターンがあるか、
それを考えれば融資でレバレッジが効いた時、
現金効率が上がるのです。
融資が出にくい物件を買い、
融資が使えない状況を自分でつくるより、
融資が出やすい物件を買い、
融資が使える状況を自分でつくる。
不動産投資セカンドステージ、融資を使って収益不動産を取得して拡大期へ。その６
不動産投資のセカンドステージを見据えて
借りることができるまで成長したので、
物件の種類という問題が出てきました。
中古テラスハウスは残念ながら融資不適格なので、
これからは違う戦略になりそうです。
このブログではあれだけ、
中古テラスハウスを押してきておいて、
４つ買って終わりって状況です。笑
ブログの名前も変えないといけないかも。笑
融資が出ない時、
レバレッジがかからないので利回りが高く、
あわよくばキャピタルゲインを隣地買取で出す、
中古テラスハウスが効率面で良かったのです。
しかしながら、
融資が出るなら、
融資を限界まで引っ張ってきて、
物件数の拡大をはかれば、
10年後に中古テラスハウスと比べて、
資産が大きくなっています。
これは、
手に入るかわからない隣地買取より、
インカムゲインを効率よく取得すれば
拡大は確実という判断です。
自分の出した現金に対する、
どれだけ戻ってくるかの話にしてしまえれば、
１００万円出して１０万円/年もどってくる投資、利回り１０％、
１００万円出して１００万円借りて、１４万円/年もどってくる投資、利回り７％
１００万円借りて、
１００万円出して１４万円/年もどってくるほうが、
４万円も多いわけです。
利回りは下がったのに、
１．４倍の資金効率です。
これを複利でかけていけると、
１０年後隣地買取をできることより、
２倍の価値になる中古テラスハウスより、
投資成果は大きいと判断しました。
もちろん早い段階で、
隣地買取というラッキーがあれば、
結果は変わります。
運の要素も好きですし、
私が未来に向かって所有する可能性ですから、
価値はあります。
ただ、シミュレーション上、
出来るだけ排除すると、
融資効率をあげていくことが大切と考えます。
セカンドステージでは、
運の要素ではなく、
効率を重視してやっていきます。
となると、テーマは、
内部収益率の改善
借用額の増大
です。
あとは、
1年に一度まとまって資金が手に入る瞬間に、
繰り上げ返済をしたいのですが、
いちいち手数料がかかるので、
繰り上げ返済せず。
1年に一度のまとまったお金は、
自己資金、頭金として、
融資を受けて収益不動産を買う、
ってことを繰り返す予定です。
拡大路線でいきます。
融資が出なくなるまで、
それを繰り返していけば、
拡大路線でサードステージまで到達する。
そんな気がしてます。
不動産投資セカンドステージ、融資を使って収益不動産を取得して拡大期へ。その７
今、私は、
現金しかできないファーストステージ、
それを卒業するタイミングに来ていると感じます。
ビジネスで積み上げてきた信頼と年数が、
会社の評価に変わること。
買ってきた物件達が収益をだし、
ビジネスとしての評価も出てきたこと。
貸したいと思ってくれる人が現れたことは、
これからの未来が明るいと示しています。
そして、
融資を使っていくセカンドステージ、
これはリスクを上げるものであることは間違いなく、
借金は自分のお金のように感じる怖い性質を持つので、
ちゃんと理解や実感を持てる人になろうと決意しています。
ちょうど、
私が株式投資をやっていた時の戦略が、
時間とタイミングをずらして安全性を高めた、
ドルコスト平均法で取得し、
レバレッジをかけて信用取引で３倍の取引を行う方法でした。
毎月３０万円現金を保証金に、
１００万円を積立するという。
リスクオンの戦略で、２７００万円のマイナスをだしました。笑
株式投資も、
現金で買っていたファーストステージで、
８００万円ほど儲けてました。
そして、レバレッジを使ったセカンドステージで、
見事に２７００万円をもっていかれました。笑
小さな成功を大きな失敗で失うのは、
投資あるあるです。
セカンドステージは間違えない。
レバレッジをかけるからこそ、
それが大切です。
今回の収益不動産を融資で買う、
不動産投資におけるセカンドステージは、
レバレッジの倍率は株式投資と同じ３倍、
毎月の投資する現金はあの時の３倍、
キャピタルゲイン狙いからインカムゲイン狙いへ。
株式投資の失敗経験をここで活かしたいですね。
やったことのあるものから、
経験を取り出して失敗を経験という資産にしたい。
そういう心境です。
さらに進むと借り過ぎて融資が出なくなる、
手詰まりのサードステージでしょう。
ここをアイデアと行動力で突破すれば、
見える世界があると思っています。
前々から融資は受けるつもりでしたが、
よくよく深く思考するならば、
やはり実際に融資が出るところまで行かないと、
本当の意味でわからないと、
融資がつくようになってわかりました。
百聞は一見にしかずとは、
上手く言ったなぁと思います。
セカンドステージも、
必ず成功させてやります。
そうはいっても、
やったことのないことをやるのですから、
失敗もあると思います。
それでも全力で成功を導きだしたいと考えます。
それをブログに残してきたからこその自分がここにいるのですから。