不動産投資について、株を損切りして２つ目の収益物件購入。その１
不動産投資について偉そうなことを言ってますが、
私はまだまだ初心者と言ってよいでしょう。
２４歳で不動産投資を始めてましたが、
２０代でホテルを建てるという野望を、
株式投資で叶えようとしたため、
新しい不動産は取得できずにいました。
何度か伝えていると思うのですが、
資産が税引き後８０００万円になる
という経験をしたにも関わらず、
売ることができずに、
結果的に－２７００万円という。笑
アップダウンの幅が、
１億円を超える奇跡を起こしました。笑
おそらく２７００万円も損をすれば、
死にたくなる人が多いと思いますが、
なんと毎年その金額が稼げるようになりました。
失ってみないと得られないんですよね。
ちなみに、もし８０００万円で売れたとして、
その時は不動産を買うつもりでした。
そちらも同じく年収３０００万円に
なっていたと思います。
どちらに転んでもという戦略を最初から、
立案できる自分のこういう能力が大好きです。
ただし、株式投資で成功していたら、
今のビジネスで成功する私はいなかった。
そう思うし、株式投資でどこかのタイミングで、
大失敗していたでしょう。
それはそれは、おそろしい金額の損失だったと思います。
そんなこんなで、
２９歳時にこのままでは、
２０代でホテルは建てられないと、
リミットをむかえて、
方針を転換することができました。
それで物件を探して、
買うことになる中で、
新たな発見をしていくのです。
不動産投資について、株を損切りして２つ目の収益物件購入。その2
不動産投資への方針転換をした私は、
まず、不動産投資をしなかった理由から、
しっかりと考えます。
というのも、
親友に自分の考えだしたプランと、
自分が買うつもりの物件を
譲った理由があったからです。
それは、自分のビジネスを行う為に、
全国を飛び回る仕事になるということでした。
サラリーマン大家よりももっと
大変な状況ですので、
物件の管理ができないと考えていました。
管理ができなければ、
新しく物件を取得していくのも難しいし、
色々おかしなことになりそう。
また、ビジネスはかなり利益が見込めました。
そうすると、合算して所得税計算される不動産よりも、
分離課税で税率が決まっている株式投資の方が、
自分に合っていると判断したのもあります。
本業であるビジネスを成功させることが、
最優先であり、至上命題だと考えて、
不動産投資は、あきらめました。
２０代の終わりに不動産投資に切り替える決断をした私は、
管理の方法を模索します。
というか、賃貸業として成り立たなくても、
うまく収益が上がる仕組みをつくること、
それを目指すことになります。
不動産投資について、株を損切りして２つ目の収益物件購入。その3
賃貸業として成り立たない場合、
それでも収益を出すとなると、
不動産を扱う場合、
売却益を狙うことになります。
そうです。
キャピタルゲインです。
少子高齢化社会の日本で、
土地神話は崩壊したと言われる中で、
私は結果を残す道を探します。
そして、究極の結論。
相場より安く買って、
相場より高く売る。
それしかないことに気がつきます。
そして、私の考えを実現する手法として、
中古テラスハウス投資が生まれました。
所有者が複数いる為、
所有物件が自分のものにもかかわらず、
自由に建て替えや解体ができず、
また土地が狭く、
土地の価値も低いこと。
土地を買う人は使う為に買うので、
住みたい場所でないと売れない。
その狭さ、使い勝手の悪さ、
それを一生に一度の買い物にする人は、
いないから安くなるしかない。
そこに目をつけました。
不動産投資について、株を損切りして２つ目の収益物件購入。その4
中古テラスハウス投資は、
売ることがメインの戦略ですが、
持っている間も収益があるほうがいい。
税金としても、
今現在、個人で持っておいて、
５年経過後に売る方法がお得です。
そして隣地の買取は時間の力が必要なので、
私の手法としては、リノベーションでした。
隣地の買取を待っている間も、
お金が生まれる仕組み。
激安リフォームみたいな、
自分でたくさんDIYする方法は、
本業がある私にはできません。
だからこそ、
リノベーションにしっかりお金かけます。
お金かけるので、物件もよみがえります。
さらには、家賃が高く取れるので、
変な人は借りることができません。
管理も楽になります。
そういったことを考えた時、
躯体が損壊しておらず、
車が一台止まる物件と考えました。
そして、たまたま実家の目の前に、
５６０万円で売りに出ている物件があったのです。
不動産投資について、株を損切りして２つ目の収益物件購入。その5
躯体に問題はなさそうです。
ですが、このままだと相場よりお得感が低いので、
現金決済、即決、現状のまま引き渡し、隠れた不備が見つかっても追及しない。
という条件付きで、
指値を４００万円で通しました。
２９歳と４カ月の時の話です。
無事取得が終わり、
リフォーム計画を動かすことになります。
父親の知り合いの業者に見積もりを取ってもらい、
精査していくのですが、
私が自分のビジネスを始める前に、
不動産投資のやり方を教えていた親友は、
この時、２つの物件を購入していました。
それを合わせた３つの家のリフォーム、
総額１０００万円のおおきなリフォームになりましたので、
かなりお得に発注ができました。
大きな仕事の利益を圧縮して、
頑張ってくれました。
そのため、今後もリノベーションの時は、
この業者を使います。
チームの完成です。
リノベーションチームができたことは、
ありがたい。
リノベーションにしっかりお金をかけたおかげで、
地域で敵の物件がいない品物に仕上がりました。
残念ながら駅からの距離は徒歩１７分もあり、
それがマイナスポイントですので、
値段は１０％の利回りで計算。
ただし、３つのリフォーム工事を同時に頼んだ為、
完成には時間がかかりました。
不動産投資について、株を損切りして２つ目の収益物件購入。その6
で、かなり時間がかかったので、
他の人からみたら、えーと思われそうですが、
ようやく、お客さんが決まりました。
購入から、稼働開始まで１年かかっています。
私も長いなーと思いましたが、
圧縮した費用を考えると、
家賃で稼働させるよりも、
１００％実利が発生する、
リフォーム費用削減の方が効果が高かったと思います。
自分の手元からお金が出ていかず、
しかも後払いだし、
キャッシュが手元にある状態でいれました。
その間に、
１日のうちに２つ買った小型物件。
年末に買った再建築不可の土地。
などなどにお金を使えました。
不動産投資について、株を損切りして２つ目の収益物件購入。その7
現在お客さんからチャリンチャリンとお金が入ってきます。
次は、滋賀県の駐車場と違い、
値段も大きいので、実感が違いますね。
毎月チャリンと入る額が、
滋賀県駐車場、
京都中古テラス、
合わせて、
６．５万円と２万２千円＝８万７千円です。
最初の保証金を使えることも考えると、
９万円/月 ほどの収入追加となり、
やっぱりすごいなぁと不動産投資のジワジワ感を感じています。
だってこれが、
再投資されるんですから、
どこまでも増え続ける話になります。
そして、別記事でも紹介しましたが、
この物件の隣が３５０万円で買えました。
先ほども紹介したリノベーションチームにて、
３００万円でリノベーション中です。
今回中古テラスハウス不動産を募集してわかったことは、
若い人は外観も大切にしている。
外観をさわらないなら、獲得不可能。
だから、２Fは和室で良い。
ということで
和室→洋室を完全にやめました。
すると、
クロスの面積が少なかったり、
和室→洋室の違和感を無くす工事、
が無くせます。
そのことで、１００万円近く工事代を減らしています。
やってみると世界から答えが返ってくる。
そして、それを改善して試してみる。
やっぱりやらないとわからない。
リノベーション工事はまもなく終わりますので、
物件が稼働を始める予定です。
想定家賃は６万円で考えています。
安く手に入れ、
安くリノベーションを行い、
家賃は隣より、５千円下げる。
それで利回り１１％です。
工事は急ぎ発注したので、
まもなく完成します。
また収入が増えます。
あと嬉しいことに、
この時点で土地の価値は、
１８００万円～２２００万円に変化しています。
すでに新築戸建てを建てる面積が確保できているからです。
最後の一つが買えれば、
２７００万円～３５００万円くらいは狙えます。
新築を建売りしても面白いなーとか考えています。
ということで、
最悪リノベーションをしてもお客がいないなら、
賃貸業は遊びでいいんじゃない。
だって収入増え過ぎたら、
どうせ税金だし。
だから、リノベーションにはお金をかける。
だから、家賃は安くできる。
とはいえ、１０％の利回りを確保できるのだから、
安く買うことの威力は計り知れないものがある。
すべての迷える子羊達よ。
世界に答えを聞いてみる。
すると答えが返ってくる。
つまり、やってみな。
そういうことです。
それでしか修正できないし。
テストで１００点何回取りました？？
毎回、満点じゃないですよね。
そうです、人間なんてそんなもの。
だから間違えても大丈夫なように、
始めるだけでいいんです。
その間違いを修正して、
成長していけるのだから。