不動産投資のコモディティ化を避けるべきという考え方
最初にもっていた個性を他の追随製品やサービスが普及したことにより失い、
他社の製品・サービスも含めて同じようなものと消費者に認識されてしまう状況をいいます。
不動産投資における賃貸業というビジネスであれば、
築年数が同じくらい、部屋の広さも同じくらい、
駅からの距離も同じくらい。
特に特徴もないワンルーム部屋。
これがコモディティ化です。
消費者が選ぶ基準は、料金の一択になります。
お客さんの多い地域であれば、
問題は表面化しないのですが、
困ったことにお客さんの数より、
賃貸物件のほうが多い時に、
空室が発生します。
空室対策として部屋を埋めるために値下げ競争が始まります。
大家は誰も得をしない不毛な争いが行われますので、最悪です。
どの大家も追加料金を嫌うので、
リノベーションや、リフォームはあまり行われず、
値下げが最短、最善であるかのような対応になりますので、
まぁ最悪です。
料金のみが選ぶ基準になるということは、
もし、今回埋めることができたとしても、
数年後に空室になれば、さらに古くなった物件でまた次の入居者を
探さなければなりません。
不動産投資は、不動産賃貸業というビジネスです。
インカムゲインである家賃収入は、
借りてくれるお客さんのお金です。
払ってくれる価値を創り出す必要があるのですが、
利回りだとか、管理が楽だとか、楽して金儲けって、
そういう発想の大家が多いので、
賃貸業におけるコモディティ化は簡単に起こります。
さらに悪いことに、それによる値下げ競争が、
不動産投資人気により加熱してます。
今まで地主系の人間しか、
大家業をやっていなかったので、
値下げとか部屋を埋めるとかに興味がなく、
不動産管理会社にいい意味での丸投げだったので、
管理会社的には家賃が高いほうが手数料も高い、
入居と退去があった方が、
儲かるという側面がありますので、
家賃値下げ合戦をするということがあまりありませんでした。
しかし、サラリーマン大家や、
投資をしてお金を稼ぐという人間が大量に、
不動産賃貸業に参入したおかげで、
自分の部屋を埋めるという努力が行われるようになりました。
しかし、物件のバリューアップは予算がさらに追加で必要なので、
結果的には値下げ合戦で部屋を埋めるというコモディティ化の悪い面が表面化したのです。
ビジネスをやるときには、
競争を避けることを意識します。
レッドオーシャンやブルーオーシャンという表現をしますが、
競合して両者が疲弊していくような話は歓迎できませんから。
ですから、ビジネスでいうと、
コモディティ化は必ず避けて通るべきなのです。
もちろんライバルより圧倒的にお金がある。
疲弊したライバルを買収できる。
エリアの価格決定力がある。
その価格帯でも戦える戦略がある。
のであれば別ですけど、
わざわざそんなことをしなくてもなぁと思います。
それだけのお金や能力があれば、
ブルーオーシャンなら数年で何倍も資産を増やせます。
不動産投資のコモディティ化を避ける具体的なアイデア
コモディティ化を、一言で言えと言われれば、
「 没個性 」 だと説明します。
ということは
「 個性 」 をだせればいいのです。
そして、具体的にまず絶対的に有利になる方法ですが、
「 広さ 」 です。
ビジネスでは、空間をばら売りすればするだけ、
お金になるということが、しばしば起こります。
家族で家賃１０万円という１戸建ては、
家賃１０万円が限界設定です。
なぜなら、それ以上高いと家を買ったほうが良いという選択になります。
どうしても買えないという人しか借りれないのですが、
どうしても買えないという信用力の低い人間は、
そんな高い家賃払えません。
ところがこの家賃１０万円の家を、
シェアハウスにすると、一人３万円×５人などが可能です。
３万円を払える人間は割と多いです。
１５万円を毎月払える人間は、ほとんどいません。
そうすると、一家族に貸すと難しい１５万円の家賃がもらえるようになりました。
もっというと、民泊にして、
１日という単位にして貸せれば、
ファミリーで宿泊をすると１泊なんて、２万以上です。
２万×３０日＝６０万円です。
なんて感じで、ばらばらにすれば儲かるので、
とくに不動産賃貸業である物件は、
ワンルームという小さな部屋をたくさん作るというバラ売りを行っています。
その時
「 広く 」 部屋を作ってしまうと、
「 数 」 が減るので、
「 利益 」 が小さくなります。
だから、
「 広く 」 という概念がない賃貸物件ばかりが作られます。
そこに
「 広く 」 を意識した物件を自分だけが用意します。
たしかに短期間をみれば、
ブツギリのばら売りのほうが効率が良いです。
ですが、この先同じ広さの物件ばかりの中で、
お客さんの数が減ったときに大量のライバル物件と競合して、
値下げをするんであれば、どうなんでしょう。
このあたりはバランス感覚ですが、
私は、今がよければよいというタイプではないので、
「 広く 」 作っておけば、
「 狭く 」 どうしようもない物件にはなりません。
「 広く 」 作っておけば、手詰まりが起こりにくいのです。
手詰まりは、賃貸価格を下げるという可能性だけでなく、
そんな儲からない物件を買う人がいると思いますか？？？
そうです、望んだ値段でもはや売れないんです。
それでいいから買うという値段に下がるまで、
買いたたかれます。
もう思った戦略はそのころには崩壊してると思います。
本来、戦略の見直しとリカバリーが大切ですが、
それを行うには手詰まりを避ける必要があります。
そもそもコモディティ化を予想できなかった考えの浅い人間は、
どうやっても手詰まりを防ぐ力はないと思います。
不動産投資のコモディティ化を避ける具体的なアイデアその２
「 没個性 」 を避けるためには、
「 好きな人は好き 」 という考え方が大切です。
「 万人受けするデザイン 」 よりも、
「 １０人いたら、１人がここじゃなきゃ 」 と思えるデザインにする。
デザインは世界を変えます。
例えをあげると、
駅から徒歩45分と遠く、バスもない、
川沿いにポツンと建つ、
おんぼろ一軒家がありました。
そのままではだれも借り手がつかず、
家賃は３万円まで下がっていて、
それでも誰も借りない物件でした。
それを買った不動産投資家は、
まずは２００万円かけて、
外観をウッド調に、
内装も古さと新しさを融合させたデザインに変更し、
１Fに自転車整備スペースをおしゃれなカフェ風に制作しました。
家賃は１０万円で貸すことができました。
なぜでしょう？
住んだ人はどんな人？？？
なんと借り手は、
ある会社の経営者。
自宅は別にありますが、
事務所としてここを借り、
そこに趣味のロードバイクを何台か置き、
川沿いの道を走ることを楽しみに契約してくれたのです。
ロードバイクは１台１００万円することもあります。
私みたいな興味のない人から見ると、
ただの自転車に１００万円の意味がわからないですけど、
好きな人からすれば、大好きなものに１００万円はOKなんです。
そして、それを飾りながら、実用的に使いたいとなると、
今回の賃貸契約のようなことが起こります。
ちなみに、この物件の不動産オーナーさんは、
募集を不動産屋には頼んでいません。
ロードバイクの雑誌に広告を載せました。
もうお気づきですね？
最初からターゲットは、趣味に生きる男。
それを駅から遠いではなく、
川沿いに走りたくなるような道があるに変換し、
自宅でひっそりと楽しんでいた趣味を、
お金をだして秘密基地のような使い方するセカンドハウスに引っ張り出した、
「 デザイン 」 の勝利です。
もっと言えば、
「 アイデア 」 の勝利です。
「 デザイン 」 もアイデア中の一つですからね。
「 戦略 」 と組み合わせできる
「 センス 」 も好きなので、この話は好きなのです。
ちなみに、そんなターゲットは市場にほとんどいません。
同じエリアに何件もできたら、無理でしょうね。笑
でも、不動産屋も知らないなら、
知ることのできる不動産投資家は少ないのでは？
私はその人にかわいがってもらっていて、
色々話をしてくれた中に、それがありました。
そういう人脈もやっぱり大事ですね。