不動産投資は、仕組みが大切！！リフォーム、管理、情報が集まるチームをつくるべし。
私は会社経営の地を博多としています。
私の能力は博多において最大限発揮されるからです。
ですが、不動産投資は京都・大阪・滋賀です。
生まれ故郷であることもそうですが、
東京にはない伸びしろがあって、特殊なエリアです。
戦略による駆け引きができますので、
不動産投資の場所に設定しています。
そうなると遠隔地ですので、
緊急対応ができない。
物件の管理ができない。
何度も物件を見に行くことができないので、
購入が難しいなどなど、
近くないというだけでできないことが増えてしまいます。
ではなぜ、関西の物件にこだわるのか。
それらは、私のチームがデメリットをすべて引き受けてくれるからです。
だから、お金さえ適正な金額用意できれば、成り立つのです。
しかも、チームに払う手数料を考えても、
博多に近い場所で不動産投資をするより、
断然、利益率が高いです。
不動産物件を購入する為のチームをつくるべし。
まずは物件の購入です。
見に行けないので私個人がやることは、
グーグルマップと、ヤフー不動産を見る。
それだけ。
まずは投資は小さくを基本にしているので、小さく買います。
そのため、１０００万円以下を基準に見ています。
そして、相場より安い物件があれば、
中身を確認します。
相場感は、勝手に身につくので、
見る時間を増やせば増やすほど精度が上がります。
遠隔でも問題ない理由の一つです。
中身を確認したら、
駅からの距離がでているので、
だいたいの建物の場所がわかります。
なぜならグーグルマップで徒歩設定した時間とほぼ同じだからです。
グーグルマップでご近所を歩きます。
昔ながらの住宅地であればOKです。
小さな家がたくさんあって、
最近新築になった物件がチラホラ。
そんなところが私は好きですね。
人は、生まれ死んでいきます。
そして、生まれ育つということは特殊な意味を持ちます。
そこで生まれた人は、そこで育ちたがり、
離れたとしても、戻る人が多いのです。
であれば、最初から人がたくさん住んでいたエリアを選んでおけば、
急激にその生まれて死ぬ循環が崩れるはずもないからです。
で、指値です。
何も、その物件が買えなくても、
痛くも、かゆくもありません。
私の資産状況と、やっていること、希望の物件、
チームの仲間入りをしてほしいこと、
をまとめて、まぁまぁな指値とともに購入の意思を伝えます。
売主を口説き落とした業者が私の中で、いい業者です。
買主の私の為に、手数料が下がるにも関わらずやってくれたこと、
他の物件に比べて総額が安く、売上が低いのにやってくれたこと。
で、指値が通らずうまく買えなくても、
買う仕組みがあること、買えること、買う気があること、何度も買ってくれそうなこと、
それらすべてでお付き合いを判断してもらいます。
そうすると、インターネットに載せない物件や、
指値がんばれますといった、表に出ない情報が、
探さなくてもメールで送られてきます。
探さないといけないから、
探さなくてもいい情報が入るようになりました。
一つの仕組みの完成です。
リフォームチームをつくるべし。
次はリフォームです。
リフォームの問題点は、私達素人は相場がわかんない。
できる工事か、できない工事かわからない。
などなどあります。
相場がわからないことで、
悪質な業者に手抜き工事で高額請求なんてことがあります。
なので、私は建築会社で仲良くしているところがあるので、
そこで使っていて評判のいい業者に依頼しています。
設計図から書ける会社で、
私の不動産投資仲間の物件と合わせて、
すでに５棟の物件をリフォームというより、
リノベーションしています。
不動産投資仲間はあなたの想像どおり、
私がノウハウを教えて、
仲間にした人物です。
同時に３棟のリノベーションを、
１０００万円で発注するなど、
規模が大きいので値引きも大きくしてくれます。
また、今回も２棟同時リノベーションで閑散期に依頼してあげることで、
値引きを実現しています。
何度も仕事をくれるお金を持っている客は、
忙しいときに無理を言われない限りは付き合いたいものです。
だって、リフォーム会社も従業員抱えてますからね。
仕事がなかったら終わりです。
リフォームチームと言っていますが、
大切な要素は相手にメリットがあること、
ですので、私がとった行動は
不動産投資のノウハウを親友に教えるということです。
親友が加わってくれたので、同時に何棟というリフォームの頼み方ができます。
そして今も、自分の会社の社員達に不動産投資を教えています。
給料が上がるためには、
仕事で責任を背負って、結果を出さないといけません。
ですが、社員の子達がすぐにそれをできるようになるかというと、
そうではありません。
ですが、私の会社から払われる給料を貯めて、
私のノウハウがあれば、それだけで年収は青天井です。
普通の経営者なら、育てた社員がやめてしまうことを嫌います。
ですが私は、自分の会社の従業員のことを本当に大切に思っています。
だから、私といる間は、私に力を貸してくれたらいい。
そのあとは、自分を大切にしてくれたらいい。
そして、自分を大切にできたら、手の届く範囲の人を幸せにしてくれたらいい。
今の子達の為にやったことは、めぐりめぐって必ず自分に返ってきます。
なので、私の会社が変なところは、
就業中に突然不動産投資セミナーが開かれたり、
私の実験の様子を公開したり、
そして、このレポートを執筆しているのは、
彼女たちの未来の為です。
同時に、たまたま情報の海であるインターネットにおいて、
見つけられた方の人生に役立ってもらえれば幸いです。
話がそれましたが、私がそんな人なので、
リフォーム会社も社員を増やしたりして、
この人がどんどん仕事をくれるなら、
自分たちも規模を大きくと、方針を決めてくれてます。
なので、ともに幸せになるんですね。
これが面白い。
相手にも儲けさせてあげる。
これ大切。
管理チームをつくるべし
次は管理チーム作りです。
人に家を貸しています。
であれば、やはり暮らしていく中で、
水回りのトラブルや、ご近所トラブル、
電気回線や、インターネット、
いろいろ、いろいろ、あるのが当たり前。
ですが、私は新幹線でかけつけることはしてません。
現場のチームが対応してくれています。
ちょっとこれは一切参考にならない話で、
私の従業員だけのメリットなのですが、
父親が建設系の仕事についていて、
もうすでにチームが存在します。
それを使うだけです。
これは棚から牡丹餅の案件なので、
参考にならないのですが、
父親を信頼していて、
その父が普段から仕事をしている仲間なので、
なんの問題もありません。
３万円より安ければよし、
と新幹線代と比較しているので、
これまた参考にならないのですが、
管理費用なんてものは払っていないので、
滅多に発生しないトラブルを考えると、
激安で対応してもらってます。
この前なんて、トラブルではないのですが、
エアコン３台を無料で手に入れました。
解体する家についてたんです。
どうします？？って聞かれたから、
空き家だった物件につけてもらいました。
移設費用だけ。それも３台まとめてなので、破格でした。
どうします？？って電話が来る仕組みにすることが大切。
自分でチームを作るときも、
そもそも現場監督系の人を探し出して、
能力をみて発注してみて、
その人経由で仕事を頼むのが良いと思います。
不動産屋に管理費はらうよりは、
いいかなと思いますよ。
もちろん入居付けのために、
不動産屋に管理もお願いするというチームづくりもあります。
私は、なにかあってもなくても、
一定額の固定費より、
緊急対応時においしい思いを全員がするような仕組みが理想なので、
そっちで組み上げてます。
そうそう、ぶっ壊れないですから。