不動産投資におけるキャピタルゲイン戦略の基本
キャピタルゲインとは、不動産投資の場合、
売った時に確定する利益です。
売った物件価格から買った物件価格を引いた差益分です。
事業性や、住んだかどうかとか、経費の考え方とかで、
買った値段をいくらにするかというのは、
議論があると思うのですが難しく考えずに、
買った時と売った時の値段でいいと思います。
その他の項目で大きく変わってしまうような戦略は、
税制を自分で変えることのできない我々にとって、
検討する意味がありません。
キャピタルゲインを最大化する最もわかりやすい方法
安く買い、高く売る。
シンプルにそれだけです。
では、なぜ安くなるのか。
これが重要です。
それは必要な人がいないからです。
例えば再建築不可ですが、
家を建てたい人は買わないです。
今の建物をリフォームして使うしかないからです。
そして、火災などで焼失した場合も建てられないです。
家を建てたい人は、建てられない。
でも、家を買う人って、家を建てたくて買う。
だから、買わない。
買う人がいないから売れない。
じゃぁ、再建築不可はどうしたら売れるようになるのか、
安く販売するしかありません。
それぞれのリスクをみても、
安く買えるならアリだなという人。
そういう人が現れるラインまで下げることです。
値段さえ下がれば、そういうひとが出てきます。
つまり売りたいかどうかが重要です。
次に高く売るですが、正直、無理です。
その値段でも買っていいと思える値段をつけること以外に、
売る方法はありません。
結論からいうと、
キャピタルゲインを最大化するためには、
安く買う！！それがすべて！！
安く買うってことを考える
安く買うには、極論だと皆が買わない物件を買うしかないです。
多少有利な条件で買うっていうのは的外れです。
即売するんであれば可能性ありますが、
時間が経過してしまうと、
今が多少有利な条件でも差益は吹っ飛ぶ可能性があります。
もちろん皆が買わない物件っていうのは、問題があります。
それを解決できないのであれば、
安いのではなく、ただのだめだめ物件です。
建物が傾いている物件 → 直す技術があれば買い
小さすぎる物件 → 隣が買えれば買い
形の悪い物件 → 隣が買えれば買い
空室だらけの物件 → 埋められれば買い
賃料の安い物件 → 賃料を上げられれば買い
問題解決能力があれば、
問題解決能力がない人達が買えない、買わないことにより、
下がっている値段で取得できます。
私は別に難しいことをしたいわけでないので、
簡単に値上がり益を得られる方法を使っています。
最も簡単に値上がり益を得る方法
小さいから安いを小さくない土地にして売る。
つまりは隣地の買取です。
小さくて人が住めないので、
建て替えができないので、
建てる意味がないので、
売れ残り、どんどん値段の下がっていく物件を、
さらに指値して、激安の物件を買います。
近くのまともな土地の大きさであれば、
坪単価が２倍～４倍になります。
なので、隣地を買い取ります。
もちろん買える保証はありません。
なので、銀行から嫌われます。笑
ですが、まともな土地に戻るだけで、
値段が戻るので、
高く売ろうなんて考える必要なく、
元通りの形にして、
もとの値段で売るだけというシンプルな内容です。
その間も、ちゃんと賃貸で回るように、
リフォームしてあげます。
賃貸で儲けてやろうと思う必要がないので、
高くリフォームしても大丈夫だし、
安く賃貸しても大丈夫。
空室のリスクがないわけです。
欲がないからですね。
安くで賃貸だすと変な人を相手にしないといけないので、
ほどほどが良いです。
そうすると、リフォームに力をいれる感じですよね。
なので、外観以外は新築そっくりさんです。
それでいいと思います。
賃貸でチャリンチャリンとお金を生み出し、
隣地の買収で形を整え、
担保で借り入れるか、売ってしまえばいい。
すごく大切なキャピタルゲインの考え方
このキャピタルゲインの戦略上、
最も大切なことは買いたい気持ちにならないこと。
隣地を割高で買う意味はないので、
いくらだったら買うと伝えて、
ダメなら放置でおっけーです。
どうせ、また値段がずるずる下がっていきます。
そもそも賃貸収入があるので、
おいしくチャリンチャリンしてれば良いのです。
新築そっくりにきれいにしてても、
結局は時間の経過とともに古くなります。
リフォームした物件の価値がなくなった時、
売りでいいのではないでしょうか。