部下の子が初めての不動産投資を始める為、絶対に失敗させない不動産投資。その１
不動産投資を本当にたくさんの人に伝えてきましたが、
実際に取り組むことができたのは、
親友ただ一人だけでした。
その親友は今や１５の不動産物件を扱うオーナーで、
年間で１０００万円前後の不動産所得があります。
私は不動産投資の理屈を２００人以上には伝えてきましたが、
実際に行動した人は親友しかいないので、
不動産投資は私以外にとって、
難しいことなんだろうなと思うようになっていたところです。
ですが、なんと私の部下から、
ぜひやってみたいという女の子が出てきました。
彼女はまだ２２歳です。
私がはじめて物件を買った時が２４歳、
親友がはじめて物件を買った時が２６歳でしたから、
意味不明な速さです。(笑)
その行動力や直観力を見習い、
本当に尊敬します。
色々な選択肢がある中で、
そういう選択ができることで、
たくさんの意味が生まれる生き方ができます。
私がその子の為に考えだした方法のほとんどを、
その子は全然いやがることなく実行していきます。
これはすごいことで、
普通はそんなに素直に実行できません。
それなのに、本当に素直で謙虚で、
素晴らしい人材です。
一緒に働けて幸せだと感じています。
部下の子が初めての不動産投資を始める為、絶対に失敗させない不動産投資。その２
親友の時もそうでしたが、
はじめの第一歩を成功させてあげたい！！
それは、
おすすめした私の立場からすると、
絶対に考えることです。
不動産投資ほど間違いにくい投資はありませんが、
それでも１００％成功とは言えません。
失敗する可能性があることを、
おすすめするのは難しいことなのです。
しかも、金額が高いです。
何度も失敗して学べばいいというものではありません。
これが本当に難しい問題なのですが、
一発目を失敗するとリカバリーに時間がかかります。
不動産は金額が大きい分、
そこがネックです。
せっかく出した勇気、
それに応えてあげたい。
だから、
一発目の不動産投資は、
失敗させない。
まぁ、
私がどれだけ悩んでも、
仕方ないのですけど、
そういう決意だけは持っています。
で、
今回総合的に考えて、
利回りはほどほどに抑えて、
資産性を１０年かけて大きくする投資にします。
うちの部下は、
正直、よくわかってないです。
まだ２２歳の女の子。
社会にでて間もないです。
だからこそ、
やれることは、多くありません。
ですから、やらなくてもよい方法にします。
そうなると、
物件をどう活かしていくかという難しい問題や、
人と人との問題が出にくいものをチョイスします。
その中で、今回は駐車場にします。
駐車場はアスファルトにしてしまえば、
お客様がいるかぎり、
チャリンチャリーンモードです。
一発目のお客様探しだけ難しいかもしれませんが、
それができれば後は何もしなくていい。
なので、
今回は土地として売りに出ている物件から、
駐車場を創り出します。
購入後、アスファルト舗装を行なって、
雑草が生えないようにして、
白線をひけば素人っぽさがなくなり、
ちゃんとした駐車場感が出れば、
料金も上げられます。
また、雑草が生えないようにしていれば、
管理の手間も大幅になくなるので、
その効果は大きいです。
駐車場経営なら、
アスファルトは必須と私は考えています。
部下の子が初めての不動産投資を始める為、絶対に失敗させない不動産投資。その３
駐車場は利回りが低くなります。
建物がない分管理が楽なのですが、
差別化とは程遠い、
完全なるコモディティー商品です。
近隣相場にもろ影響を受けます。
どうにもならないなぁと感じています。
そこで本来は駐車場案件には、
手を出さないのですが、
今回の部下が買う不動産は、
土地価格が非常に安いのです。
買った瞬間に勝ちが確定するようなものです。
それが狭小地というだけでかなりの安さです。
隣が買えればいきなり価値が3倍以上になります。
部下の子は22歳です。
彼女は現在大きなお金というリソースは無いですが、
待つことのできる時間がリソースとしてあります。
それを考えて、
駐車場という現在の利回りは若干犠牲にして、
隣地買取という大きな可能性に賭けました。
とはいっても、
１５年で元は取れるので、
最悪１５年間資金回収にかかるだけ。
それより良いシナリオの方になれば、
ただ良くなるだけです。
なので、リスクである下限を設定して、
リターンを最大化する、
そんな作戦です。
部下の子が初めての不動産投資を始める為、絶対に失敗させない不動産投資。その４
キャピタルゲインとインカムゲイン。
キャピタルゲインとインカムゲインどちらが重要か？と、
言われれば、インカムゲインが重要だと思います。
ロバートキヨサキも、キャッシュフローだと言ってますが、
このキャッシュフローを大きくするためには、
インカムゲインがかなり大切です。
キャピタルゲイン狙いは水晶玉に向かって、
相談するような生き方です。
運に任せるような話なのです。
だから、賢い投資家はキャピタルゲインという、
不確実な未来より、
種をまき回収する現実を重視する為、
インカムゲインが大切です。
だから、利回りの低い駐車場は本当は悪手です。
ですが、小さく生み出し大きくしていく過程において、
今回の物件に手を出すことは必要です。
インカムゲインを最大化しようとすると、
建物がないと始まりませんが、
建物もついている価格帯で２００万円代で買える物件は、
ほとんどないか、リフォームで追加資金がいります。
ですから、
始める為に最低でも５００万円いるかな？と、
私の肌感覚で思っています。
これだと、今回の部下の女の子はそもそも始められません。
ですが、この物件を買うと３００万円の物件を手に入れている、
２２歳の女性が誕生し、そこから毎月２万円の収益が上がります。
さらに彼女は私の会社で勤続２年です。
あと１年もすれば勤続３年の実績がつくれるのです。
これで社会通念上も信頼のおける人物となります。
３００万円の現金で土地を買い収益を回している。
３年同じ企業に勤めて年収が安定している。
という２つの武器を元に日本政策金融公庫から融資を受けて、
次の物件を購入して、私の計画は一旦終了です。
彼女にはその覚悟があるので、
今回は力を貸して実現していきます。
それを元にして、
次のステップを彼女が進んでいければ、
私の役目としてはある程度まっとうできたかなと思います。
インカムゲインが本当は大切ですが、
それは２つ目が買えるようになってから考えれば、
結局は始めることのできなかった不動産投資がスタートし、
キャピタルゲインも狙いながら次の物件でインカムゲイン投資を、
実現していけるのです。
結局は、インカムゲインもキャピタルゲインもどちらも大切。
でも、どちらかというとインカムゲインにより、
キャッシュフローを大きくできれば、
やれることが多く、選択肢が多いことが、
適切な解をその時に選んでいけることにつながり、
私が考える、安全な生き方をすることができます。
部下の子が初めての不動産投資を始める為、絶対に失敗させない不動産投資。その５
それにしても、
私がいろいろ教えた２００人ほどの皆さんは、
どうしているのでしょうか。
この女の子が２２歳でできることが、
他のみんなはナカナカ実現できません。
できない、いいわけを探してやらない人は本当に多いです。
まぁ、やらなければ今までと変わらないので、
変わりたくないならそれでいいですよね。
不動産投資は本当に始めるのがかなり難しいです。
これは事実ですし、だからこそいい。
やらない、やれない、できない、
圧倒的多数の人がいて、
私達やれる側の人間の優位が決まります。
それこそ、
誰でもやれることに魅力なんてないし、
魅力がなければやっていて面白さなんてないし、
私達ができることを考えていきましょう。
私が教えている部下達には、
よくよくこのあたりを教えています。
価値ある価値とは、なんぞや？
ぶどうとワインの話から始まって、
色々なことを教えています。
その内のどれがどれだけ伝わったかわかりませんが、
この女の子の中には腑に落ちた部分があるのでしょう。
そこを勇気もって踏み出せた彼女を誇りに思います。
不動産投資は、
私が２４歳、親友が２６歳、部下の女の子が２２歳で始めることができ、
そして何歳でもやらない人はやることがなく、
やりたくてもできない人がたくさんいる投資なのでしょう。
できないと言わなければ、
できると思うのですが、
もっと言えばやる理由が見当たらないのでしょう。
そういう風に思います。
幸せになることに答えはないですが、
不動産投資家のみなさんをみていると、
かなり幸せにみえますよね。
部下の子が初めての不動産投資を始める為、絶対に失敗させない不動産投資。その６
私の不動産投資のメイン戦略は、
売買では価値の低い不動産を買い、
賃貸ではそこそこの価値を持つようにする。
そして、
待つという力を持ってして、
隣地を買い取っていき、
世の中が求める形に土地を整形していきます。
例えば、中古テラスハウスというものがあります。
これは、急激に人が増えた時代に一つずつ家を建てるのではなく、
複数の建物を連ねて建築されたものです。
一戸建て住宅がつながったような状態ですよね。
独立した庭やテラスが各戸に設けられていますので、
見た時や住んでいる時も一戸建てのように思えます。
ですが、柱と壁を共有している為、窓が無いことなどが特徴です。
長屋建て（または連続建て、連棟建て）住宅とも言われます。
一戸建てを建てるように敷地に独立した住宅を建てるよりも、
連棟長屋建ての方が効率の良い敷地利用ができますし、
建物を建てるときの建築コストも安く済みます。
ただ、現代の人が住むには狭いです。
マイホーム需要は８０㎡以上が当たり前になっていますが、
中古テラスハウスは３０㎡から６０㎡くらいが一戸になっています。
動線も含めて、ろくなもんじゃないです。
狭くて使い勝手が悪いので現代の人には不人気です。
さらには日本には新築崇拝文化があるので、
中古住宅であるだけで安くなってしまうものです。
そして、悪いことに土地が狭いだけでなく、
壁や柱を共有している隣人がＮＯと言えば、
潰したり、立て替えたりすることができません。
こんな不便で窮屈なものを誰が買うでしょうか。
だから、激安なので投資対象になります。
土地の値段でみて半額から３分の１です。
連棟長屋建てのすべての物件を買占めできると、
狭小住宅であることや、
隣人に許可が必要というデメリットが解消します。
すると、相場通りの値段になる為、
２倍～３倍に資産性が向上します。
最終的にはそれが目標ですが、
その間の収益を捨てるのではなく、
リノベーションをして賃貸住宅として蘇らせます。
すると大体利回り１０％前後で、
賃貸もまわりますので利回りとして悪くないです。
もちろんもっと利回りのいい投資はあるでしょうけど、
私の取れるリスクの中では失敗しにくいもので、
人や地域の役に立つ空き家再生ビジネスですので、
気に入っています。
部下の子が初めての不動産投資を始める為、絶対に失敗させない不動産投資。その７
始めることが難しい不動産投資というものを、
わずか２２歳の若さで実現してしまうのですから、
部下の女の子をすごいと思うと同時に、
やっぱり、やると決めることが重要だと思いました。
やるという意思決定をすれば、
ようやくやる為に「何が必要か？」が見えてきて、
「何が必要か？」を考えることで、
知識や経験をつけ、己の未熟さを知り、
成長できるのだと思います。
成長なんて言葉は都合がよいですが、
つまり、実行可能になる。
ある時点で見た時難しかったそれらが、
今は、できる。できないができるに変わった。
その事実がどれだけ重要かと最近思います。
目指す未来を語ることは、
誰にでもできます。
そして、そんなことを言うだけで、
行動していかない多くの人を見ます。
やるって決めるだけなのに、
もったいないなぁと思います。
今回の部下の女の子は、
５年後２７歳の時には形になってるでしょう。
それはそれはわかりやすい成功形です。
私の設計図に狂いが無ければ、
思ったとおりに着地するでしょう。
それは私がすごいのではなくて、
やるという意思決定をしてくれたこと、
それが凄いことなのです。