築古木造中古アパートの買付けと、日本政策金融公庫の融資。その１
今回、会社の法人決算が終わり、
税金が確定して、
さらには年俸とは別の成果報酬分が手に入り、
資金計画が明らかになりました。
お金が余る状況でしたので、
買付けを行います。
選んだ物件は、
中古築古木造アパートで、
再建築不可の物件です。
再建築不可とは、
現状のままであれば、
建築することができない土地のことです。
私はこれを建築ができる状態にすることに、
ロマンを感じる人間ですので、
クリーンな地上げ屋を目指しています。笑
買付証明書を書いて、
相手方の判断待ちですが、
色々書き残そうと思っています。
ちなみにそれとは別に。
仕入れした物件のリノベーションにお金が必要だったので、
これは日本政策金融公庫から、１０００万円借りました。
2.1%の１０年、１年利息据え置きです。
リノベーション中は返済原資である家賃が入ってこないので、
元本の返済まではじめてしまうと、シンプルに赤字です。
入居者から家賃が入らないのに、
お金を返さないといけないのであれば、
サラリーマンだろうが、経営者だろうが、
別のところからお金を捻出して払うしかありません。
その為、利息の手数料だけでいいように手配しました。
これで、ちゃんと家賃が入ってきてから返済が始まります。
もちろん、入居者がちゃんとつくことが前提ではあります。
築古木造中古アパートの買付けと、日本政策金融公庫の融資。その２
まずは、日本政策金融公庫の融資からの話です。
４度目の挑戦にて、融資が成立しました。
三重県の四日市で挑んだ最初の５００万円、
大分県の中津市で挑んだ５００万円、
京都府の京都市で挑んだ５００万円、
福岡県の福岡市で挑んだ１０００万円。
長い道のりでしたね。
個人事業主時代を合わせて６年越しの融資です。
自分のこういう計画的な性格は、
さまざまな場面で感謝することが多く、
無理でも行動してみる。
できなかった理由を検証して、
もう一度チャレンジしてみる。
そして、実際に引き出しているのだから、
オモシロイです。
日本政策金融公庫の融資は、
それまでの３回は、
素晴らしいビジネスモデル、
借金なしでいきましょう。
で終わらせられていました。
お金を貯めてから、
挑んだらいいと至極まっとうな意見でした。
そんなこと言ったら、
世の中に借入なんて必要ないわけです。
何を言ってるんだ？としか思いませんでした。
しかし、今回は法人が２期目、
しっかりと収益の道筋がきれいに証明され、
いっきに話が通りました。
もちろん、その為にしっかり準備しました。
法人ですでに、
福岡信用金庫から、
保証協会付融資３００万円
プロパー融資５００万円
借りている状況から、
さらに１０００万円の融資が出ました。
それを日本政策金融公庫からでたことは、
結構すごいことだと思っていて、
次のステップである７２００万円の上限まで、
借りることを次の３年の計画に添えてやっていきます。
今回の１０００万円は、
リノベーションの費用です。
リノベーションとは、
付加価値を付けた改装です。
元通りに戻すのではなく、
今の時代に必要な価値を付け足します。
高槻の物件、
向日市の物件、
それを、リノベーションを行い、
付加価値を付け足して、
人に貸し出しをしていきます。
多めに見積もりをとって、
資金を確保していますので、
好きなだけリノベーションできます。
将来的な利益の確保のために、
今の利回りを追いかけるのではなく、
新規入居者獲得の為の経費を使わないことを目指し、
長く住んでもらえる物件づくりに力をいれて、
しっかりとやっていきます。
築古木造中古アパートの買付けと、日本政策金融公庫の融資。その３
今回の日本政策金融公庫の融資は、
前回からの反省をきっちりと活かしたものでした。
飛び込みでの融資⇒税理士からの紹介
新規の物件購入費用⇒既存物件のリノベーション費用
取得費用+リノベーション費用合わせた利回り⇒建物費用を除く、リノベーション費用からの利回り
＜＜飛び込みでの融資⇒税理士からの紹介＞＞
飛び込みでの融資はダメだとか言うつもりはありません。
私の属性などでは難しかったというだけです。
どこのだれかわからない人が、
いきなりお金を借りようと来るわけです。
逆に貸す側だったらどんな感情を抱くのかって話です。
お金に困ってから借りに来る人が圧倒的に多いので、
どこのだれかわからない奴が、お金に困って窓口に来ます。
申し訳ないですけど、ろくなもんじゃないですよね。笑
私もいろんな銀行に飛び込みで行きました。
軒並み反応悪かったです。
今のところ、お試しで飛び込みしたこともあって、
飛び込みでいったところ全てが融資ＮＧで、
先に繋がるものは一つもありません。
私の属性であれば、
飛び込みという不審者マックスだと、
相手にされません。
税理士に融資で不動産を回していくスタイルの話をして、
福岡信用金庫に繋いでもらって、
保証協会付の融資で３００万円。
さらに、
福岡信用金庫さんの担当とパイプができて、
５００万円のプロパー融資を頂けて、
結局これで８００万円借りれています。
で、今回日本政策金融公庫の融資も、
税理士さん経由で紹介してもらって、
トントン拍子で進んでいきました。
紹介の力は偉大です。
＜＜新規の物件購入費用⇒既存物件のリノベーション費用＞＞
日本政策金融公庫の融資は、
国からお金を借りるくらいのつもりでいかないといけません。
弱者を救済していくことや、
中小零細企業を応援するという側面が強いので、
弱小でも借りやすい反面、
違法建築物や書類がそろってない物件など、
少しでもややこしそうなものは通りません。
でも、私が買う物件ってほとんど増築部分未登記とかです。
そうなると最初から融資が出てきません。
耐用年数にも厳しいという昨今の状況も合わさって、
私が触っているような物件の購入費用としての融資は対象外になります。
だからこそ、今回は計画を立てて、
新規の物件購入費用⇒既存物件のリノベーション費用にしました。
すでに法人にて２つ物件を現金で仕込んでおき、
それらのリノベーション費用として申請を出しました。
既に購入済みの物件を改装する費用とするので、
期間がどうしても短くなりますが、
日本政策金融公庫の融資は、
金利も低く、
１年間の利息据え置き期間があることで、
有利です。
もちろん、今の私のような属性が悪い中だとって話です。
そもそも、貸してもらえるような土台に乗らない私がやっていくならです。
＜＜取得費用+リノベーション費用合わせた利回り⇒建物費用を除く、リノベーション費用からの利回り＞＞
これは単純なロジックですが、
取得費用が入らなければ、
総投資額が小さくなるので、
家賃からみた利回りが高くなります。
つまり借りたお金を返せるのか？って数値が良くなります。
だから、借りやすいです。
人によってはフルローン以外の投資は否定的な人もいるので、
先に現金で２つ買うなんて考えられないと思います。
ですが、そもそも私のやり方は融資がほぼつきません。
だから少しでも借りることができれば意味があります。
借りにくい方法を採用している理由は、
キャピタルゲインを狙いに行く方法だからです。
さらには、２０年は通用するやり方だからこそ、
借りることが難しいという不利を認めた戦いをしています。
隣地も買取して、
クリーンに地上げを行っていきます。
隣地が買えて大きな資産に化けることは、
それはそれは夢とロマンがつまったやり方ですし、
誰もいらないと放置された空き家が、
大きな土地にまとまって、
誰かの欲しい物件に生まれ変わるのは、
快感でしかありません。
築古木造中古アパートの買付けと、日本政策金融公庫の融資。その４
再建築不可の築古木造中古アパートの買付けは、
今期のメインミッションです。
法人にて利益が大きく出ますので、
何もしなければ単純に税金支払って、
残りが本当の意味での手残りです。
だからこそ、
意味のある経費をしっかり使って、
未来に向かって投資であるべきです。
現金では出ていかないのに、
使ったことにできる経費をつくる。
減価償却を最大化しようという計画です。
減価償却が適用できるのは、
建物だけですので、
建物が建っていないものは論外です。
さらには、
建物の値段がほとんどである物件を、
購入しなければなりません。
今回、その為に土地の評価額が低いものを探していました。
そうなると、再建築不可や、
そもそも土地に価値がない借地権物件になります。
その中で向日市が一番良かったのですが、
向日市には中古アパートがありませんでした。
ないものは仕方ありません。
お金を余らせても仕方がないので、
築古木造中古アパートを京都府で検索。
すると、良さそうな物件が出てきました。
私の大好きなギャンブル案件です。
で、これがなぜギャンブルかというと、
再建築不可だったこと、
さらに私道を挟んだ向かい側も売りに出ていたことです。
私がこの再建築不可を買った時、
隣の駐車場の土地を買うことができれば、
再建築不可ではなくなり、
資産価値が数倍に膨らみます。
これは、ちまちま家賃で回収する方法ではない、
キャピタルゲインが短期間でつくれる方法です。
それだけでも大きいのですが、
安くで仕込める土地がもう一つあるおかげで、
どちらも安く仕込んでおいて、
隣の駐車場をたった一つ買えば、
２つともが資産価値の倍増を達成して、
大きい価値を創り出せます。
実際には、さらに融資を組まないとその物件は手に入りません。
だからこそ、結構なギャンブルになります。
なぜなら、融資枠をすべて使い切ってしまうからです。
正直、そんなに頑張らなくても、
一つの再建築不可が化けるだけでも違います。
もう一つを買うというギャンブルはあまり現実的ではないです。
お金に余裕ができてきたら、
そういう仕込みも行いますが、
今は違うかな？と思います。
再建築不可を建築可物件にする為には、
時間とお金が必要です。
業者はお金があっても時間がありません。
私には、どちらもあります。
その強みを活かして、
これからもやっていきます。
今回の物件は、
どちらかというと利回り物件です。
１３％ほどあります。
再建築不可を建築可にする為の労力が、
かなり大きいので過度な期待はしていません。
要するに、
利回りとキャピタルを作れる割合いのバランスです。
利回りを保ちながら爆発力も合わせることが私の目標です。
築古木造中古アパートの買付けと、日本政策金融公庫の融資。その５
買付の為に、現地調査に京都へ帰りました。
毎度毎度の出張です。
今回はゆっくりできる日程で組んだので、
バリ得こだまというお得な新幹線チケットで帰りました。
通常往復３万円の新幹線代が、
半額で可能です。
ただし、
こだまという各駅停車の新幹線がほとんどで、
ひかりという早い方の新幹線はほとんどありません。
こだまを使うと、約５時間かかります。笑
ここがネックなのですが、
なにせ、半額は安い。
今回は、こっちにしました。
京都へついて、現地調査へ。
実家からはだいたい車で１５分くらいです。
築古木造中古アパートは、
同じようなアパートが５つ存在する中の一つ、
それを法人が一括借り上げしてくれてます。
この法人が出るかどうかで、
0か100か案件ですので、
嫌がる人は嫌がる物件です。
ただ、私はオーナーチェンジを信用していないので、
入居者はお金を払ってくれないものだと思ってます。
その時、すべての部屋が一度空室になって、
リノベーションをいれることができる方が、
都合がよいと思っていますので、
すべての部屋が空くことを怖いとは思いません。
逆に１室ずつ空室がでて、
一つずつリノベーションをかけていくより、
いいと思います。
今回の購入理由の一つです。
さらに法人一括借り上げなので、
中に人がいようが、いまいが、
固定家賃の１１万円が入ってきます。
一つずつ貸し出していたら、
都度リノベーションと募集しないといけないですし、
その間は空室損とリノベ費用という追加費用が発生します。
それがないことも購入理由です。
築古木造中古アパートの買付けと、日本政策金融公庫の融資。その６
今回の築古木造中古アパートは、
屋根がやり直されていて、
一部屋が住居から、
ランドリー、シャワールーム、ユニットバスの多目的室に、
変更リフォームされていました。
これも購入理由の一つです。
これはいいことです。
各部屋には和便器しかついておらず、
１室６畳しかありません。笑
昔ながらの低スペックアパートです。
これを考えると、
そういった設備なしで個別の賃貸人を探すと、
低属性になりがちです。
だからこそ、
法人一括借り上げで、
まとまっていることはありがたいし、
さらには１部屋そういう部屋を作ってくれていると、
後の募集もそういう企業をターゲットにできます。
特に建設業界は仕事のある時だけ、
職人を抱えておきたいという需要もあったりして、
激安の寮みたいな使いかたができるものは、
一定の需要があります。
それを元に考えても、
新しく私がお金をかけなくても、
すでにその形にできているっていうのは、
かなりメリットが大きいと思います。
低額なボロボロアパートに、
リノベーション資金を無限にかけることはできません。
かけたお金を回収できる見込みがないですからね。
少しでもお金をかけてある物件を買えることで、
別のことにお金を使うことができますので、
その効果は大変大きなものです。
その積み重ねがチリツモで成果になります。
そのことを繰り返して成果をつくります。
正直、今は良い物件が多い時期ではありません。
それでもこんな若造にお金を貸してくれるほど、
お金が余っている時期でもあります。
お金が余るから、
そこそこの物件でも、そこそこの値段で売れる。
だから、いい物件が安くで売られない。
私にはとびっきりのいい物件に出会うことは、
今のところ難しいです。
コツコツ積み上げて、
利回り物件と、キャピタル物件をバランスよく、
手配していきます。
築古木造中古アパートの買付けと、日本政策金融公庫の融資。その７
築古木造中古アパートへ、
買付証明を入れて、
もう一週間くらい経ちました。
放置されています。
これは、ダメやったかな？笑
ダメだったとなるとお金が余るので、
どうにも困ったこってす。
借金の利息は返済していかないといけないので、
無駄に費用が発生してしまっています。
ダメなら次へ、
と向いたいところです。
残念なことに9/15で期限をきってしまったので、
まだ一週間ほど待つことになりそうです。
次の物件と言っても、
めぼしいものがあるわけではないので、
これからの動き次第ですね。
今回ちょうどよいので、
築古木造中古アパートの買付けしましたが、
スペシャルワンではありません。
次が見つかったら、
こちらはあきらめて別の物件を買うことになります。
売主はそのあたりをわかってなさそう。
そういえば、
会社の売上に対しての報酬が、
パートナー企業から出るのですが、
それが大幅にずれこんで１１月になりそうです。
１１月になればもう一つ不動産を仕入れできるので、
今回にさらに＋＠で挑んでいけます。
どうしようかなーと思っています。
レバレッジ効かせて、
大きくかけてみるのもありです。
まぁ、そのあたりはお金があると、
どうしても雑になるので、
ちゃんと向き合って考えた結果を、
反映していきたいと思っています。
中古テラスハウスなのか、
築古木造中古アパートなのか、
規模の大きめなやつなのか、
ですね。