物件検索していて、思うこと。その１
私の物件検索は、
レインズ、アットホーム、ホームズ、
スーモ、ヤフー、センチュリー21、
住友不動産、三井のリハウス、
地元の不動産屋のホームページ、
です。
これらを毎日、
朝起きてチェックと、
暇な時にチェック、
夜寝る前にチェック。
毎日のルーティンです。
もはや、
歯磨きする、お風呂入る、みたいなもんです。
物件検索していて、思うこと。その２
毎日物件検索してたら、色々発見があります。
まずは物件のペースです。
これだけ世の中に色々な物件がありますが、
基本的には売れ残りで構成されていて、
あんまり売れないってのが実感としてあります。
原因の一つが、
魅力を感じない物件が売れ残り、
表示されているからです。
いい物件から売れていくので、
結果的には市場に残るものは、
魅力に乏しい物件です。
それの中から選ぼうとする人は、
まぁ、いないと思います。
こんなに高価な買い物を何もその中から、
選んでしまう必要性はないからですね。
その中でも、価格の改定は頻繁にあります。
一つの物件を見ていても頻繁ではないですが、
同じような物件となるとそれなりにあります。
売る気がなければ不動産屋に頼むことはないので、
売り物件として出てるなら、売りたいはずです。
物件検索していて、思うこと。その３
相場より安い物件には理由がある。
相場より安い物件には理由があります。
ほぼ間違いなく、癖があります。
その癖を取り除けるならチャンスです。
ですが、誰にでも解決できるようなものなら、
値段は安くなっていません。
また、癖の割に安くなっていないので、
売れ残っていると言えます。
私は癖だらけの中古テラスハウスを手掛けています。
ですが、売れ残っている中古テラスハウスは、
癖の割に安くなっていません。
まぁ指値で下げるにしても、
５００万円とかを一気に下げるのは厳しいです。
中古テラスハウスによくその値段をつけてるな。
と感心する物件ばかりです。
もちろん私が見始めた頃から、
売れていません。
買う人は売る人よりも賢いです。
数ある不動産物件の中から最良を選ぼうとしますから、
それはそれは真剣です。
高額の買い物だからこそ、
妥協しない人が多いでしょう。
ところが売主は、
とにかく高く売りたいですから、
馬鹿になっています。
欲が値付けの根拠ですから、
馬鹿な値段になっています。
そして売主に選択肢はありません。
売れないとお金は入ってきません。
むしろ古くなる劣化損失分と固定資産税を
払わなくてはいけません。
まともな値段の物件から売れていますので、
売りたくても馬鹿では売れない。
もう、買った時に勝負は決まってますからね。
売るときが勝負ではないです。
物件検索していて、思うこと。その４
相場をわかっている人間が多い。
相場をわかっている人間がちゃんとチェックしています。
なぜ言い切れるかというと相場より安い値段で売りに出た物件。
それが瞬間で無くなるからです。
いや、ちゃんと見に行きました？って速度です。
６００万円くらいが売れ残り中古テラスハウス相場なのですが、
１８０万円で物件が出てました。
メール設定で物件メール来るようにしているんですが、
朝起きたメールチェックの時にありました。
すぐに物件に問い合わせようと、
URLをクリックすると、もう情報にアクセスできませんでした。
メールの時間を見たら、わずか１時間で無くなっていました。
レインズとかには載らずに、ホームズ単体でした。
これはもはや見てないな。と思う速度です。
とてもじゃないけど、これは無理。
それとは別の中古テラスハウスで、
２３０万円がでました。
それも３日で無くなりました。
掲載が残っていただけでこちらも瞬殺だったと思います。
物件検索していて、思うこと。その５
いい物件で安いものは買えない。
いい物件を安く買うのはラッキーです。
これを狙っていてはダメだと思います。
もちろんラッキーで手に入ることもあると思います。
その仕組みづくりもやるべきです。
でも、これを狙い続けると買えない投資家になるので、
自分でつくる努力をすべきだと思います。
これは指値を中心として動くことです。
勘違いしている売主さんが待っても、
物件は売れません。
急にこのエリアが盛況になるのであれば、
待つ戦略もあると思いますが、
中古住宅の流通において、
そうなるとは思えない。
だから、適正な値段で買い付けを入れます。
売れ残っているのは、
適正な値段ではないからです。
指値は売主さんにとっては安くなるので、
嫌がられるものです。
でも、モノには適正な価格があります。
それを提示することは悪いことではありません。
売れ残ってどうにもならないより、
新所有者に早く権利が移って、
活用されていったほうがいいです。
売主が損をするとかではなく、
経済的に資源が活用されたほうがいい。
物件検索していて、思うこと。その６
どちらかというと欲しいレベル
売れ残っているから、まだ市場にある。
ということは伝わったかと思います。
なので市場にある物件は、
ほとんどいらない物件ですが、
おっ！と思うモノがあったとしたら、
どちらかというと欲しいというレベルです。笑
どうしても欲しい！！というものはありません。
だから、指値ができます。
もし、断られたらどうしよう、、、
なんてのは無いです。笑
売主に別の物件はありませんが、
私達、買う側には別の物件があります。
お金さえあれば、
次の物件、次のタイミングがありますから、
どちらかというと欲しい物件を、
指値で安全域を増やす。
不動産投資のリスク、
それを少しでもヘッジするために、
安く買います。
家賃を下げる余地を残す、
仕上げる為のお金を減らして、
１つの物件に眠ってしまうお金を減らす。
ほかの人では真似できないような方法にする。
だから、指値で安くします。
どうにもならない物件ではなく、
どちらかというと欲しい物件を安く買います！
物件検索していて、思うこと。その７
毎日の検索が重要。
結局、これらの気づきは毎日検索をしていたことから得られました。
習慣化してしまえば、苦ではないです。
さらには、
値下げの指値をこの物件ならいくらでしようか、
そういう考えを持ってやれば、
実際、買って利益のでるラインが把握できるようになります。
それをワクワクして自分事として考えることができれば、
どんどん経験値が貯まっていくと思います。
で、エリアを絞っておけば、
相場がわかるので早い者勝ちの物件でも、
勝てる可能性があがります。
まぁ、物件見てる暇がないので、
そのリスクを取っても利益がでるくらい安いなら、
やるべきですよね。
もし、物件に問題があるとしても、
その分安く買っていますし、
問題が無かったとしたら、
まるまる儲けに変わります。
そんなこんなで不動産投資でやるべきことは、
ほとんどありません。
だから不労所得に近いと言われているわけですし、
そんなにやるべきことが多かったら、
不労所得ではないのでサラリーマンの人はできないって話になります。
ですが、私のやり方を真似することは簡単です。
スマートフォンにすぐに検索できる仕組みをつくっておいて、
駅についてから電車に乗るまでの時間、
混雑してないなら電車内で、
バスまでの待ち時間。
隙間に時間が1秒も無駄がないような、
生活をすることは不可能なので、
隙間にこの検索って作業は入れられます。
何かルールを作って、
物件を見るといいと思います。
それは買う為のルールと言い換えてもいいと思います。
ある投資家は、
自分の求める条件の物件を、
求めるペースで買う為には、
たくさんのエリアが必要になった。
と言っています。
この人は、
どこで？より、
どんな？という条件の方が大切。
私は、
どんな？より、
どこで？の方が大切。
という風に、
自分の投資戦略を積み重ねていくことが、
リスクまで考えた不動産投資には必要なので、
このルールに乗っ取って、物件を選ぶ癖をつけます。
それが戦略の質を上げますし、
物件を見る目を上げることになります。
副作用は、欲しくなることです。
どれでも好きなもの選んでいいよと言われて、
ギフトカタログを眺めているようなものです。
ほとんどいらないのですが、
あ、これほしいかも、、、というものに出会います。
買ってはいけません。
どちらかというと欲しいくらいなら、
めっちゃほしいがそのうち出てきます。
私みたいに属性が悪いと、
キャッシュフローがでる物件を買わないとダメです。
もし、キャッシュフローが出ないものであれば、
買った瞬間から何もできなくなります。
しかも、
その物件が戦略通り価値を取り出せるまで、
待つことしかできないですし、
想定通り価値を取り出せる保証はありません。
ですが、キャッシュフローが出てしまえば、
それを次に投資することで、
万が一その物件が収益を飛ばすほどの価値を、
将来にわたり棄損していたとしても、
そこから生まれた収益が新たなパイプラインをつくり、
収益を運ぶ仕組みが出来上がります。
未来の損を、現在の収益で打ち消すことができます。
その逆は、現在の損を未来の収益で打ち消そうとして、
戦略通りにならずに、損を出します。
バブル崩壊が、
リーマンショックが、
証明しています。
証明されなくても、
今現在の利益ではないものは、
宝くじを買って当たるのを願うようなもの。
キャッシュフローがマイナスで、
値上がり期待で買うということは、
現在の損を未来の収益で打ち消そうとしてると
考えてください。
何をやっているのか？
意味不明だと思いませんか？
結局、今も、未来も幸せになる為に行動すべきです。
それは宝くじを買って握って、夢をみる方法ではありません。