牧野阪中古テラスハウスの現状。その１
大阪府の枚方市に買っている牧野阪中古テラスハウスですが、
いろいろあったので書き起こしておきます。
180万円使って買いました。
土地の値段で言うと相場の6分の1です。
なぜなら、4つの区分からなる連棟住宅だからです。
建て替えようにも残り３つの所有者から、
許可を得ないと再建築出来ないですし、
銀行からも評価が低くローンが使えません。
現金でしか買えないし、建て替えができないかも。
しかも、一戸建てを建てるには狭い土地です。
周りを見渡しても、車が中心の地域です。
駐車スペース確保できないなら、絶望的。
なので、私は一階の玄関くり抜いて、
車庫プラス倉庫みたいな使い方を考えてました。
そして、ミスを犯します。
リフォームチームが、
これは無理だと言ってきたのです。
なんですと？？笑
牧野阪中古テラスハウスの現状。その２
できるものだという思い込みがあったのですが、
費用の割にリスクが大きい内容の為、
断られたのです。
こうして、
駐車スペースがないと絶望的な地域で、
見事に駐車スペースがない、
ボロボロ物件の所有者となりました。笑
いつものようにリノベーションで、
新築に仕上げることも考えましたが、
周りの駐車スペースがない物件の空室率は、
かなり高いです。
それらの背景から、
追加費用は余裕のある時にして、
今は現状のまま借りてくれる人を探したらいいや。
と開き直って、
ホームズで賃料１万円で募集してます。
セルフリフォームしたい人とか、
倉庫として使いたい人とか、
いればヒットするように。
ホームズの分析システムによると、
毎月100人近くの閲覧があるので、
この値段だと気になる人が多いみたいです。
そして、
問い合わせ数も私が募集している案件では、
ナンバーワンです。
牧野阪中古テラスハウスの現状。その３
そして、ついにお客さんが見つかります。
家に置いておけないものを置きたいとのこと。
センスある人がセルフリフォームして、
物件が無料で良くなるという方が嬉しいのですが、
固定資産税分が赤字であるより、
よっぽど良いのでオッケーしました。
そうして、父親が契約書まとめてくれて、
相手からの申し込み意思もある。
これは決まったなぁと思ってたら、
進めていた話が直前にご破算になりました。
残念ですが、仕方ない。
牧野阪中古テラスハウスの現状。その４
とはいえ、また先日問い合わせがあり、
対応していくので、決まるかもしれません。
とりあえずホームズに出しておいても、
特に問題ありませんので今のところはステイ。
追加で資金をいれずにこのままで見つかる借りてを探します。
やはり、価値の低い物件ですから、
活用の方法が限られていて、
結構難しいものがあります。
追加資金をいれても、
輝きはじめない物件。笑
キャピタルゲインは夢がありますが、
じっくり物件が空くのを待つしかありません。
キャピタルゲイン戦略がダメだという証拠にもなりそうです。
１、建築許可がおりる㎡を確認する
２、それ以下の土地の大きさの物件をみる
３、安ければ買う
４、インカムはアイデアで勝負
５、じっと待つ（笑）
６、隣を買う
７、まともな形になったら 売る or 担保に入れて借入
っていう当初やり始めた戦略から、
合計６つの収益不動産を持ったことで、
戦略が変わりました。
実践を経て気づきや経験を手に入れて、
考え方が変わりました。
新しい投資戦略の概要はこれです。
１、料金の安い順で検索
２、車が止まりそうな物件をリストアップ
３、現金即決指値で安く買う
４、ローンでリノベーションを行い価値を創る
５、ファイナンスで価値が認められるのであれば、借りる
こんな感じです。
牧野阪中古テラスハウスの現状。その５
新しい投資法は以前のキャピタルゲイン狙いから、
インカムゲインでまず失敗しないことを重視しています。
さらには、ファイナンスの強化ですね。
安い物件は活用方法が狭いことがわかったので、
車が止まる物件としました。
駅も車も利用できれば、
駅だけ、車だけより、ターゲットが広がります。
２LDKにすれば、
広く使いたいシングル、
ダブル、ダブル＋ペット、ダブル＋子供、
くらいまでターゲットが広がります。
これで入居の母数を増やして、
当たり値を持ってきます。
不動産投資の物件は、
オンリーワンです。
１つしかないので、
２人の他人には貸せません。
また、それで借りたいというお客さんは、
どんなに変な物件でも一人いれば埋まります。
この一人のお客さんの当たり値を引ければ、
入居なわけですから、その母集団の数を増やしておく、
そういう発想で管理をしています。
インカムゲイン戦略なので、
賃料でインカムをしっかり出すなら、
安く買わないといけません。
指値して安くすることにこだわっています。
すると賃料を下げる余地も作れて、
同時に空室リスク対策になります。
そして、やはりファイナンスですよね。
偉そうに言ってますが、いろいろな金融機関を当たって、
望むリアクションは返ってきません。
残念なことにやっぱり私の属性と、
投資スタイルが悪いことで融資がでません。
ですが、あきらめていても仕方ないですので、
しっかり形に残るように何がダメなのか、
どうすればできるのか、
一つずつブラッシュアップします。
牧野阪中古テラスハウスの現状。その６
ファイナンスで今のところ有力だと思われる方法が、
リフォーム、リノベーション費用を借りること。
土地と建物を仕入れる時はその物件がどうか？
基準があるせいで、中古テラスハウスだと、
融資を受けることが難しいです。
ですが、すでにある資産を活かす為の設備投資には、
色々な事例を見ても資金の融資が出ていますので、
そっちの話にしてしまおうかと思っています。
これを日本政策金融公庫、地銀、信用金庫にもっていく、
それはどうだろう？という考えです。
顧問税理士を通して、
アプローチしてみようかな？と思います。
牧野阪中古テラスハウスの現状。その７
実験といえ、
悪手だったなと思います。
法人の支払いが思ったよりも大きいとか、
固定資産税の支払いがとか、
嫁の韓国旅行とか、
重なって現金がなくなりました。
それはもう、従業員の給料払えないほど。笑
あわてて母から７０万円、妹から６０万円借りました。
最終手段の一つなので、本当に最悪。
ありがとう。
本当にごめん。
って感じです。
それもこれもインカムのでない物件に、
資金を投入してしまったことが原因です。
高槻の土地、この物件、伏見区の再建築不可。
３つ合わせれば、手数料もろもろ込みで７００万円はあります。
それがあれば賃貸物件を一つ仕上げることができ、
６．７万円を月に受領し始めているはず。
それを思うと、
全部合わせて稼働始まっても、５万円です。
さらに、現在進行中とはいえ、契約もまとまってません。
悪手だったなーと思います。
何も、こんな初期の段階で悪い方法を取らなくても、
良かったのになー。
現金カツカツでさらに後悔しています。
これらを経験したことで、
より進んでいることを証明するためにも、
次々に物件を取得していきたいものです。