不動産投資におけるオーナーチェンジについて 、その１
不動産投資には様々な戦略があります。
私は不動産投資の選び方は、
すごい大切だと考えてます。
意識してほしいのは、
組み合わせて、
メリットだけ取り出してほしい。
ということです。
以前も記事にしましたが、
1年で解約だが賃料が安い物件。
長期の契約が可能だが賃料が高い物件。
みんなが探している物件は、
長期で借りることができ、
しかも安い物件です。
ほとんどの人が、
1年で解約だが賃料が安い物件。
長期の契約が可能だが賃料が高い物件。
どちらも避けます。
そして、ありもしない、
長期で借りることができ、
しかも安い物件を探し続けます。
ですが、
1年で解約だが賃料が安い物件。
長期の契約が可能だが賃料が高い物件。
をどちらも借りることができれば、
平均が出力され、
どちらかといえば長期の契約期間で、
どちらかといえば賃料が安い物件、
になります。
そしてメリットが、
ほかのほとんどの人間がやれないのに、
自分だけは二つの物件を借りることができる。
ということです。
戦略というのは、
こういう組み合わせを考えて、
求める出力を取り出すことです。
これが不動産投資にドンピシャで必要だと、
私は思っています。
不動産投資におけるオーナーチェンジについて 、その２
不動産投資で1番やっちゃいけないことは？？
と聞かれたら、
不幸になること。
と答えます。
お金に苦しむ、
借金に苦しむ、
空室に苦しむ、
クレームに苦しむ、
家族に迷惑をかける、
幸せになる為に、
その手段として不動産投資を選んで下さい。
そこからが始まりです。
なので、
不動産投資戦略は、
不幸になることなく、
幸福を取り出すこと。
です。
不動産投資は、
やり方によって一長一短あります。
デメリット、メリットがあります。
さらには人生の選択肢には、
それぞれ一長一短あります。
ライフプランは、
その一長一短を組み合わせて、
デメリットは無くして、
メリットだけ取り出すこと。
を計画していくことになります。
不動産投資におけるオーナーチェンジについて 、その３
ようやく、本題です。
オーナーチェンジとは？？
すでに賃貸として稼働している物件を、
購入して所有することです。
メリットは、
所有権が移った時点で、
家賃の権利も移るのが普通なので、
買ったら家賃がすぐ入るということです。
お客様をつける為に必要な広告費や、
リフォーム費用が必要ありません。
前所有者とトラブルを避ける為に、
契約書などで明確に取り決めしましょう！
それさえやっていれば、
メリットを享受できます。
賃借人がいるということは、
家賃が確定していること、
客付けが終わっているということなので、
実質の利回りが把握しやすいというのも、
メリットです。
デメリットは、
すでに賃借人が家を使用しているので、
内覧ができない場合があること。
内覧ができないと、
いつどんなことが物件に起こるのか、
どんな痛み具合なのか、
わかりません。
自分が借り手を面談していないので、
どんな人が入居しているかわからない。
修繕費や、滞納される可能性など、
潜在リスクをそのままにして、
購入の判断をしなければならないのです。
不動産投資におけるオーナーチェンジについて 、その４
オーナーチェンジ物件の特徴。
特徴としては、
指値がききにくい。
利回りが価格を決定する、
大きな要因ですので、
常識的な値段に落ち着いてしまう。
といった特徴があります。
一棟モノの不動産投資であれば、
中古を買う＝オーナーチェンジ
なので、わざわざ取り上げる課題ではないと、
そう感じるかもしれませんが、
戸建てだと、
実需売却、投資家への売却などがあり、
価格という考え方へは、
ちゃんとオーナーチェンジという、
理解が必要になります。
オーナーチェンジだと、
元の持ち主も投資家である場合が多く、
不動産投資の常識がある場合が多いです。
だからこそ、指値が通る。
だからこそ、指値が通りにくい。
わけです。
やはり売り急いでいること、
など、何かしらの要因がなければ、
安くならないですよね。
不動産投資におけるオーナーチェンジについて 、その５
オーナーチェンジを組み込むなら、
オーナーチェンジのメリットとデメリット、
のデメリットを消す方法と組み合わせて、
不動産投資をやっていくことが良いと思います。
例えば単体で見た時に、
オーナーチェンジのリスクを消そうとすると、
入居者が最悪だった場合に備えて、
8ヶ月分の収入がなくなった場合と、
リフォーム費用分の余裕を作ることになります。
単体では現金をなんとかできるようにする、
という方法で備えるしかありません。
でもこれだと、
リフォームも入居もされてない物件を買って、
自分で仕上げてから買った方が、
効率が良くなります。
オーナーチェンジのメリットを取り出すには、
その物件がハズレだった時でも、
ビクともしない不動産投資の体制、
があればいいのです。
ですので戦略としては、
8ヶ月分収益がなくても大丈夫な状態をつくり、
利回りを上昇させる物件が出た時は、
オーナーチェンジでも買い。
となります。
すぐに家賃が入るメリットは、
仮に私の今回手がけた物件である
リノベーションに1年かけた物件でも、
家賃が6.5万円、それの12ヶ月分で、
78万円差しか発生しません。
78万円分安くないと、
リスクを背負う意味がないです。
私がオーナーチェンジを買わない理由が、
ここにあるのですが、
利回りが高いならありですよね。
最悪退去で、
リノベーション費用と、
客付けの為の広告費を出して、
コストがかかっても、
ちゃんと相場にならった家賃で、
利回りが高いなら意味があります。
不動産投資におけるオーナーチェンジについて 、その６
ということは、結論。
オーナーチェンジで一つ目を買ってはいけない。
不動産投資をなめるな！となります。
ほとんどの不動産投資家が、
力の無いうちは小さな物件から、
リフォームも自分でやっていくことを、
推奨しています。
自分でコンサルとか名乗って、
融資付けて物件売ってる奴は、
正反対のことを言いますけどね。
無駄なリスクを背負うことは無い。
リスクを背負う時は、
それで手詰まりにならないことと、
意味のあるリスクを背負う必要があります。
お金にすごく余裕がある状態で、
不動産投資の一つ目の物件を手にできる人、
そんな人は何人いるでしょう？
ほとんどいないと思います。
だからこそ、
リノベーション費用までコミコミで、
お客様に案内できる状態にしておけば、
あとは客付けの広告費だけです。
で、生きていく分に問題ない返済費用、
に借金を限定できていれば、
客付けが遅くなって家賃が入ってこなくても、
今までの生活と変わりませんよね？
今の自分を見失ってまで、
リスクなんて取らなくていいです。
なので、私は一つ目に、
オーナーチェンジを買うな！
借金まみれでやるな！
と戦略を公開しているわけです。
結果的に一棟モノを最初に買うことは、
推奨できない方法になります。
前に、
人生をどうしても変える必要のある人は、
地方一棟モノの一択だ！！と発言しましたが、
これはそういうギャンブルにかけないと、
どうにもならない人間に向けてなので、
まともな人は今回の記事の内容で、
安全に行きましょう。
不動産投資におけるオーナーチェンジについて 、その７
私は、キャッシュフローがたんまりあって、
ビジネスからお金が回ってきます。
毎月１００万円から２００万円が
不動産投資に回ります。
時間がかかっても、
利回りが低くても、
問題ありません。
それと組み合わせて、
不動産投資の戦略を絡めるわけです。
そうして、
時間がかかるけど安定している。
時間がかからないけど不安定。
稼げる
稼げない
を組み合わせて、
時間がかからず、
そこそこ稼げて、
安定している
仕組みに仕上げています。
そして起業には、
デメリットとメリットがあり、
メリットが、
サラリーマンより、
稼げる、時間をつくれる、自由がある、
デメリットが、
仕事をいつまでもらえるかわからない。
お金がもらえない可能性がある。
です。
これを考えて、
不動産投資を借金せずにやり、
現金で一戸建てを買います。
オーナーチェンジではなく、
リノベーションすることで、
隠れたリスクを発生させません。
これは、
ビジネスでの収入がなくなった時、
重ねて不動産投資でも出費が出ない仕組みです。
逆にビジネスで収入がなくても、
不動産投資で収入があるため、
その時間を使って立て直すわけです。
ビジネスも在庫無しなので、
人件費が唯一の固定コストですが、
サービス提供の最強ノウハウがあるので、
仕事のある場所に送りこめば、
収入を得ていけます。
と言ったカタチで、
デメリットとメリットを抽出したら、
あとは組み合わせて下さい。
リスクをとってやるとか、
リスクを嫌ってやらないとか、
簡単な答えではなく、
耳と耳の間に付いている、
最高の相棒を使って、
メリットだけ抽出してください。
だから、
オーナーチェンジなどの、
個別案件に関する知識を
たくさん調べます。
なぜなら、
組み合わせようにも知識がないなら、
組み合わせのパターンが少なくて、
役に立たないからです。