不動産投資のデッドクロスについて 、その１
知識もなく始めた人が、
泣く泣く物件を安値で手放すことになる、
不動産投資におけるデッドクロス。
デッドクロスとは、
それを理解して、
計画に組み込み、
不動産業者の作った
甘いシミュレーションに騙されることなく、
不動産投資を安全に進めましょう。
安全に進める理由は、
不動産投資は手段であって、
目的ではないからです。
他人のお金を1億円とか借りて、
ギリギリを攻める必要がどこにありますか？？
不動産投資で成功したいが目的になると、
楽しく生きていく
っていう基本を忘れてしまいます。
そうするとデッドクロスみたいな状況や、
思わぬ出費や環境の変化、
それらで、手詰まりが発生します。
手詰まりになると、
当たり前ですが、
物件を売って精算しなければならず、
精算したからと言って、
借金が無くなるとは限りません。
自分の理解できないことはしないと、
あのウォーレンバフェットも言っています。
結局は想定不足だし、
能力不足で、
自己責任です。
ほかの人がやらない余計なことを、
やるのが不動産投資です。
それで人より幸せになるならオッケー。
不幸になるなら、もはや意味不明でしょ？
では、デッドクロスについてです。
不動産投資のデッドクロスについて 、その２
デッドクロスを説明する前に、
まずは減価償却が理解できないといけません。
減価償却費は、
建物や機械設備などの
長期利用可能な資産を購入した場合に、
その購入価額をいったん資産として計上します。
その資産計上した金額を、
税法が決めた資産の耐用年数にわたって、
規則的に費用として配分される金額です。
ちょっとややこしいのですが、
設備や、家は、時間が経つと古くなります。
その古くなった分を
世の中から価値がなくなった
として、損失として処理してくれます。
厳密にいうと違うかもしれませんが、
費用として計上できるということは、
手元からなくなったという扱いです。
ここで重要なことは、
手元から現金は無くなってない
それなのに経費として、
無くなったことになります。
お金を使わずに使ったと同じ効果があり、
その分は利益から減るので、
利益にかかってくる税金が安くなります。
この安くなる税金の為に、
法律で決められた償却期間が残っているか、
いくら償却できるのか、
手元に現金を残す方法として、
しっかり計画的にやるべきものです。
不動産投資のデッドクロスについて 、その３
デッドクロスを理解するもう一つの項目が、
融資で作った借金のローン返済です。
借金は、タイムマシンです。
信用という力を借りて、
将来の利益を予測して、
先に他人からそれを引き出す方法です。
例えば、
毎年100万円を貯めることができる人の、
三年後にしか手に入らない300万が、
今、ここにある状態にできます。
タイムマシンと私が表現するのは、
三年後の300万円を今使えるようになるから。
そのかわり、貸してくれてありがとう。
その利息を払います。
借りた分より多く返すことになります。
もう一つが、三年後に全額返すのではなく、
毎月ちょっとずつ返していくことになります。
いくら信用で借りているからといって、
三年後まで待ってくれる契約は、
なかなか手に入りません。
ほとんどのケースで、
毎月決まった金額を返すのです。
それも、守れなければ、
ペナルティが発生するようにできてます。
簡単にいうと、
遅れたら、
迷惑料が利息に上乗せて請求される。
約束を守らない人として、
すぐに返せと請求できるようになる。
とほとんどの契約で決まっています。
不動産投資の手詰まりは、
この借金が返せなかった時のペナルティが、
原因であることが多いですし、
手詰まりはしなくても、
生活を切り詰めたり、
ギリギリの綱渡りな会計になったり、
もはや余計な不動産投資で、
人生を暗くしてしまいますよね。
笑い話に変える能力がある人以外は、
何もこんなことにならなくてもいいでしょう。
不動産投資のデッドクロスについて 、その４
ようやくデッドクロスの話です。
デッドクロスとは、
ローンの元金返済額が
減価償却費を
上回る状態
をいいます。
使ってないけど、
使ったことにできるはずの
減価償却費を、
返さないといけない
ローンの元金返済額が上回る状態です。
なので
紙の上、パソコンの計算上は、
黒字で、儲かってまんなー！！の状態ですが、
実際は手元からローン返済のお金が、
じゃんじゃん出て行っている状態になります。
企業もそうですが、
黒字で倒産はよくあることです。
理由は手元の現金がなくなることと、
計算上で黒字であることは、
イコールではないからです。
つまり、
デッドクロスの状態を、
ちゃんと想定していないと、
簡単に手詰まりを迎えてしまうからです。
不動産投資のデッドクロスについて 、その５
ある投資家の話ですが、
安い給料でギリギリの生活から抜け出したいと、
不動産投資を始めました。
たくさんの借金をして、
何千万もするアパートを買いました。
すると収入が増えて、
借金を返済しても手元にお金が残る状態に。
毎月の生きていくお金も増えて、
家賃をちゃんと返済に回すことで、
資産も増えていき、
順調でした。
所得が増えた分は税金が高くなるはずですが、
使ってもいないのに、
使ったことにしてくれる、
減価償却費のおかげで、
所得はそんなに増えてない計算になってました。
ところが、
ちゃんと計算してなかった彼は、
この後物件を手放すことになります。
減価償却の期間が
終わるまでに売らなかったからです。
減価償却費が計算できる期間を過ぎると、
所得からマイナスできるものがなくなります。
すると何千万という物件の減価償却は、
100万円単位です。
いきなり所得が100万円単位で上がれば、
所得税、社会保険、保育料、
などが上がります。
そして、
この不動産投資家は、
公営住宅に住んでいましたので、
世帯年収が低くないと、
住み続けることができません。
そして、家賃の高いところに、
住み替えが必要になりました。
すると手元に今まで残っていた現金は、
残らないどころか足りなくなります。
そして、その期間中も建物は古くなります。
古くなった建物は魅力が減り、
家賃を下げないと人が住んでくれません。
借金返済のもとになる家賃が
建物が古くなることで、
空室が多くなり、
空室を埋める為に安くなります。
そして古くなった設備は、
故障やトラブルを引き起こします。
人が住んでいるので、
対応しなければなりません。
こうなってしまえば、
手元から現金がなくなり、
給料を補填しても、
追いつかないなんて状況もありえます。
税金の滞納を差し押さえ通知で、
没収される、、、というところまで行き、
慌てて不動産物件を売って、
残った銀行系のカードローンを地道に、
返済しているというのが、
この不動産投資家が辿った道です。
不動産投資でお金を稼ぎ、
安定した生活を手に入れるはずが、
結局するはずのなかった借金をして、
終わってます。
不動産投資のデッドクロスについて 、その６
デッドクロスが怖い理由は、
大家が税金にうといと、
まともに影響を受けることです。
買う時から、
減価償却の存在は正しく認識して、
有利に戦わなければ、
大変な状況になります。
デッドクロスの本質的な問題は、
キャッシュ不足、
ようは現金が足りなくなることです。
借金に対して、
現金が不足すると、
どうにもこうにも、ならなくなります。
まずはデッドクロス時でも、
安定させて運用するためには、
自己資金を多く貯めてから不動産投資をはじめる。
なにかあっても対応できる借入枠を用意する、
なにかあっても対応できる現金を用意する、
別の不動産収益物件を持つ、
会社の給料や事業所得で安定して稼ぐ、
これらは、共通して、
いざとなったら現金が不足する状況を防ぐ、
現金の解決策がある状態を目指す方法です。
ですが、もうはじめてしまっている人はどうするのか、
デッドクロスしちゃう場合は、
キャッシュフローの改善が大切です。
キャッシュフローを改善するためには、
借金にアプローチするしかありません。
リスケジュールといって、
お世話になっている銀行に、
返済計画の変更をお願いする方法があります。
ちゃんと理にかなっていれば、
借入期間の延長をお願いすることができます。
特に物件が高稼働でちゃんと稼いでいれば、
対応してくれるでしょうけども、
返済が遅れたことがあるとか、
高圧的な態度をとってきているとか、
人としてどうか？に問題があれば、
難しいでしょうし、
そもそも物件が悪ければ、
どっちにしろ買った時にアウトが決定してます。
あとは、基本中の基本ですが、
高く買わない。
減価償却の期間がとれないものを買わない。
悪い物件、売りにくい物件を買わない。
融資がつきにくい物件を買わない。
ここらへんですね。
何度も言いますが、
結局のところ、
手詰まりしなければなんとでもなってしまう、
安定した投資が不動産投資ですので、
唯一の敵だけ避ければ問題ないというのが、
私の意見です。
その代わりに稼げない投資が不動産投資です。
もっといいビジネスはたくさんありますから。
ただし、安定しています。
それをうまく利用しないとやっている意味がわかりません。
私はついでに稼ぎとしても良い方法を生み出すことにしています。
何年後のことは私では予想できないから、
３０年後にならないと結果がわからないようなことは、
したくないのです。
不動産投資のデッドクロスについて 、その７
私は無借金で戸建てをコツコツ積み上げる投資法ですから、
正直デッドクロス関係ないんですが、
結局は、投資家の意識の問題だと思うので、
知識として知っていても問題ないかと思います。
スピードと安全性の問題なんですよね。
スピード出すためには借金が必要だし、
スピード出せば、危険度はあがるし。
安全に行くには、
借金しない、少なくってのが、良いのですが、
本業でお金貯めるのが難しい人は、
一つ買うのも大変です。
いつまで経っても現状を変えられないでしょう。
どっちもどっちなんですが、
私が思うこと、
現状お金が貯められない人は、
そういう人生を選んできたのだから、
不動産投資に甘えるなよ。
地道なことやっていけよ。
と思います。
その習慣が続く人は、
不動産投資をやって逆転どころか、
失敗してさらに、下に転がるかなぁ？と思います。
理由は、
自分を制御する力の不足と、
さまざまな選択肢を間違って来ただろうからです。
現状の自分を創ったのは、
過去の自分の行動です。
その先にいる自分は、
やはり結果の産物なので、
それを変える為には、
一発逆転の方法ではなく、
毎日、生きている自分を変えるしかないと思います。
それで変わるすべてが、
未来の自分を変えることにつながるし、
その先の未来の自分を輝かしいものにしてくれます。
難しいことを考える前に、
日々一つずつを意識して、
玄関で靴をそろえておく、
トイレをきれいにする、
そんなところから始めるのも悪くないでしょう。