創業計画書、月別収支計画書、職務経歴書、購入物件モデルケース、新規創業ビジネス概要書を作成した。 その１
お金借りない経営をやっていきます。
だから、事業計画書を作りません。
そういう姿勢はダメだなぁと思い。
事業計画書を作ってみました。
それで気がついたことなど、
結構あったので、
書いていきます。
創業計画書、月別収支計画書、職務経歴書、購入物件モデルケース、新規創業ビジネス概要書を作成した。 その２
創業計画書を創るにあたって、
創業理由が大切ですよね。
動機あってこそのビジネスだと思います。
不動産投資と言ってますが、
不動産賃貸業です。
賃貸業をビジネスとしてやるんだから、
やりたいと思った目的があると思います。
それを深堀して、
人に私はこういうビジネスをしています。
なぜなら、こういう理由からです。
言えるものでありたいですね。
私は今回改めて、
自分に向き合ってみたら、
生まれ育った向日市をカッコいい街にしたい。
って思ってることに気が付きました。
最近どんどん良くなっている街づくりに、
自分も積極的に参加したい！と思ってたんですね。
そういう想いが自分を支えていると気がついて、
自分も人間なんだなぁと感じました。
向日市が廃れていくのは嫌だし、
帰るたびに
新しく道が出来てたり、
綺麗になってたり、
価値が上がっていると感じる瞬間は、
子供みたいにすげ～って気持ちになります。
地元を離れて暮らしているから、
変化が良くわかります。
それが良い方に変わっていってるのですから、
ワクワクします。
向日市の空き家を買い取り、
リノベーションして、
人に貸す。
結局自分も向日市で価値を創っていきたい。
そう思ってるんだなぁと思いました。
そして、
やっぱりホテルを建てたい。
地元にホテルを建てて、
そこの運営をしたい。
その気持ちはかなり強いなぁと感じました。
あんまり中途半端なことはやらずに、
人から見ても地元の為にやってるなぁと、
見えるようにやれば、
助けになってくれる人は現れると、
そういう想いが強くなりました。
物件は向日市に絞ることにします。
そこで価値を創り出すことに、
一生懸命になれば、
結果は必ず付いて来ると思います。
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月別収支計画書
創業計画書の核になる部分だと思います。
月別で収支を把握します。
根拠になる数字をたくさんリストアップして、
月別の収支に落とし込んでいく作業をします。
もう税金や社会保険がうざすぎて、
改めて計算しても吐き気がしますね。
再投資に回るはずの資金が
吸い上げられて消費されるので、
経済が前に進んでいかない構造であることは、
ビジネスやってる人間からすれば
違和感しかありません。
それは置いといて、
月別収支計画書を今回は５年分作りました。
結構シビアに作ったので、
計画通り進んでも面白くない計画です。
私はいつもジャンプアップできる仕組みを持つのですが、
ジャンプアップは準備だけして、
待つ必要があるので計画に組み込むのはダメですよね。
運が絡むことを計画に入れないのが普通ですが、
私は最低でもココというラインを設定したら、
必ず上振れする仕組みを組み込むので、
こういう計画で下回ったことはありません。
逆にジャンプアップを組み込んだ、
２０代でホテルを建てる計画は、
全然届かなかったので、
志は高く、計画書は固く、
が良さそうだと感じました。
どちらにせよ、
絶対成功するやん、
この計画。
これにお金を貸さない金融機関が、
もはや意味不明ですが、
金融マンと起業家は違う人種なのだから、
仕方ないなと思います。
作ってて、
自分の計画に惚れ惚れする一方、
税金や銀行にはイライラするという、
普段思っていることが改めて、
数字で表された結果になりました。
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職務経歴書
事業計画書に添えて、
自分がどんな人間なのか、
深掘りしてまとめてました。
結果的に自分すげ～って、
まとめてて自画自賛しました。笑
やってきたことが間違ってなかったと、
そう思うことの連続でした。
22歳で自分の部署を持ち、
結果を出し続けた日々も。
ホテル業で起業してからも、
法人化してからも、
自分という人間がブレてないことを、
誇りに思います。
やってきた人は、
面接対策とか、
ちょっと喋りが上手くなるとか、
必要ないなぁと思います。
結果が雄弁に自分を語ってくれるからです。
職務経歴書を作ってみて、
深く自分の過去に向き合えたことは、
かなり大きな財産になりました。
振り返らないと、
わからないこともあります。
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購入物件モデルケース
これは別の投資家が用意した、
物件の購入を評価する時のストレステストをベースに、
作成しました。
私はリノベーションをやってから、
人に貸し出しを行っていて、
正直、新築レベルです。
修繕費は見込まなくて良いのと、
ファミリーかつ、
値段の割にいい物件を用意しているので、
回転しない、空室リスクが低いと、
ちゃんと狙ってるのですが、
普通に運営しているレベルの投資家の、
流儀にのっとって計算しました。
つまり、
かなり厳しいストレスをかけた出力を行い。
甘さを残さない為に、
一般の投資家のモノサシを使いました。
私だったらすべての数字を上回りますので、
本来は違うのですが、
モデルケースを厳しく見積もり、
環境の変化に強い経営体質を作ること
を意識しました。
空室率は１５％を見積もり、
向日市の空室率はそもそも１４％ですし、
ワンルームを除くとさらに下がりますが、
ストレスフルにやります。
さらに経費率２０％を計上。
父親が不動産屋で、管理費なし。
新築レベルに仕上げてトラブルなし。
絶対にかからない費用ですが、
ストレスフルにやります。
そうやって、
ストレスフルな購入物件のモデルケースが、
完成しました。
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新規創業ビジネス概要書
今から何やるの？ってことをビジネスモデルでまとめました。
結局、経営者は頭の中でこういう組み上げを行いますが、
それを図式することはものすごく大切だと、
改めて認識しました。
ビジネスモデルをピクトグラム化して、
見える化するのです。
具体的な業務を書き出していき、
それをまとめる。
ビジュアルですぐに理解できるビジネスモデルができ、
また具体的に自分がどのように関わって、
自分は何をしていくのか、
他人の力を借りないといけない部分はどこなのか、
お客様は誰なのか。
よくよくわかりました。
結局こういうブラッシュアップの中で、
創業計画書でも書きましたが、
私は向日市にお金を出していくと決まりました。
違う地域を探せば、
向日市よりおいしい市場はあると思います。
でも、そのおこぼれを拾うとか、
そういうコバンザメみたいな生き方がしたいかというと、
まったくそうではありません。
私の力で向日市に人を増やしていきたい。
もっと住みやすい街にしたい。
というか確実にできる。
そうしていきたいと思いました。
姿勢や目的を見せることで、
道が開けていくことをたくさん経験してきました。
なので、人生のテーマを絞ります。
カッコ良く生きていきます。
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今回のチャレンジは、
非常にいいものでした。
文章にする。
図にする。
という物理的な行動も、
精神的に自分に向き合い、
思考を現実世界に当てはめていく、
そうやって意味を創っていきます。
こういうのは融資を受ける時につくるものなので、
お金を借りずに実際にやってみて、
その結果を修正していくのであれば、
あんまりやる機会はないと思います。
その大切さと、意味の無さ、
を改めて理解できたこと、
すごく意味があったと思います。
大切さは、
自分に向き合うことで、
方向性が明確になったこと、
自分の過去を振り返り自信になったこと。
意味の無さ、
計画通りに進むことなど無い、
想定する甘さ、辛さは自分次第だったりする。
つまらないストーリーしか描けないので、
実現することにワクワクしない。
正直、今の自分のレベルで、
まったく運が無かったら、
っていう想定しかできないことが面白くないですよね。
準備してたら、
大体は自分の想定以上の素晴らしい出来事に出会います。
これ、人生の本質だと思っています。
で、私はつまらない生き方が嫌いだから、
夢のある方法をいくつも仕込んでいます。
だから、平凡な結果にはなりません。
それら夢の数字を入れれば、
計画としてはどうしても甘いものになるし、
かといって今の数字を拾っていくと、
利回り１０％が良くて、
そこから空室率や経費率で悪く見積もるとか。
おもんない。
３年後は３億くらいもってるつもりです。笑
３年以内にまとまる地上げがあるだろうし、
さらに取得物件は増えて地上げの可能性もあがるだろうし、
借入もできるようになります。
本業の収入での右肩上がりは確実だし、
形にすべきものはすべて形になるし、
育てた人材も不動産投資を始めるし、
家族の協力ももっとわかりやすく手に入ります。
そして、今回得た向日市での活動に注力するという、
集中投資の発想は必ず次の道を切り開くと考えます。
まぁ、人生は楽しんだもの勝ち。
一つ一つ前に進んで結果を残していこうと思います。
P.S.・・・
資料の作成は、８時間ほどかかりました。
やってる最中は何度も心が折れかけました。
理由は、想定をかなり低く見積もるというストレスをかけて、
夢も希望もない数字になっていたからです。
ストレスかけてあの数字なら、
まず失敗はないでしょ？ということですが、
本当に嫌な気持ちになりました。
楽しく前に進むのに、
すげー！！とか、
かっこいい！！とか、
俺にしかできない！！とか、
できたらやばくない！？とか、
テンションの上がる要素は必要だなーと感じました。
人生の中のほとんどが
やってもやらなくてもいいことだらけ
だから楽しくないとやる意味ないし、
人の役に立たないと意味ないし、
他の人でもできることなら意味ないし、
男は、キャパシティやぞ！！
とたいして仕事もできない上司が俺に教えてくれました。
でも、この人の下で働いたことは今の俺を作っています。
そして、この会社は、
ロマンと美学を持って生きていくことの大切さを、
教えてくれた大切な会社です。
というか、
器を大きく、キャパシティ広げて、
ロマンと美学をもって生きていければ、
人生豊かになるのは間違いない。
今の自分を支えてるのは、
結局、ロマンと美学だな。