不動産投資戦略、４つ目の中古テラスハウス。 その1
２つ目のリフォームが、
親友との同時期大量発注に成功して、
安くなったことにより、
お金が手元に残った私は、
３つ目の高槻市駐車場計画と、
全く同じ日に４つ目を買うことになります。
３つ目の物件による実験と同じ趣旨である、
今の部下でも始めやすい。
小型物件っていうモノはこれも同じですが、
これはリフォームでどう活かせるかを、
お試しする実験です。
先に言っておくと、
これは失敗したなぁと思ってます。
なぜそう思うのかも含めて、
まとめていきたいと思います。
不動産投資戦略、４つ目の中古テラスハウス。 その2
この物件は、大阪府枚方市にある物件です。
枚方市という場所は、
淀川という大きな川が、
人気のある北摂エリアと、
枚方市側を分断してしまい、
独自の発展をしたエリアと言えます。
京都側から見ても、
魅力の乏しいエリアに存在する、
そう言える物件です。
そういう事情もあり、
売値はなんと280万円でした。
中古テラスハウスといえ、
かなり安いです。
もちろんそのままの値段では買いません。
180万円の指値でお願いしたところ、
決まりました。
4連棟の左から２つ目です。
こいつをどうにかしようと思うと、
あと３つ買う必要があるので、
完成まで遠い物件です。
ですので、
物件の売買益を出すという目的には、
遠い物件ですので、
家賃などの
インカムゲインがないとダメですよね。
不動産投資戦略、４つ目の中古テラスハウス。 その3
で、もう一つこの物件で、
実験したかったことは、
連棟物件はどこまで玄関をいじれるか、
そういうアレンジの部分です。
玄関をくり抜いたら、
車を止めることができるので、
車が止めれる物件へのリフォーム。
それができるのかどうかを、
チャレンジする実験ですが、
リフォーム業者から、
連棟物件だからできないと、
2件断られています。
これが私の失敗した部分です。
そもそも解体工事とかするときは、
四つで一つの建物を切り離すし、
それはできるのに、
玄関だけ下げたり、
玄関部分だけ解体ができない。
なるほど、そんなこともあるのかと、
できないと言われて理解しました。
業者としては、
少ないお金でリスクを背負いたくない。
という心理なのだと、
理解できました。
どこまでいじれるかを知りたいので、
買ってからリフォームチームで、
いじろうと思ってただけに、
まさかできないとは、、、笑
失敗と言えるでしょう。
不動産投資戦略、４つ目の中古テラスハウス。 その4
駐車場が作れないと、
物件のリノベーションで、
また新築そっくりを実現して、
賃貸募集するところですが、
まったくやる気がおきません。
リノベーション費用は、
400万円かかります。
その400万円をかけて、
家賃が取れるか？？という問題ですが、
苦労しそうです。
なんせその周辺が、
ボロ家だらけで、
陰気臭いんですよね。
自分だったら住まない。
ましてや、車置く場所ないし、
綺麗なだけの物件なら、
他にもありますしね。
新築そっくりで、
綺麗だというセールスポイント。
それを作っても微妙だなぁと思います。
周辺が汚いですから、
浮いちゃうだけなんですよね。
固定資産税はもったいないですけど、
これは放置して
状況が好転するのを待ちたいと、
そう考えてます。
隣が買えれば、
車置ける大きさに玄関前が広がり、
通常の戸建てサイズになります。
そうしてから中をいじって、
遊んでいきます。
ただ、モノ好きはいるもので、
自分でセルフリフォームしたい！！
買った物件ならリスクあるから、
賃貸で好きに改装したい。
って人や、
リフォーム技術や、
知り合いが部材扱ってる、
とかの特殊な人が、
安くで住む、
改装可能なボロ屋を探してる。
ってこともあるので、
ホームズに、
セルフリフォームおっけー物件として、
家賃1万円にて募集してます。
いればラッキー。
一人でもいれば、
物件は一つしかないので、
埋まります。
とはいえ、考えてた戦略がとれず、
別戦略もリカバリーにはお金が必要。
となれば、手詰まりではないにせよ。
悪手と言えるでしょう。
ですので、失敗と言えます。
不動産投資戦略、４つ目の中古テラスハウス。 その5
３つ目の物件という項目でも、
話が出てたと思うのですが、
やはり安い物件は、
使い勝手が悪いです。
潰しがきかないと言うとわかりやすい。
次の一手が無理矢理にしか成り立たないし、
取れる選択肢が少ないですよね。
最初から選択肢が少ないことは、
とくに失敗したくない、
最初の最初というのは、
致命的です。
やはり、
電車による駅という選択肢に、
車駐車場付きという車の選択肢、
部屋は2部屋以上用意して、
DINKS、老夫婦、ファミリー、
と狙いを広げて、
賃貸物件が良いです。
家賃を下げていくどこかで必ず、
物件を埋めることができます。
ただし、
程度のいい物件は、
値段が高いです。
投資に適格な物件となると、
1年に１つも出てこないかもしれません。
それでも見続けて可能性に賭けていく、
そういう姿勢を試されているんでしょうね。
結局ライバルは、
不動産投資家オンリーです。
中古テラスハウスを、
一般人が買うメリットは、
ほぼありませんから。笑
不動産投資戦略、４つ目の中古テラスハウス。 その6
そうは言っても、
土地相場の三分の一の値段です。
ですので地上げに成功すれば、
それなりの値段になります。
また、最初に出てきた、
淀川の件ですが、
橋の建設がうまくいっておらず、
12キロの間、
橋がまったく存在しない区間があり、
それが高槻市と枚方市を分断しているのです。
そこさえクリアすれば、
さらに土地の価値が上がります。
そして、私調べによると、
橋ができます。
私調べなので、
あくまで自己責任で判断してください。
こういう要素を加味していくと、
そんなに悪い投資ではありません。
回収ができ、
回収時に上乗せ分があれば、
やった意味はあるのです。
時間はかかりますし、
資金がそれまで眠るので、
効率でいうと良くないものです。
資金が長期の旅に出てしまう。
別の見方をすると、
経営者として成功した私は、
稼ぎ過ぎになりやすい状態です。
税金をみると吐き気がします。
今の私が無理に効率を追うと、
稼ぎ過ぎによる累進課税で、
結局税金で取られてしまいます。
それなら今稼ぐものより、
利益を先送りするという発想も大切です。
納税による信用アップで、
借金できる体制をと思う人もいるでしょう。
加速させて納税してでも、
テコの原理で成果を。
そういう判断もあるでしょう。
私は今回実験開始前から、
実験がうまくいかない場合は、
出口が面白いこと。
をテーマに行動したので、
それでいいと思います。
不動産投資戦略、４つ目の中古テラスハウス。 その7
実験結果、
連棟物件は
外観に関する部分に
手を加えることが難しい。
業者がリスクを嫌う為。
車が止まらないと、
地方物件は選択肢が、
一気に狭くなる。
結果として、
はしめての不動産投資では、
全力で避けるべき対象。
ちなみに、
家賃を値下げしていけば、
どこかで埋まるが、
その人を相手にすることは面倒だと、
想定している。
出口で投入資金の4倍狙いであること
に変わりない。
資金を未来で取り出す方法の為、
現在手元に資金が必要ない人間しか、
手を出すべきでない。
若さがあると、
さらに状況が良くなる可能性が高い。
待つことができる。
それが個人投資家が、
会社などに比べて有利なところ。
できればインカムゲインを、
と思うのであれば、
駐車場付きを探すこと。