不動産投資実践記、5つ目物件の再建築不可物件。 その1
自分にしか、この草むらはどうにかできない。
そういう使命感に駆られて、
購入しました再建築不可。
物件購入までのストーリーと、
再生過程を記載していきます。
まだ途中であり、
こいつは大仕事です。
あくまで、現段階でという話。
再建築不可で更地になっているという、
普通の人なら買わない物件、
それを見ていきましょう。
不動産投資実践記、5つ目物件の再建築不可物件。 その2
京都府伏見区の土地。
再建築不可。
線路に面していて、
間口が1.45メートル。
車侵入不可。
約100平米。
まずは、１つ線路に面していること。
何かにつけてリスクです。
電車に影響する何かとなれば、
いきなり賠償金がエグい額になるので、
慎重すぎて問題ないというレベル。
だから、線路に面しているのは、
メリットではなくデメリット。
間口が狭い。
2メートル以上の接道が、
再建築の条件なので、
それを満たさないこの物件は、
再建築が出来ない。
それなのに更地にしてある。
そして、車がアウト。
この間口では、
通行ができない。
草むら。
草がボーボー。
近隣の皆さんも、
あそこはなんだろうと
思ってたことでしょう。
フェンスが設置されており、
不法投棄はない。
値段は、390万円。
間口があと少し大きければ、
2700万円はする場所です。
それを300万円で買いました。
90万円の値引きでした。
隣の人が話のわかる人なら、
こんなに美味しい値段で、
売りには出ず、
絶対隣人が買ってます。
どんなことでも、
話がまとまらなかったから、
今まで放置されてきたのです。
実際、
管理している不動産屋に電話したら、
まったく話にならない、
京都らしい対応でした。
私は京都人ですが、
京都の人間のこういう、
お高くとまって、
自分のことしか考えない部分が嫌いです。
このお隣が買い取って、
綺麗に舗装してあげれば、
駐車場台数もかなり増え、
草むらの空き地がなくなり、
意味のある空間になります。
アパートとか建設されたり、
何かしら生活に便利な施設ができたり、
もっと良くなるのに、
自分には関係ないという態度です。
私が買っている他の物件は、
隣の人が経済的に
余裕のないパターンが多いです。
だから、私が良くしていくしか、
廃墟化を防ぐ方法は無いのですが。
それに対して駐車場の台数からみても、
相場から見ても、儲かっています。
300万円くらいポンと出せるでしょう。
持っているのが法人なので、
世代が変わらないと無理だなと思いました。
そんなこんなで、
誰も話をまとめられなかったので、
問題解決能力次第の、
今の現場になっています。
あんまりがっつく気は無いので、
様々なパターンでアプローチ中です。
不動産投資実践記、5つ目物件の再建築不可物件。 その3
収益物件アプローチその一。
貸し農園
土地がそれなりに広いので、
ありだと思うものの、
管理者がいない農園は、
厳しいので管理者を探すことになる。
アグリメディアという、
会社があるので、
そこにお願いしてみたら、
土地の大きさが足りないと言われた。
管理の道を模索中。
人を雇うと
いきなり採算が合わなくなるのは、
よくあること。
収益物件アプローチその二。
バイク置き場。
間口が狭いという欠点は、
盗まれにくい設備を
つけることができる
という利点になる。
具体的には、
入り口に鍵付きのフェンス、
監視カメラ。
ただし、そうなると、
しっかりした賃料で、
安全を買いたい人が集まるので、
草むらからアスファルト化しないといけない。
これが難しいところで、
間口が狭いと作業に機械が使えず、
人力になってしまう。
自分でやらない限りは、
３００万円以上かかる。
バイク倉庫を作ってあげないといけないので、
１つ５０万円はかかる。
３００万円の物件、
アスファルト舗装３００万円。
バイク倉庫５０万円×１０台＝５００万円
合わせて１１００万円になるので、
一つのバイク倉庫を１万円/月で貸し出し、
さらには満車稼働で利回り１０％を超えます。
いかるかな？と感触がありますが、
こけた時に間口の狭さ故に、
車が入らず、
倉庫として貸し出すのも難しいです。
３００万円の資金が眠るのに対して、
１１００万円の資金が眠るのは、
今の私ではもったいないです。
隣地買取可能性の高い場所に、
資金は投入していくべき。
収益物件アプローチその三。
ドッグラン
どうせ草むらなのであれば、
人の役に立つものを植えればよい。
芝を植えて管理をしてドッグランにする。
こちらも成り立つかどうかが、
管理費用に直結する。
管理者探したり、
管理費を払ったり、
管理の道を模索中。
人を雇うと
いきなり採算が合わなくなるのは、
よくあること。
収益物件アプローチその四。
駐輪場
こちらもアスファルト化の問題がある。
自転車や原付のスタンドは、
１点に重さがかかるため、
アスファルトでは耐久力がなく、
強度が足りない。
スタンドがササル、
アスファルトがメクレル。
コンクリートにすると施工代金は、
さらに高くなります。
見積もりを出していないのですが、
４００万円くらいかな。
あとは、取れる代金が、
１日１００円とか１５０円とか、
そして、不特定多数。
線路横の物件であることも加味すると、
とてもじゃないですが、
ダメなパターンです。
リスクとリターンのバランスが、、、。
収益物件アプローチその五。
現在進行形でアプローチしているのが、
京都人攻略作戦です。
京都人は、プライドが高い。
なので、内と外をはっきり分けます。
外からのアプローチは難しいので、
内にアプローチしていきます。
内に入る為には、
地位や信用が必要なのですが、
私にそんなものはありません。
ですので、すでにあるものを利用します。
タイムズ２４株式会社です。
タイムズパーキングで有名になってくれたこの会社。
この会社に、こんな面白いアイデアがあるよーと、
メールしときました。
隣が不動産屋管理で
小汚いパーキングやってるけど、
スペース使うの下手過ぎ。
うちの土地と一緒にして、
大きな駐車場になれば、
綺麗で目立つ、
いいパーキングになるよ。
という内容です。
すると翌日には、
すぐに現地確認へ行っていただき、
連絡をその日にもらえました。
現在は、進捗待ちです。
こちらの要望としては、
壁の撤去と現状回復費用は出す。
３万円/月でタイムズ２４株式会社が借りてくれ、
隣の人の説得よろしく。
というものです。
隣を買ってもいいよと言ってあります。
その場合は、また交渉ですよね。
今、私お金ないんですけど。笑
まぁ、私はメールと、
電話対応しかしていないので、
これで３万円/月もらえればラッキーです。
隣が買える話ができれば、
それはまたラッキーでしょう。
タイムズ２４株式会社にサブリースで、
借り上げてもらう契約書作ってもらって、
土地を担保に銀行からお金借りて、
買えるでしょう。
私の土地は、
元のサイズなら２４００万円の評価アップです。
ということは相手さんが２４００万円以上、
吹っ掛けてこなければ、
買っても得ということ。
タイムズ２４株式会社の提示する値段にもよりますが、
利回りが低すぎなければ、
ちゃんと形になるはず。
私は動きません。
有名な土地活用会社は、
リストアップしているので、
同じ方法で当てていきます。
メールは定型文が、
電話は長くても５分。
人に任せるというのは、
楽なものです。
うまくいくかも相手次第なところはありますが、
それは楽しみながらいきましょう。
不動産投資実践記、5つ目物件の再建築不可物件。 その4
前も記事にしましたが、
この不動産物件は買える予定ではありませんでした。
すでに３つ目、４つ目収益物件を手に入れた段階で、
手元の資金を使いきってしまったので、
それらの物件に使うつもりの
カードローンが３００万円
枠があっただけです。
ようは借金ですよ。
ちょうど３００万円だし、
年末までに売りたいと思っているだろう。
遊び心満載で指値したところ、
通ってしまいました。笑
父親には大反対されるし、
カードローンで借金するし、
タイミング的には、
本当にいらないものでした。笑
実際、不動産屋に、
差し支えなければ、
どうやって使うか教えていただけませんか？と、
熱心に聞かれたのですが、
これから考えます。笑
と笑いで返しました。
今も固定資産税の支払いが始まったり、
お金が出ていくばかりで、
入ってこないので、
何をしているのかわからない状態。笑
でも、面白いと思うのが、
勘っていいように転んでいくことが多いです。
そのうち、状況が変わるでしょう。
それは、そんなに遠くないとも思います。
なんでか？って。
勘です。
不動産投資実践記、5つ目物件の再建築不可物件。 その5
指値が通った理由をまとめていきます。
この土地は５人もの人間が、
相続で権利を持っていました。
土地は持っているだけで、
管理の義務と、
固定資産税の支払い義務が、
発生してきます。
自分の暮らしに役に立たず、
税金は払い続ける意味のない資産。
また、再建築不可で、
資産価値も乏しく、
銀行からは相手にされない物件。
そして、活用できず草むらだったため、
フェンスで囲い、
不法投棄を防ぐなどの出費はあるものの、
収益は無し。
故に担保評価も出ない、
近所に迷惑がかからないように、
フェンスなどの最低限の支出が要。
固定資産税は支払っていく必要がある。
そして、何かするにも残り４人の同意が必要。
という、典型的なお荷物資産でした。
相続は意味のある形にすべき、
平等が必要なのではなく、
意味が必要。
余談です。
売りに出ていた３９０万円で、
売れた場合は、一人７８万円。
３００万円の指値で、
ウンと言えば、一人６０万円。
１８万円の損を受け入れることで、
自分が頑張った稼ぎではない相続分、
そのお金を取り出すことができます。
ウンと言わなければ、
固定資産税の支払いは、
毎年発生しますし、
いつ売れるかもわからないし、
結局また値下げしないといけないかもしれない。
だから、３００万円の指値が通りました。
９０万円の値下げを一人で受けたら、
９０万円の損に感じますが、
そうではなかったことも影響していると、
そう思います。
おそらくもうちょっと下がったでしょうね。
相続人が５人という部分を後から、
聞いたので甘かったです。
本人さんから聞いたわけではないですが、
年内に売りたいと思う売主さんは多いようで、
司法書士の先生が、
この時期は毎年、いろいろ重なります。
実は別の先生のヘルプなんです。
と言われてました。
不動産投資実践記、5つ目物件の再建築不可物件。 その6
年末に予期せず買えた物件。
さて、どう料理しようかと、
考えている自分が、
結局買わなければ出会えない自分だったり、
負債と思ったものが、
資産だったり、
その逆だったり、
結局、大切なことは楽しむことだと思います。
夜な夜な、
仕組みを考えるのは面白いです。
タイムズ２４株式会社を利用するアイデアなんて、
思いついたときは、ワクワクしました。
ドッグランを思いついたときは、
ライバルがどんなか、
市場調査をしましたが、
意外と京都にあって、
ペットショップが運営しているものがあったり、
色々知ることができました。
犬飼っていて、
お金に余裕があって、
人と関わるのが好きじゃないと、
ドッグランなんて本気で調べないので、
そういう経験ができること、
ビジネスのアイデア出している時、
楽しいのはこういう時です。
うまくいかなくて、いいんです。
考えてやってみる。
それだけですよね。
でも最初にこんな物件買ったら、
ダメですよ。
毎年固定資産税は、約８万円です。
カードローンは約１５万円の利息です。
合わせると２３万円/年が消えます。
消えることがまずいというより、
入ってこないのがまずい。
本来不動産投資を始めた理由が、
お金を生み出す装置の購入だったはず、
だからです。
私は不動産投資は手段であって、
目的ではないので、
楽しんでワクワクして、
チャレンジしていく人生には、
このやり方でOKですが、
手段と目的はしっかりしましょう。
本当だったら、
カードローンは返し終わってるはずですが、
別物件の隣地が売りに出るという、
嬉しい誤算が重なり、
お金がカツカツです。
いやー、本当に買わないほうが、
資金的には良かったです。
ただ、それで得たものは、
もしかしたら私の人生を変えていくかも、
そう思うのです。
不動産投資実践記、5つ目物件の再建築不可物件。 その7
カードローンは今だと簡単に借りることができるので、
自分の部下の子達にも教えています。
借金というのは、
未来の稼ぎを今に持ってくる、
ワープ装置です。
未来の稼ぎは不確実なもの。
それを今概算で持ってくるので、
危うさがあります。
その時に本当にその収入があるかどうか、
誰にもわからないからです。
奨学金破産が多いのは当たり前ですよね。
社会に一度も出てない人間を、
社会に出たあとの価値で
判断していくのですから。
すでに働いている人の査定も難しいのに、
成り立つわけがないです。
担保もないし。
で、カードローンは、
契約すべきだと思っています。
その一瞬の瞬発力で、
私の親友はいい物件を仕入れまくってます。
本来の使い方をすれば、
これほど便利な道具はないでしょう。
銀行の不動産融資とか、
遅いし、デカいし、手間だし。
私の戦略とは相性良くないですけど、
カードローンの３００万円とかは、
めちゃくちゃ便利です。
まぁ事業に使わないことと書かれているので、
その資金は生活費にすればいいんです。
お金に名前はついてません。
事業用です。
生活費です。
なんて諭吉はしゃべりません。
まぁ、自己責任でね。
できない理由を探すより、
やれる方法を探そう。