不動産投資物件様々な戦略、一棟投資。
不動産投資はいろいろな戦略があります。
物件×エリア×金額×融資×年数×出口などなど、
簡単に言っても、こんくらいあります。
その中で今回解説するものは、
一棟モノ投資、RC鉄筋コンクリート造です。
不動産投資物件様々な戦略、一棟投資（地方RC鉄筋コンクリート造）
不動産投資はひとつめの物件の成否が、
その後を決める大切なキーファクターです。
とても重要なことなのですが、
その時が一番素人です。
本当に失敗しないなら、
地方RC（鉄筋コンクリート造）の一棟もの投資が一番効率が良いです。
地方ということで、稼働率、空室率は気になると思いますが、
そこに暮らす人はいます。
ちゃんと住みたい人に住みたい物件を適正な価格で提供できれば、
そんなにビビる必要はありません。
私は、リスクを背負っても、
状況を大きく変える、
早く変える必要がある人は、
地方RC（鉄筋コンクリート造）一択だと思います。
１、利回りが高い
地方ということで物件価格が安いですが、
住む場所としての賃貸相場はそれに完全に比例しません。
買うには安いが、借りるには高いというギャップがあります。
というか地方をやるなら、そういうエリアで探すということです。
２、土地が安い
さっきの利回りの主な要因です。
地方は土地が安いので、
土地+建物を手に入れる時に、
安く手に入ります。
土地が安いからですね。
３、RC（鉄筋コンクリート造）は、法定耐用年数が長い
キャッシュフローを良くする方法で、
法定耐用年数が長いことで、
融資を長く利用することができ、
一カ月あたりの返済を小さくできます。
返す借金が少なくて、
手元にお金ができれば、
再投資ができるので、
雪だるま式に増やせます。
デメリットは、
出口で苦労することです。
もうすでに苦しんでいる人がでてると思うのですが、
銀行の融資は法定耐用年数ありきです。
自分がお金を回収する間に当たり前ですが、
年数が経過します。
古くなった建物は、価値がなくなっていきます。
そして、土地の値段は安いということ。
つまり、土地+建物の価値がかなり低くなります。
それまでにキャッシュフローで取り出していたのは、
利益ではなく、この下がっていく価値の分だったとすれば、
最終的に売るときに、儲かっていなかったということも起こります。
今のが売るときの話で、安くしないと売れないという部分でしたが、
それとは別に、RC（鉄筋コンクリート造）は解体にお金がかかります。
解体費用が発生するような持ちかたをしてしまうと、
結果的に投資期間で利益だと思っていたものは、
利益ではなかったということも起こります。
あとは、やはり大規模修繕ですね。
大規模修繕に関わる費用を出すと、
収益が悪化します。
不動産投資物件様々な戦略、一棟投資。地方RC鉄筋コンクリート造をやらない理由
もう、おわかりと思いますが、
私は、お金の流れであるキャッシュフローをビジネスで創っています。
そのビジネスで創った収益の流れに不動産の収益を+すると、
税金が高くつきます。
無駄に税金を納めて、
なんとか手元の現金の流れを大きくするなんてことを私はしなくて良いのです。
なぜなら、お金は十分にあるからです。
不動産投資は本当に税金との戦いです。
戦いながらようやく、出てきた毎月のキャッシュフローが、
最後に実は、物件の価値がなくなる分でしたーとなれば、
儲けだと思っていたものは、損失だったという可能性もあります。
最後までわからない。
それなのに、借金までして創り出したお金に、
税金がかかり、たくさん税金を納めたあとに、
地方RC収益不動産を売る、つぶすという時になって、
損失が発生するなんて、考えたくもありません。
不動産投資物件様々な戦略、一棟投資（都心RC鉄筋コンクリート造）
では、次に都心RC鉄筋コンクリート造の話です。
都心部は、投資エリアとしても企業、個人の実需エリアとしても、
人気が高く、資産価値の高い土地がゴロゴロあります。
都心RC鉄筋コンクリート造は、その中でも値段がかなり高いです。
土地値が高いことがより収益不動産価格を上げています。
１、土地が高い
公共交通機関、たくさんの働く場所、たくさんの人、
とにかく１㎡に意味のあるものがたくさんあります。
資産価値が高いというものは、
結局のところ希少性だと思います。
これだけの人、もの、金が集まり、
人が欲しいと思うような場所が、
日本にどれだけあるでしょうか。
それが資産価値の正体です。
それが都心部に認められている限りは、
資産価値はこれからも高いでしょう。
故に手に入れる時の値段が高いです。
２、利回りが低い
手に入れる土地が高いです。
都心RC鉄筋コンクリート造だからというわけでもなく、
十分に土地が高いです。
それに合わせて、家賃も高いのですが、
家賃は高すぎるとマイホームという実需に変わっていく、
そういう性質をもっているので、ある程度で頭打ちします。
そうなると、賃貸業というビジネスでは、
都心RC鉄筋コンクリート造の不動産を買うときは高く、
都心RC鉄筋コンクリート造の不動産を借りる人には安い。
というバランスになります。
なので、結果的に利回りは下がります。
また資産価値が高い為に節税やすでに成功した人間の、
余興のような収益物件もたくさんあります。
儲けるつもりがない人たちがいるエリアですから、
儲けてやろうと思う人が同じ土俵で戦うには、
不利な局面がたくさんあります。
彼らの２倍の資金力がないと、
彼らの方針一つで状況が変わってしまいます。
メリットは、流動性の高さ。
というより、換金性の高さです。
地方のように売りたいけど売れない、
安くしても売れないなんてことはありません。
買いたい値段になれば、
買い手が現れます。
経済の原理原則です。
不動産投資物件様々な戦略、一棟投資。都心RC鉄筋コンクリート造をやらない理由
私は、都心部投資できるほど、
まとまった資金がありません。
３０歳の若造が起業した、
起業して３年経っていない、
安全安定のじっくり型企業には、
融資してくれる銀行もありません。
無理して借金するなら、利息が高いです。
そこまでするほどの魅力はカケラもありません。
やれる段階になれば、融資ってことになるでしょうが、
私が幸せに生きていく為に、
都心部の価値が高い土地や建物が必要かと考えた時、
まったく必要ではありません。
なので、借金を背負ってまで、
都心RC鉄筋コンクリート造の収益不動産を手に入れる必要性はありません。
まったく１ミリも必要性がありません。
未来の換金性は私にとって必要ありません。
リスクには保険を。
日々の暮らしには余裕を。
仕事がないリスクには、自分の能力を。
リスクヘッジして生きているので、
それら以外に、
都心部の土地建物として
価値を置いておかないといけない理由はありません。
そんなことより、誰もいらないと言った土地を、
人がほしいと思える形にするほうが、
私が生きている意味があります。
人も喜んでくれて、私も儲かるし、幸せなら、
都心RC鉄筋コンクリート造の魅力はまったくありません。
というより、すでに形になっている一棟モノ投資は、
私にとって何の魅力もないってことですね。
不動産経営者に不動産担保がないということは、
という話をしたときの話と矛盾するように感じる方は多いかもしれません。
担保価値を求めるなら、都心RC鉄筋コンクリート造でしょう！！みたいなね。
担保価値を求めるがあまり、
融資を受けて、借金かつかつで生きていくのは違いますし、
私の創り出した戦略は、
担保価値が必ず投資額の２倍以上になります。
もちろん今の価値で、ですよ。
未来は知りませんし、預言者ではないので。
都心部に買わなくても担保価値を創り出す方法は存在します。
組み合わせでメリットだけ取り出すことなんて、
実は簡単だったりします。
中古テラスハウス戦略には、
そういう要素が隠れています。
あとは、この仕組みを信頼できる人達で、
シェアすることでさらにメリットを生かせる方法があります。
そうはいっても、はじめられる人が限られるのが、不動産投資。
そこから価値をつくっていける人は少数なのです。
でも、今教えている子達には、
自分の力で未来を切り開いてほしいです。
そういう思いも込めて、
この文章を残しています。