不動産投資と投資戦略としての中古テラスハウス購入、借入、融資、リフォームは？？
経営者である私の不動産投資戦略で、
メインの物件になっている中古テラスハウスです。
激安中古テラスハウス投資というジャンルになるでしょう。
私は、リノベーションで高付加価値物件にしますので、
値段が安いわけではありません。
中古テラスハウスとは、一階と二階がある家が多く、
一軒家のような間取りになっています。
土地も建物も例外はありますが、基本的にはセットです。
ですが激安です。
その理由をいくつかピックアップします。
中古テラスハウス物件がなぜ激安かその１
中古テラスハウスは建てられた頃が古く、築50年前後が多い。
設備、間取り、動線、広さ、何もかも現代にフィットしない。
中古テラスハウス物件がなぜ激安かその２
隣人の協力がなければ再建築不可の不動産です。
マンションでもないのに、扱いが区分所有建物なのです。
一戸建てと中古テラスハウスの違いが、
区分所有建物なのかどうかという違いに繋がっています。
中古テラスハウス物件は、お隣さんと壁や柱を共有してます。
一戸建ての家の間に隙間が存在する理由は、
お互いが壁も柱も独立して持っているからです。
当たり前のことを言っているので、
意味不明かもしれませんが、
中古テラスハウスは壁と柱の半分だけが自分のものです。
つまりは共有しています。
3連棟の真ん中の家を潰すとしたら、
壁も、柱も、残して、くり抜いて、
内壁だったものを外壁にしてあげないとダメなので、
費用もかさみます。
隣の人が解体するなといえば、
成り立ちません。
解体費用が高く、
解体できない可能性まであります。
解体できないのであれば、再建築不可物件です。
中古テラスハウス物件がなぜ激安かその３
中古テラスハウス物件は土地が狭いです。
今の若い人達が家を建てる時に必要な平米数がなく、
土地の面積が足りていません。
つまりは、新しく買う人がいないことを意味します。
そして、唯一の買い手と言えば投資家ですが、
投資家は金持ちが多いです。
こんな小さな物件は面倒なのです。
アパート一棟買った方が早い。
会社経営の男、会社経営者の私は中古テラスハウス購入、借入、融資、リフォームをなぜするのか。
一番単純な理由は、私が経営者であるからです。
私がサラリーマンをやれないのは、
真面目にまじめなことをできないからです。
もしかして、自分じゃないとなんともできないんじゃ？？
一般企業も、金持ちも、役所も、政府も、
できないことなら、俺がやろうと思ってしまいます。
誰からもいらないと言われる物件だと燃えてきます。
なんとかして価値を作り出すってことに楽しさを感じます。
また土地と建物を自分が思うように揃えていくのは面白いです。
私の実家周辺の土地は、父親が一戸建てを３棟分買っていて、
警察が、
「このあたりで空き巣が入るとしたら、あなたの家です。
戸締りや防犯は特に注意をお願いします」
と見回り巡回で言いにくるほど、
敷地の大きな地主みたいな家になりました。笑
そして、道を挟んだ向かい側に私の中古テラスハウス３連棟中２棟があります。
もはや、一族で地主レベル。笑
ちょっと面白いので、父親とはこの辺買い占めるかと冗談で言ったりしてます。
そのうち私が相続すると思うので、
父親には頑張ってもらいたいところです。笑
話は戻って、
これからも繰り返し中古テラスハウスは買って行くことになります。
ちゃんとリノベーションして、
賃貸に貸せるようにします。
つまり借りたい人が喜んで借りてくれる物件を提供し続けます。
借入は私の属性が悪すぎて（法人化したら三期分必要と言われるがまだ１年経ってない）
どこも門前払いですので無理ですし、
そもそも区分所有は再建築不可扱いで、
資産価値がないので担保評価でません。
だから、この選択肢をとった時点で、
融資は厳しいです。
ですが、
私は物件の取得、
リノベーション、
隣地の買取、
そして占有
を繰り返して、
借金しない面白い投資を継続していくことで、
資産が何倍にも増えて、人に感謝される価値を作れます。
空き家でボロボロ、
それが立ち並ぶ地域というのは、
もはや陰気くさい、
廃墟みたいな空気が漂っています。
そこに手をかけてあげることで、
意味あるカタチに生まれ変わります。
ボロボロの家を再生する楽しさは、
こういうところにあります。
ちゃんと想定家賃で貸せれば、
隣を待ってる間も苦痛はないですしね。
買占めが終わった中古テラスハウスは激安で買うことのできた、
程度の良いファミリー向けアパートへと姿を変えます。
融資の担保になるし、
物件が家賃収入を稼いでくれるし、
なんせ相場の土地値の半分以下で買えるので、
そうなったときは最高の資産になります。
それまでは融資戦略でいうとお荷物物件です。
中古テラスハウスの投資戦略は人にオススメできるのか？
正直言って、やめといた方がいいです。
最大の理由は、融資が使えないことです。
現金主義でしか展開できません。
なぜなら、金融機関の評価がでないからです。
お金のない人は、結局できないってことなんで、
不動産投資の借金っていうもう一つの強みが使えません。
資産の拡大も中古テラスハウスの連棟すべて自分の所有になった時、
という予測のつかない投資方法だからです。
まぁ、私は予測がつく形にできる手法をもっているのですが、
さすがにこれは門外不出で私の部下として働いた子達だけが知っています。
シークレットでいきます。
借金できない、融資がつかないから、スタートできない。
それであれば、融資がつくやり方をやった方がいいです。
中古テラスハウスが安いとはいえ、４００万円前後です。
それに私のようにリノベーションするとさらに４００万円はかかります。
合計８００万円を現金で用意しなくてはいけません。
８００万円の現金を頭金で用意できる優秀な人であれば、
２４００万円は借入できます。
３０００万円クラスの木造アパートにしときましょう。
私の部下達は、私のおこぼれをたくさんもらえるので、
同じ戦略でやっていく予定ですが、
一般の人は手元にキャッシュが生まれるやり方で正解です。
借入返済と家賃収入を差し引きすると、
手元にお金が残ることが正解です。
私のようにまとまった土地にできればいきなり数倍の価値になるってのは、
今のキャッシュじゃなくて、
もらうこと増えることを後に回す方法です。
私はすでにそのままだと年収が結構あるので、税金が嫌です。
もはや怖いです。
なので、今もらうより未来で販売益として取り出す感じがあってます。
中古テラスハウス投資戦略は、そういうものだということです。
私の現在時点での中古テラスハウス取得状況
京都府向日市森本町石田の中古テラスハウス
3連棟中2つ取得済み（あと一つ）
京都府向日市寺田町大牧の中古テラスハウス
2連棟中1つ取得済み（あと一つ）
大阪府枚方市牧野阪の中古テラスハウス
4連棟中1つ取得済み（あと３つ）
中古テラスハウス、スーパーリーチが二つありますね。
リーチがそろえば資産が４倍以上です。笑
順調に進めて資産を作りたいですね。
土地に価値を持たせるために、
地道に集めていく。
賃貸でチャリンチャリンと入ってくる家賃収入は、おまけにいただきます。
おまけといっても、リノベーション込みで１０％以上の利回りがあります。