中古テラスハウス仕入れ物語、中古テラスハウスを収益化するまで。その１
「 中古テラスハウスの仕入れに動いています 」
さんざん迷ったあげく、
相手の不動産屋がダメなところだったおかげで、
中途半端な築古木造アパートを買わずに済みました。
今まで買ってきて微妙だったものは、たくさんあります。
再生への道筋がイマイチだったものもあります。
でも、不動産屋があんまりで買わなかった物件はないですね。
中古築古木造アパートを買わないと決意する不動産屋の対応という、
今回、こんなパターンもあるのかと気が付けたのはよかったといえます。
買わなくて良かったと思っているのは、
正解だったのかどうかはわかりません。
でも、心が拒否していることをする必要はない。
そのように思います。
ただ、お金余っている問題は解消していません。
お金が余って困っています。笑
正社員化で従業員を囲い込むために先行投資していた資金が、
政府の補助金により還ってきました。
これにより１００万円が戻ってきました。
さらには福岡信用金庫さんより、
５００万円の運転資金が融資頂けたので、
その分がチャージされ毎月の人件費が余る状況です。
母親からの出資も２００万円あり、
それだけでも８００万円ものお金が余っています。
3/19に記事にしていたので、
もう２ヶ月間この状態なわけです。
築古木造アパートを取得するだの、
うだうだ迷ったせいで自己資金として眠っていました。
私の素晴らしき諭吉軍は、
働くことなく、思いっきり深い眠りについていました。
理論だけではなくて、
自分の魂に従って生きていく中で、
今回は築古木造アパートを取得しないことにしましたから、
この時間はお金を失った時間として反省すべきでしょう。
反省して次への資産にさえできれば、
なんとも正解なのですから、
人生はただで転ばないことが相当に重要です。
中古テラスハウス仕入れ物語、中古テラスハウスを収益化するまで。その２
「 覚悟が決まったことで動きが変わること 」
中古テラスハウスで融資をほぼ受けずに拡大、
中古木造アパートで融資を受けて拡大、
新築築浅戸建てで融資を受けて拡大、
どれを選んでも、
失敗はないのであれば、
どれが効率がいいかという合理主義ではなく、
どれが社会の役に立って、さらにワクワクするか！！
それでいいや、それがいいやってなりました。笑
本当にそれだけのことです。
そうやって考えると空き家すべて再生したくなります。
ところが、まだまだひよっこの私には、
全部をどうにかするだけの資金がありません。
だから、買うという行為においても、
優先順位をつけて買付証明をいれました。
ちなみに全部現金決済です。
融資特約ナシです。
全部、買付証明が通ったら、
なんとお金が足りません。笑
ただでさえ元値総額の低い中古テラスハウスに、
きつめの指値を入れているので、
逆に全部通ったら買ったるわ！！って感じですけど、
また資金繰りがヒヤヒヤの日々が来るかもしれません。笑
どれが効率がいいかという合理主義ではなく、
どれが社会の役に立って、さらにワクワクするか！！
で考えていくと、中古テラスハウス、再建築不可です。
だから、それを突き詰めてやっていく。
そんな未来につながる投資をすることが、
賢い投資家になることであり、
私がつくった価値がまた新しい価値を生み出す、
そんな循環を目指します。
そんな中でエクセルの計算式をつくりました。
（取得+リフォーム）総額から実勢取引坪単価の半額を引いて、
残った金額を想定家賃で回収するなら何カ月かかるかというものです。
この独自の指標を使って３年以内に費用が回収できる物件を買い、
利回り１０％にすることとしました。
中古テラスハウスとか、再建築不可という、
実勢価格が安くなってしまう事実を解消して、
実勢取引価格に戻すことができれば、
倍になります。
もし、
中古テラスハウスとか、再建築不可という、
実勢価格が安くなってしまう事実を解消しできなくても、
転売で取得費は０円にできます。
さらには、
転売して投資を決済したときに、
損切りが発生しないところはどこか？という、
回収期間を３年に設定することで、
そんなに危なくない資金拘束にできます。
まぁ、もともと大丈夫だとは思うのですが、
念には念をいれておきます。
今、現在取引できる案件の中から、
条件が最もよいものを買付していきます。
そして、この基準に合うように指値するので、
相手が勝手につけている値段なんてものは、
完全無視です。笑
方向性が決まると、
やるだけなので簡単ですね。
中古テラスハウス仕入れ物語、中古テラスハウスを収益化するまで。その３
「 中古テラスハウスの特殊性 」
中古テラスハウスの特殊性ですが、
狭い、壁が共有、何をするにも隣人達の許可がいる
という恐ろしい、マイナス面があります。
単独で取り壊しの自由が無かったりします。
中古テラスハウスも再建築不可の扱いです。
法律上は区分所有にあたりますので、
戸建てのように見えて木造マンションみたいなもの。
勝手にいろいろすることができず、
同じ建築物に住んでいる人の許可が必要です。
新しく家を買おうとする人が、
そんな物件を買うかというとNOなんです。
だから、投資家くらいしか買わない。
でも、小さくて面倒だから投資家すら買わない。
どうなるかというと安くなります。
売りたい人がお金を手にするには、
売れる値段まで下げないといけないので、
下がっていきます。
だから安く買えます。
それでも最近は値段が高くて嫌になります。
高額の不動産に融資がつかなくなって、
自己資金でもやりくりできる、
「 小型物件 」 にスポットがあたっているからです。
高く買うのは嫌なものですが、
安くなるのを待つより、
今買っておいて家賃で回収したほうが、
経験という側面からも良いと思います。
資金を使わずに待つ選択をしたから、
絶対に安くで買える保証はないわけです。
待ったからといって、
安く買える保証はありませんので、
ちゃんとオモシロイところで手をうちます。
安くで買って、
その分中をきれいにしてあげれば、
そこそこの値段で貸せます。
良い物件がそこそこの値段であれば、
人は出ていかないし、競争力はあるし、
いいことしかありません。
中古テラスハウス仕入れ物語、中古テラスハウスを収益化するまで。その４
「 地域を絞ること 」
これが結構なテーマです。
老人が結構な割合で存在するエリアなので、
物件は遅かれ早かれ出てくると思うのです。
それを焦らず待てれば、
買えるのでそれでいいかなとも思います。
そうはいってもペース的に考えると、
結局は他エリアも攻めないとダメなのでは？とも思います。
向日市に貢献するというテーマと、
中古テラスハウスを再生するというテーマ、
どちらもかぶっているのが理想です。
最初はそれで買っていって、
ペース的に中古テラスハウスかつ向日市、
ってのが後半に成り立たなくなります。
その時、どちらを妥協するか。
いろいろ考えることがあるなぁと思います。
自分の人生のテーマを決めるような話なので、
もうちょっと人生の後半にならないと、
本質はわからない気がします。
そして、これは物件取得のペースと相関の高い問題なので、
融資の影響を考えるような問題です。
ですが、この融資というガソリンと、
中古テラスハウスが持つ性質は、
相性が最悪です。
中古テラスハウスは融資が出ないのです。
融資が出ない理由は明確で資産性が乏しいので、
担保として評価をされません。
建物は自分だけのものではなく、
さらにはかなり古い。
土地は自分だけのものではない建物が、
建っているだけでマイナスなのに、
さらには狭小である。
融資を使うという選択肢の中では、
中古テラスハウスを仕入れるのは最低です。笑
だから、融資との相性は最悪です。
その中でやりくりをしていくという特殊性を、
私自身が理解したうえでどんな融資をひいてやっていくのか。
投資家としての腕が試されます。
というか、それでも融資付けが上手くならないと、
わかりやすく進まない状態になります。
で、最近いろんな人に出会って、
気が付くことがあります。
風向きってやつです。
良い時もあれば、悪い時もある。
あのバフェットすら風向きが悪い時は成果がでません。
そして、風に合わせて自分を変えるということについて、
なんとなく、私はやらない方がいいんじゃないか？と、
そう思うのです。
風に乗るのが上手い人もいると思います。
でも、私はコツコツと積み上げることが性質な気がします。
私って人間がほぼブレないからですね。笑
言ってること、やってることが違う時もあります。
でも、最終的になんと言ってたことをやってます。
余計なことをする、ブレるという遠回りをするだけで、
実はかなり信念が固く、やらないとダメな人間なんでしょう。
中古テラスハウス仕入れ物語、中古テラスハウスを収益化するまで。その５
「 中古テラスハウスのリノベーション 」
中古テラスハウスは、ゴミです。
人口が増え続ける中で生まれたアイデア商品なので、
時代が変わって人口が減り続ける現代には、
価値を保っておくことができませんでした。
小さい、古い、となりの人達の許可がいる。
恐ろしいデメリットたちです。
時代遅れの商品は、
新しい価値を生み出さなければなりません。
その価値を創造することが、
私の役割であり中古テラスハウスを手掛ける意味です。
その価値創造の為にいつも行うことが、
リノベーションです。
価値を新しく創造する為に、
リフォームではなくリノベーションです。
ほぼ毎回、
仕入れと同じ値段を出して、
物件をリノベーションしています。
これからの賃貸を考えると、
安かろう、悪かろうでは、
日本という国では通用しない。
そう考えています。
利回りだけでいうと、
そこまできっちりやったから、
高額の家賃が取れるわけではないので、
何やっているんだか状態です。
最低限のコストパフォーマンスがいいリフォームだけ、
それだけをやるのが本当は良いのですが、
私はリノベーションにこだわりがあります。
転居がなければ？
空室期間がなければ？
運営上の経費がかなり小さいですよね。
価値を感じて長く住んでもらう。
すると、結局この物件は手間がかからず、
稼いでくれる安定した収益物件になるのです。
修繕も終わっているので、
保険がきくような災害でないかぎり、
中古でも新品のような状態です。
モノが壊れないなら家賃の振込確認以外することなし。
「 賃貸して待つという時間 」 を買っているようなものです。
隣地を買取できる環境が整うまでの時間、
その間に買った分のお金は返ってくるし、
リノベーションしたお金は返ってくるし、
隣が買えたら資産性が飛躍するし、
日本円の価値が下がっていればインフレ対策もできてる。
私にとっての「 中古テラスハウスのリノベーション 」 は、
時間と資産を生み出す魔法の仕組みでしょう。
中古テラスハウス仕入れ物語、中古テラスハウスを収益化するまで。その６
「 中古テラスハウスの安定仕入れに向けて 」
中古テラスハウスは普通の一軒家よりも数が少ないです。
そうなると安定仕入れができなければ、
手法として確立しても役に立たない可能性があります。
買う人も少ないのですが、
売り物も少ないとなると、
ただただニッチな市場で在り続けます。笑
だから、目指すべきは安定仕入れです。
不動産屋から中古テラスハウスなら、
あの人に声をかけようと思ってもらえる人になりたいです。
こっちがリサーチしなくても、
物件情報が入ってくるようになれば、
それだけでも状況はよくなりますし、
それが相続で急ぎの案件とかなら、
かなり良い情報となり得ます。
今回もたくさんの不動産屋に問合せをしましたが、
小さい物件なのでそんなにやる気がないことは、
いつも感じることです。
不動産屋がそんなに売る気がないと、
そもそも売りにくい不動産である、
中古テラスハウスが売れることはないです。
さらには、売主も強気ですが、
何カ月も売れ残ってしまうでしょうし、
その間にどんどん物件が傷んでいくので、
人間の欲は悪いものだなーと感じます。
不動産屋は高額の物件でないと手数料が安くなるから、
中古テラスハウスはやりたくない。
売主は中古テラスハウスを持ってるような人は、
お金が無い人が多くて少しでも得をしてやろうと、
高額で売ろうと欲をかいています。
まぁ、それはおいといて、
指値して買うのだから私には関係ないといえます。
売主のつけた意味不明の価格で取引することはありません。
とにかく、
不動産屋といい関係が築ければ、
仕入れでは苦労しないと思います。
仕入れが安定すれば、
資金を用意するだけなので、
めちゃくちゃ楽ですしね。
仕入れの制度化ができれば、
本当にいいのになーと思います。
無駄な取引手数料とかを考えると、
買取専門会社の設立と運営ですね。
本当ならばそれくらいやっていいような気がします。
３期目の会社運営ではそこまで考えてもいいかもしれません。
母親が専業主婦なのでそこで受け付けをしてもらって、
看板をかかげておくだけでも違うのかもしれません。
中古テラスハウス仕入れ物語、中古テラスハウスを収益化するまで。その７
実は心境に変化がかなりあって、
個人のキャッシング系を全部解約しました。
楽天プレミアムカードについていた、
キャッシング機能の枠を９０万円⇒０円に減額。
めちゃめちゃ活用しまくった住信SBIネット銀行、
Mrカードローンの枠を３００万円⇒０円に減額。
と、３９０万円を借りることができなくしました。
約４００万円の個人借入の否定について、
最後にまとめておきます。
私はビジネスを回すことで、
生きていくと決めました。
その覚悟とはうらはらに、
個人でもお金を借りてやっていこうとする、
小さい男なのです。
借りれるなら借りた方がいいとか、
法人でダメなら個人で借りるとか、
小さい男なのです。
よくよく考えたら、
借金をしてようやく叶う小さな家賃。
目先の数万円なんてことにこだわるより、
私という存在を昇華させていくことのほうが、
大切なのではないか？
そういう意思決定の元に、
今回は約４００万円の枠を放棄しました。
昔の自分がみたらビックリしそうですし、
欲しい小さな物件が出てきたら後悔するのかもしれません。
でも、法人格の追求を行うには、
私個人の小さな欲求など意味不明です。
法人の存在意義の追求を行うことで、
私達はこんなことを社会に還元するための会社なんだと、
証明していきたいという気持ちが一番です。
トレードオフという言葉を意識します。
何かを得るには何かを手放さないと。
その一つが、
個人で小金が借りれるという安心感、
個人でいざとなった時安心という小金。
毎月４００万円以上のお金が入ってくるようになった今、
小さな小さなお金の管理より、
もっと大切なことを見つめないと見えなくなるものがある。
私の信用は小金をいつでも取り出せることではなく、
私にしかできない価値を世界に差し出すことで、
積み重なっていくものであるべき。
これにより世界が変わったら、
また報告します。
何が正解かなんて私にはわからないのです。
ですが、私が未来の私に恥じない生き方を考えた時、
４００万円という枠に当てはめて物事を判断する愚か者には、
なりたくなかったのです。
そういえば、
私の祖父は私に金の延べ棒を遺して亡くなりました。
生まれた時に５０万円で買っておいてくれました。
その時から私のものなのですが、
父親は私が２０歳になるまで教えてくれませんでした。
好きにすればいいと渡してくれたのが２０歳の時。
すぐに売って投資をはじめました。
いや、正確には投機。
ＦＸで一夜にしてチリました。笑
でも、金を売った時、
父親がこたつの上に並べるように言ってくれました。
お金を並べると３００万円の束になっているときとは印象が違って、
１年間好きなことをしても無くならなさそうでした。
ケチな大学生の使うお金の使い方では、
十分すぎるほどでした。
その時、心で感じたことは、
このお金を１カ月で稼げる男になりたいな。
という気持ちでした。
今、それが現実になっています。
それを誇りに思うし、
今まで積み重ねてきた歴史が自分自身だし、
有言実行できてしまう自分が好きです。
今、私は次のステップに進もうと思っています。
自分でも調子に乗ってるのは、わかっています。
でも、天狗ではないと思っています。
ありとあらゆるものを勉強させてもらって、
自分の魂に嘘をつかないで、
誰でもできることを積み重ねて、
誰にもできない成果を出します。
凡を重ねて非凡と為す。
重ねられる自分を誇れますように。
未来のあなたが私の未来。