未登記木造アパートの裏事情とか、こぼれ話。その１
未登記木造アパート取得物語が現在進行形ですので、
あとになると忘れてしまうものも多いので、
記載しておきます。
ちょうど買付証明を書いて、
不動産屋である父親に提出しました。
その中でいろいろな話があったので、
それを考えて動いていきます。
頭金を４００万円、融資額を１２００万円とし、
三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスから借入、
合計１６００万円の指値を入れました。
かなりほしい物件ではありますが、
ややこしいのも事実。
リスクテイクには相応のリターンを求めますので、
致し方ないと考えています。
これで話がつかないなら、
時間を空けて他の物件を待ちつつ、
この物件も売れるわけではないので、
売主の意思が変わるのを待ってみようかと思います。
何が正解か、
本当に悩む部分なので、
まったく後悔しない方法はないと思います。
不景気になった時に、
金融機関がどんな動きを取るのか、
それも未知数です。
そんな中、融資は私の人生においても、
重要な要素の一つですので、
今、融資が出るのであれば、
その融資は使っておきたいと考えます。
未登記木造アパートの裏事情とか、こぼれ話。その２
グーグルマップでぐるぐる歩く
いつも通り、駅からの道のり、
ご近所をぐるぐる。
グーグル先生の偉大な力を借りて、
歩きまわりました。
で、建物に看板がかかっていて、
モザイクが入っていて見れないこともありますが、
今回はばっちり見えてました。
ある建設会社の名前と電話番号が記載されています。
内容は賃貸募集の家賃と部屋間取りでした。
建設会社が賃貸募集までしてる場合、
建設を担当して、そのまま賃貸管理まで、
そういうパターンだなと推測しました。
となると、これは元つけ不動産業者かな？と、
当たりはつけました。
私が未登記木造アパートを健美屋と楽待ちで見つけて、
元つけの不動産業者を探そうとして、
近畿レインズをみたのですが、
掲載がありません。
健美屋と楽待ちに記載の業者が、
元つけ不動産業者である確率が低くて、
いつもまず、元つけを探すことをしています。
レインズに掲載がない場合、
探すのがかなり難しく難航しますが、
今回はこのアパートを管理している建設会社が、
かなり有力です。
不動産屋である父に買付証明をだして、
建設会社が管理をしていることを伝えました。
不動産屋である父もその建設会社が、
元つけ不動産屋だと思ったようで、
確認したいとのこと。
電話番号がグーグルマップで見れるので、
それを伝えて話をしてもらうことにしました。
この建設会社とも、
不動産屋である父が取引があったようで、
１０年以上前に取引があるというので、
心強いなぁと思いながらお願いしました。
未登記木造アパートの裏事情とか、こぼれ話。その３
建設会社の代替わりとか
元つけだろうと想定した
未登記木造アパート管理の建設会社。
不動産屋である父とも取引のある会社ということで、
父から電話をしてもらって確認をとると、
不動産屋として父が取引した人物は先代の代表で、
今は息子さんに代替わりしていました。
先代の代表が建設を請け負い、
未登記木造アパートを建設して、
その後も管理をしていたようです。
昔の話ですから、
今ほどコンプライアンス等厳しくない時代に、
付き合いの深い人物に依頼され、
やってあげたのでしょう。
立派な違法行為ですが、
関西ではこんな物件ざらにあります。
もう２０年以上前の時代は、
ゆるーい時代だったんでしょうね。
その後の管理も２０年以上していることを考えると、
かなり深い付き合いを未登記木造アパートのオーナーと、
この管理会社である建設会社はしているといえます。
代替わりしていたので、
深いところまで息子さんは把握されてないようでしたが、
売るまでに至った経緯と、
元つけ不動産屋ではないことを教えてくれました。
未登記木造アパートの裏事情とか、こぼれ話。その４
専属専任媒介契約のきたないやり方
不動産屋は不動産を持っているわけではなく、
仲介業をメインにしています。
仲介業に必要な存在は、
買いたい人と売りたい人ですね。
家を売ったり、買ったりすることは、
一般の人にとっては一生に１度か２度と、
数えるほどしかないものです。
仲介業者は、
自然と売りたい人や買いたい人が現れるほど、
単純な仕事ではありません。
仲介業を成立させるための、
売りたい人を集める仕組み、
買いたい人を集める仕組み、
そういうモノが必要です。
で、今回の未登記木造アパートですが、
売りに至るには元つけ不動産屋の暗躍があったのです。
この元つけ不動産業者は、
飛び込みで未登記木造アパートの売主に接触、
「 買いたいといってる人がいるので、
売っていただけませんか？ 」
と持ちかけました。
築２１年ですし、
十分稼いだ売主さんは、
相続も考えて売ることにしました。
買いたい人が決まっていれば、
値段をつけて売るだけですから、
現金のほうがよいと考えれば、
売る方がよいということでしょう。
ところが、よくある話で。
買い手は存在しませんでした。笑
あくどいやり方ですよね。
でも、不動産屋なんてそんなもんです。
その時、専属専任媒介契約というものを、
売主さんは契約してしましました。
買いたい人がいないにも関わらず、
買いたい人がいると説明して、
専属専任媒介契約を取る。
これはやり方としては、
かなりきたないやり方ですが、
立証することはできません。
買主がいたようにみせることは可能ですし、
絶対に売れるという約束ではないですから。
未登記木造アパートの裏事情とか、こぼれ話。その５
専属専任媒介契約とは、
以下、ホームズから引用
https://www.homes.co.jp/words/s4/525000506/
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
専属専任媒介契約とは、媒介契約の一種で、
依頼者(売主や貸主)が、
他の宅建業者に重複して依頼することができないと同時に、
依頼した宅建業者が紹介する相手(顧客)以外の人とは、
取引できない媒介契約をいいます。
いわば、依頼した業者に全面的に任せるものです
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
専属専任媒介契約は、
かなり信用ができる人に任せる契約形態といえます。
だから、今回のケースでいうと、
建設から任せている管理会社さんを信用して、
そこを元つけ不動産屋として売りにだすならOKでしょけど、
飛び込みの業者に専属専任媒介契約はありえないですね。
専属専任媒介契約は自由度がかなり低い契約です。
不動産業者は、
売主からもらう手数料と
買主からもらう手数料と
２種類の手数料があります。
依頼者の一方から受領できる報酬額は決まっていて、
（税抜）
取引額200万円以下の金額 ⇒ 取引額の5%以内
取引額200万円を超え400万円以下の金額 ⇒ 取引額の4%以内
取引額400万円を超える金額 ⇒ 取引額の3%以内
だから、
不動産屋が１回の取引の手間で最も儲かる方法は、
売主からもらう手数料と
買主からもらう手数料と
両方をもらう為に、自分で
売る人も買う人も見つけることです。
その時間的余裕をつくるためにも、
専属専任媒介契約で、
自分しか取引できない状況をつくるのです。
そうすることで、
売主からもらう手数料と
買主からもらう手数料と
をもらうことができます。
この取引を両手といいます。
手数料が２倍もらえる契約ですので、
不動産屋はそうしたいに決まっています。
ですが、
売主にとってお客さんがかぎられるこの方法は、
本当に不動産屋を信頼してやるものですし、
儲けさせてやりたい不動産屋がいないのであれば、
一般媒介にすべきものです。
未登記木造アパートの今回のケースでは、
飛び込み営業の営業マンや会社と、
やっちまってるパターンですし、
いるはずだった買主はいなくて、
売り在庫としてこの仲介業者が確保できただけで、
売主になんのメリットもないうえに、
デメリットだらけです。
未登記木造アパートの裏事情とか、こぼれ話。その６
昔から管理の建設会社さんからのこぼれ話。
未登記木造アパートの現在の持ち主である、
売主さんと付き合いのある建設会社さんは、
専属専任媒介契約を聞いて、
それはやめといたほうがいいと、
アドバイスはしてるそうです。
売主さんがそれでいいと言ってるそうなので、
どうしようもないですよね。
決めるのは最終決定権者の売主なので。
もうこうなると、
この建設会社にやれることはないですね。
もし私がこの建設会社なら、
売るならうちに頼んでよーって思います。
不動産屋であるうちの父親も、
この建設会社が仲介はやるべきだし、
そうしたらどうか？と提案したが、
売主さんがもう専属専任媒介契約を結んでいて、
それでいいと言ってるそうで、、、、
とのこと。
ただ、この建設会社さんは、
売主さん手数料の一部が入るように、
内々で話ができているようで、
まったくの部外者ってわけでもないそう。
で、売り主さんから相談されたら、
今回私が持ち込んだ買付けの話を、
プッシュしてくれるというところまで、
父親が建設会社さんと話をつけてくれました。
ちなみに、融資特約付きの買付は私で２度目、
前回１７００万円で買付がはいったそうです。
それがダメになっていますが、
理由まで詳しく聞けました。
人間関係ができていたら、
こんな話まで聞けるので、
買う前からこれだけわかっていると、
いろいろ有利だなーと思ったりしました。
で、ダメになった理由が、
土地の登記面積中に、
私道が含まれているのですが、
登記を見ただけではわかりません。
登記簿の面積分がすべて収益不動産の土地ではない、
ということが最初はわからず後から発覚して、
融資額が伸びず売買代金に足りずアウトだったそう。
それが１７００万円での買い付けだったので、
今回の１６００万円での買付証明は、
なかなか、センスある値付けな気がします。
これもまた売主さん次第なので、
なんとも言いにくいですが、
そうこうしてる間に家賃が一カ月分発生して、
売主さんはもらってるわけですし、
１００万円くらい誤差かなーとも思います。
未登記木造アパートの裏事情とか、こぼれ話。その７
現在進行形の話なので、
あんまり書かないほうがいいんでしょうけど、
リアルタイムで見てる人はおらんでしょう。笑
今回は元つけ不動産屋に、
不動産屋である父が絡めないか、
買付証明とともに、打診している状態。
専属専任媒介契約だから、
私の父親が絡めるかどうかも未知数なんです。
せっかく、父親がここまで動いてくれているので、
私から支払う仲介手数料の全額を、
売主さんに嫌なアプローチする不動産屋に払うのは、
気持ち的にかなり嫌なので、
父にちょっとでも落ちるようになればなという感じです。
まぁ総額がそんなに多くない取引なので、
どうなんでしょうね。
売り物件を確保しとく為に、
多少は卑怯なこともするけど、
金払いはいいという会社も存在しますから、
どうなるのかは不明です。
私としては、
身内にお金が落ちるという部分、
父親の頑張りにはお金を出したいというとこ、
元つけ不動産屋がなんか嫌いというとこ、
そんな感情で父親が私の仲介手数料分は、
もらってくれたらなぁと思います。