不動産投資家とその他大勢では考え方が違う、投資家に必要な資質 その１
不動産投資家とその他大勢では考え方が違う
不動産投資家が増えたと言われる昨今、
確かに増えたは増えたのですが、
それでもまだ一般的ではないと言えます。
特に、やったことのない人に、
私はよく質問を受けます。
私が質問を受けやすいのは、
法人の代表取締役をやっているから、
なおさらでしょう。
そして、色々答えていると、
必ず否定的なことを言われます。
私がその他大勢の人に、
なぜやらないのか？と思うことと同じくらい、
その他大勢の人は、
なぜやるのか？と思われています。
それだけだといいんですけど、
その否定的な意見が、
私の人生の中で大きな意味をもつ、
そういう相手も含まれています。
それが、父、母、祖母、義父、義母です。
私は庶民の家庭出身なので、
中流の父と母に育ててもらいました。
そして嫁も中流の家庭出身です。
だからこそ、私と嫁と、
その他の家族では生き方が違います。
そして、今回、
京都府向日市の木造アパート取得で、
反対をされています。
もう、一人前の大人なので、
だからどうってことないのですが、
応援してもらえるのと、
否定をされながら言うことを聞かないのでは、
状況が違うのです。
そのあたりを感情とともに、
まとめていきたいと思います。
不動産投資家とその他大勢では考え方が違う、投資家に必要な資質 その２
リスクについて、
その他大勢と私とでは、
リスクに感じるものが違います。
私は目先の失敗をリスクとは思わず、
怖がって何もせず、
経験や勉強をできるチャンスを失うことがリスク、
そう考えているのに対し、
例えば、数百万円の損をする、
一時的にうまくいかないことをリスクと思い、
何もしないことを選ぶひと。
この価値観の違いが、
今回の案件の話につながります。
今回、木造アパートは、
登記がされていないという、
デメリットがあります。
この時点で一般的な物件ではありません。
通常の木造アパートに、
様々なリスクが追加されたものです。
代わりに、部屋数と広さが通常よりいいです。
普通に建てたら利回りが低い地域なので、
木造アパートはこの物件しかありません。
エリアに対して独占的であること、
部屋数が多いので利回りが高く、
家賃を安くして埋めることのできる幅が大きい。
運営を考えれば美味しい案件です。
その分のややこしい要素がある。
その分安くなるって感じです。
想定できるリスクにより、
リスクが限定的なこと。
1年で返済できる借入ですので、
何が危ないのかわからない内容。
であれば、
今回のチャレンジが問題なければ、
年収が200万円アップできるし、
担保になる不動産が2年かからず手に入り、
次のアパートを担保にして、
足りない分をこのアパートを共同担保に、
それで規模拡大に拍車がかかります。
もし、この物件が上手くいかなくても、
土地の1000万円は残るし最悪800万円の損。
上手く行ったら何億と変わるきっかけ。
下手してもマイナス800万円。
しかもマイナス800万円になる可能性が低い。
だったらやらないって選択肢は無いのが私、
800万円損するならやらないって人がその他大勢。
これにより、
家族は危ないからやめておけとなってます。
不動産投資家とその他大勢では考え方が違う、投資家に必要な資質 その３
時代が違うし、条件が違う
祖母も父も母も、
バブル崩壊時の真っ只中に、
不動産業に携わっていた人達。
だから、失敗していく大勢の末路を見ています。
それはそれは悲惨であったことは、
想像に難くないものです。
金利は7パーセント以上だし、
土地の価値の下落は凄まじい。
インカムゲイン狙いではない、
持ってるだけで、
キャッシュフローがマイナスで、
持ち出しだらけの物件、
売ろうにも価値が今日より明日、
下がっていくうえに、
売って借金が返せないなら、
そもそも売れないってやつです。
それらのダブルパンチをくらえば、
そりゃぁ破産しかありません。
しかも、キャピタルを狙いにいっていたので、
戦略そのものも、あってないようなもの。
宝クジを借金して買って願いを込めるやり方です。
そりゃ失敗するやろ？って感じです。
そして、たくさんの破産者を出しました。
ですが、私の今回のやり方は違います。
時代が違うし、戦略が違うし、
故に条件が違います。
違う時間軸の中の、
戦略が違うもので、
リスクを限定したやり方。
これはもう別物です。
それを借金してやるのは同じという、
括り方は違います。
私を心配してくれる気持ちはわかります。
ただし、借金は悪という思考停止はおかしい。
一括りで語れないものを、
一括りにしようとするのは、
思考停止している証拠。
借金＝悪という、
ただそれだけの話。
何もしない＝悪
の時代が来ている中で、
狭い狭い価値観は怖い。
私はそう思うのです。
今日より明日人が減っていく時代の生き方は、
今日より明日知識や技術が集約していく時代の生き方は、
何もしない、自分の常識を疑わないということを、
許してくれないと考えています。
不動産投資家とその他大勢では考え方が違う、投資家に必要な資質 その４
不動産投資家かどうか
そして、私の中で1番大きいのは、
今回反対している家族は、
不動産投資家かどうか？です。
父は不動産投資家ですが、
身内だけで完結してきた人間です。
戸建てを１つだけ持っています。
バブル気に１つ買っただけ。
マイホーム買ってないので、
マイホームの代わりに１つ賃貸物件買ったくらい。
私から見たら、ただの素人です。
不動産投資家ではありません。
祖母と母は、何もやってません。
これはやったことのない人です。
もちろん、不動産投資家ではありません。
だから、私は私の家族が、
私がやろうとする不動産投資を、
理解できるわけもなければ、
アドバイスする立場でもない。
そう思うのです。
例えると、
自転車に乗ったこともない人が、
自転車に乗ったらこけるよ？と、
言ってきてるのです。
自転車に乗れることで、
小さな力で大きく進むことができ、
活動範囲が広がり、
より短い時間で目的地にたどり着くのに、
乗ったこともないのに、
乗ろうとする人を否定する。
これは愚かだと思うし、
愚かなアドバイスに従って、
自転車に乗れない人間になるのは嫌だ。
ただし、自転車に乗れない人が乗ろうとすればこけます。
ケガもするかもしれません。
乗れるようになるまでにこけないのは無理だと思います。
だから、こけてもいいようにチャレンジをするのです。
だから、こけることが、チャレンジをやめることに、
私は繋がらないのです。
こけても、こけても、
私は乗れるようになるまでやります。
だから、
乗れるようになります。
だから、
世界を広げることができます。
自転車に乗れることよりも、
本当は乗れるまで「こけて」成功する、
そのプロセスが大切だと私は考えます。
不動産投資家とその他大勢では考え方が違う、投資家に必要な資質 その５
1200万円の借金。
私が思うに1200万円の借金は、
相対的に問題のないもの。
1、年商5000万円の会社を経営
2、1年間の年俸契約を2本締結、1年は安泰という制度
3、業績連動報酬が700万円収入アップ
4、物件から200万円/年報酬あり
5、その他収益物件から200万円/年報酬あり
6、純利益は法人、個人合わせて１０００万円以上
私の資産規模、キャッシュフローの規模、
それらからみて、何の問題もないレベルです。
だからこそ、２期の決算前に、
三井住友トラストローンアンドファイナンスから、
融資の内諾が出ているので、
まだまだ実績のない企業ですが、
決算書や年俸契約分で間違いないと判断されています。
共同担保は頭金を７００万円いれることができるので、
問題ありませんとのことでした。
だから、私の物件達は、
今回の買う物件に担保設定されるだけで、
後は無傷で済みます。
今後の融資展開を考えても、
不利にならないような取得だと言えます。
賃貸業として回った方がいいので、
不動産賃貸業としてこの物件が間違いないのが、
一番良いですが売りに出される物件なので、
完璧とはいえません。
立場は違えど、
売る理由があるから売りに出るわけですから。
売られている不動産ということは、
なにかしらあって当然です。
そこは最悪不動産事業として、
イマイチだったとして、
どんなリカバーができるかどうかが大切。
持たざる者がやれることは、
やはりリスクテイクしかないと思います。
もともと無料で親から相続した土地に、
収益を生む建物だけ建てて、
建物価格以上に回収するようなモデルではないのです。
不動産投資家とその他大勢では考え方が違う、投資家に必要な資質 その６
木造アパートの隣の土地は？
私の計画では、
隣の土地次第でまた状況が変わることまで、
仕込みをいれています。
隣は、きれいな青空駐車場です。
月額で個人的に月極駐車場をしてるみたいです。
そこを買取すれば、
容積率、建蔽率ともに問題なくなります。
違法建築物ではなくなる方法があるのです。
取り壊すだけが方法ではない。
まったく何も建設されていない土地と、
違法で建築されている土地と建物、
土地を合筆すればあら不思議、
問題のない土地・建物のできあがり、
おまけに接道もよくなるし、
土地の形も綺麗になります。
反対側の土地は地主一族の所有物です。
この地主一族は経済力がないみたいで、
相続でどんどん土地を手放しています。
再開発が進んでるのは綺麗な地主の土地が市場にでるから。
この反対側も売りに出るので、
こういうところを狙っていけば、
より価値の高い土地ができあがります。
違法建築物が建つ土地を低く評価する金融機関であれば、
もとに戻すだけで評価が何倍にもなることがあります。
そして、その評価を担保に利用すれば、
倍々ゲームが可能です。
そして、この倍々ゲームのおもしろいロジックは、
リスクが半分に近づいていくことです。
借金のない安全な収益物件が多数揃うことで、
取れる策が倍々に増えていく方法とも言えます。
選択肢が増えれば組み合わせができ、
私の得意な能力が活きてきます。
そうすれば、
失敗は小さく、成功は大きく、
その結果を享受できるので、
前に進む力がより大きくできるのです。
不動産投資家とその他大勢では考え方が違う、投資家に必要な資質 その７
主に、リスクの捉え方に、
不動産投資家として今リスクをとって挑む人と、
その他大勢のリスクを取らない人は、
差異が大きく存在します。
リスクの捉え方に、
違いが出てしまったら、
もう価値感は合わせることができないと思うのです。
私がその他大勢の人に、
なぜやらないのか？と思うことと同じくらい、
その他大勢の人は、
なぜやるのか？と思うのです。
そして、この価値観の相違は、
相容れないものなのかなと思います。
時にはどちらかが正解で、
時にはどちらかが間違いです。
ほらみろ？と、成功した時に言うのかもしれません。
ほらみろ？と、失敗した時に言うのかもしれません。
選択や決断で間違わないとか、
正しい方を選び続けるとか、
無理なことだと思います。
やらないことが正解の時もあるし、
やることが正解の時もある。
ただ、自分の望む変化を起こそうと考える方が、
予測できる範囲が大きいという意味で、
よいと考えています。
また、変化を自ら起こす方を選ぶことで、
ワクワクする人生を過ごすことができ、
たくさん調べて、考えて、失敗して、成功するので、
人間が磨かれるように思います。
人間を磨かずに、
私は人生を終えることを、
終わっていると思うので、
なおさらですね。笑
チャレンジする人生を選ぶ私達が投資家なのでしょう。
だから、育ててもらった親とも違う価値観になるし、
「 自分の人生を生きて未来を創ろうとする私 」 と、
「 人生の後半に差し掛かり安全性を望む実家の家族 」 は、
「 見てるもの 」 が同じだととしても、
「 感じ方 」 は、別になってしまいます。
この未登記不動産アパートを見た時、
同じ未登記不動産アパートを見てますが、
「 危ない 」「 やらないほうがいい 」と、
感じる、父母、祖母。
「 面白い 」「 経験したほうがいい 」と、
感じる、不動産投資家、事業家の私。
子供の私に失敗してほしくないことは親心です。
私が急ぎ過ぎているように見えるのも親心です。
私はいくつになっても、肩書が立派になろうとも、
祖母にとっては孫で、父母にとっては子供です。
対立したくないので、
やめたほうがいい、やるなら勝手にやれと、
言われたら本当は言うことを聞いてあげたいです。
真面目に、学校に通ったことも、
成績を平均より上に保っていたことも、
いい大学入って、就職をしたことも、
父母、祖母の思う理想を実現してあげる為でした。
でも、ずっとそれは続けられない。
私は私の価値観で、私の時代を生きていきます。
そう、私は私の人生を生きていくのです。
産み、育ててくれたことは、感謝していますので、
ダメだダメだと否定するばかりではなく、
そんなことは言わずに協力してほしいと思います。
家族の協力があれば、もっとできるからです。
せめて口出すせず見守ってほしいなと思います。
まぁ、反対されてやめるくらいのことは私はしようとも思わない。
だから、反対されてもやりきります。
反対されてやめるくらいなら、最初から思いつきもしません。
やりたいからやる。
自分よりも早く死ぬ人に自分の人生の決定権を渡さない。
だから、家族の意見も無視するタイミングがあります。
難しいですよね。
まぁ、上手くいっても 「 ほらね？ 」 と、
偉そうにするつもりは無いです。
相手が正しい間違っていることを証明したいのではなくて、
ただワクワクして幸せに生きることが私の人生だからですね。
幸い、父親は物件の良さはわかってくれているので、
不動産屋としては動いてくれます。
まぁ、手数料を満額払うと思うので、
別に他の業者でもよいのですが、、、笑
身内にお金が落ちるだけでも、
いいのかもしれませんね。
忘れないように書いておくと、
「 バブル期に失敗した人達と同じやり方をしている 」
⇒借金して買うことのリスクをどう表面化させないかの方が大切。
「 地に足をつけたやり方をするべき 」
⇒借金を全否定するのではなく、道具として使うことが大切。
「 急ぎ過ぎている 」
⇒社会へ恩返しするのに、急ぎすぎも何もない。これが私のペース。
「 なぜ売られたのかわからない 」
⇒何かあるかも？と言い出したら、もう自宅に引き込もるしかない。
もはや、反抗期の子供です。笑
何もかも、反論しか出てきません。
シンプルにだまって応援してほしい。笑
そして、私の失敗で私自身を心配してくれるなら、
私が失敗しても支えてくれるくらい、
金持ちになっておいてほしいなぁ。笑