はじめての三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス〈略称：三井住友トラストL＆F〉京都駅担保用物件取得チャレンジ その１
戦略を見直す時期に来たということでしょうか。
私の諭吉軍が暇をもてあそぶようになって1カ月。
私には多額の現金は必要ないようで、
持っているとソワソワします。
持ち運んでるわけではないのですが、
なんか損をしている気になって仕方ないのです。笑
そんな中、調べものをいろいろしていると、
中古テラスハウスを妥協して買う道が見えてきてしまいます。
利回りが低い物件でも取得してしまおうか、
利回りは良さそうだけど車が止めれない物件にしようか、
本当は買わなければいいのですが、
お金が余って精神的におもしろくないので、
人生を豊かにするために買おうとするのです。
不動産投資は、趣味です。
人生を豊かにする趣味です。
だから、楽しんでいけばいいと思うのです。
それで、はっと気がついたのですが、
そこそこ現金が余っているなら、
中古の戸建て買ったらいいやん。
それを担保にしたら、
いいやん。
よし！！と調べてみると、
色々思うことがあったので、
まとめていきます。
はじめての三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス〈略称：三井住友トラストL＆F〉京都駅担保用物件取得チャレンジ その２
私は今まで、
中古テラスハウスや、
再建築不可といった、
価値を毀損している物件を買ってきました。
買うときに安く買えること、
それが投資ではかなり大切な要素だと、
知っているからです。
私の寿命を考えると、
今の持ち主達から集めて、
形にできると判断しました。
それは、
安くで買った物件が、
高くで売れる物件になることを意味します。
無くなっていた価値を、
元通りにするからですね。
所有者が複数おり、
さらには小さく分けすぎて、
土地の価値を毀損している物件。
それらの土地や建物を、
私が買い集めてまとめることで、
価値をもとどりにするという手法を、
未来に実現する為でした。
中古テラスハウスや、
再建築不可を買う理由は、
集めて価値を元通りにして、
未来に資産評価が高い状態をつくる為です。
実際に続けることで、
所有している物件の隣地が集まり、
形になると思います。
その所有している間に、
空室でロスが出てしまうと、
最終的に夢のある話でも、
結局、運に頼ることになります。
運に頼ってしまったら、
上手くやるやり方が見つからない、
上手くやる意味のないものになってしまいます。
だから、駐車場がついており、
地方の車社会に対応した物件であることで、
空室がでにくく、入居したら長い間暮らす。
そういう物件を購入しリフォームしてきました。
だから、隣地が買取できなくとも、
単体で投資結果が出るものでもあります。
最低でも家賃で儲かり、
管理の手間がかなり少なく、
隣地が買えれば何十年分の家賃が自分のモノになる。
だから、
中古テラスハウスの駐車場付きを条件にしてました。
はじめての三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス〈略称：三井住友トラストL＆F〉京都駅担保用物件取得チャレンジ その３
私の中古テラスハウス投資は、
利回りは10パーセント以上、
現金で行うやり方です。
なぜ、現金だったのかというと、
価値が毀損している物件に価値はなく、
それを評価して融資してくれる金融機関が、
世の中にないからです。
あなたから見て、
ゴミであるものを、
あなたからお金を借りて買いたいという友人。
まぁ止めますよね。
借金してまで買わない方がいい！！
やめときな！！
まぁ、そりゃそうです。
それと同じ理由で金融機関からは、
融資してもらえません。
私も中古テラスハウスはゴミだと思っています。
ただし磨けば光るゴミだと思うので、
不動産投資のメイン戦略にしています。
だから、
本当は私の能力を評価してもらって、
私にお金が融資がでれば、
この問題は解決なのですが、
まだ道半ばです。
今、私の能力評価は、
８００万円の貸付→法人
３００万円の貸付→個人
って感じです。
で、融資がでない中古テラスハウスは、
金融機関から見たら、
もっといい物件を買ってください。
となります。
ごもっともですが夢がないやり方なのです。
そして、私に融資はでません。笑
そうなると融資が出ないので、
結果的には現金しかできない方法です。
それが、中古テラスハウス投資の弱点デメリットです。
私は、それでもいいと思ってました。
経営している会社で利益が出るので、
それを中古テラスハウスの取得に回していけば、
拡大は可能だったからです。
現金がそこそこ稼げるから、
拡大を血眼になってやるのではない限りは、
良い物件が出た時だけ現金で買う。
それでいいじゃん。
そう思っていました。
はじめての三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス〈略称：三井住友トラストL＆F〉京都駅担保用物件取得チャレンジ その４
ところが、お金が余ってしまった現在、
あれ？？
このこだわりって、
本当に本質なのかな？
と疑問に思えたのです。
中古テラスハウスを現金で回すしかないという、
思い込みだったのでは？？
と考えるようになりました。
よくよく考えれば、
不動産は担保を設定して融資を受けて、
その融資を全額返せば、
担保にすることができる物件が残るのです。
最初から担保にならない中古テラスハウスは、
いくら数を増やしても物件としての担保価値は無い。
収入が増えることで、
私の実力評価にいくらかつながるくらいです。
ですが、
最初から担保設定できるものを買えば、
借金返し終わったら、
またそれを担保に新しく借金できる。
借金専用マシーンの完成です。
私からしたら錬金術です。
持ってないお金がここから生まれます。
さらには、
私から家を借りている人が、
返済までしてくれるんだから。
書いてて馬鹿らしいほど、
当たり前の話なのですが、
中古テラスハウスは担保不適格物件、
その概念にとらわれすぎていました。
担保にならないから、
借金ができない、
担保にならないなら、
融資を考える意味がない。
私の能力を評価してもらえるタイミングが来るまで、
「 待つしかない 」 と思っていました。
思い込んでいました。
また、私が不動産投資をしようとした時、
私のサイフの中に数百万しか無いタイミングの方が、
圧倒的に多かったのです。
担保になるような金額の物件は、
お金がなくて買えないから、
そもそも対象外でした。
だいたい買える物件である、
１０００万円以内で探すから、
そもそも私の目に入ってないという現実もありました。
お金がないから、
それを買うことができないと、
決めつけていたと言えます。
その意味不明な決めつけを疑ってみると、
あれ？これは、、、
あるじゃん！！
中古テラスハウスを買い続けるけども、
融資を引き続ける方法が！！
今回のアイデアである、
はじめての三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス〈略称：三井住友トラストL＆F〉
京都駅担保用物件取得チャレンジを思いついたのでした。
はじめての三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス〈略称：三井住友トラストL＆F〉京都駅担保用物件取得チャレンジ その５
お金がないから、
それを買うことができないと、
決めつけていた。
その意味不明な決めつけを疑ってみて、
見つけることのできた、
中古テラスハウスを買い続けるけども、
融資を引き続ける方法とは、
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
土地の値段が下がりにくい、
京都駅近くの物件を購入して、
この一軒家に担保設定して1000万以上融資を引き、
ビジネス、所有不動産、全ての稼ぎを、
担保はずすための返済に回し、
担保をはずす。
この一軒家に担保を設定して、
中古テラスハウスを買うお金を融資してもらう。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
というやり方です。
いたってシンプル。
考えなくてもわかるようなもの。
これがわからなくなるから、
思考の檻って怖いんです。
中古テラスハウスは担保にならない
この事実は変わりませんので、
中古テラスハウスをいくつ所有しようと、
いつも、何度でも、
同じ問題から現金で投資することになってしまいます。
が、
発想を変えて、
代わりになる物件を人質にすることで、
中古テラスハウスに投資するためのお金を、
借りることに成功できます。
代わりになる物件こそ、
無借金の問題のない戸建て物件です。
金融機関から見た時にまともなやつです。
私の集めたゴミ物件達ではありません。笑
一つ手に入れてしまえば、
それに担保を設定して、
枠の限界を迎えたら、
借金を全力で返していく。
現金でやった場合、
現金が貯まってから購入、
リフォームして、
貸してから家賃が入ってくる。
担保物件でやった場合、
融資でお金がなくても購入、
リフォームして、
貸してから家賃が入って、
それが返済に回る。
貯めるよりも早く買えて、
借金もすごい勢いで返済です。
借りれること、
家賃が借金を返してくれること、
土地の値段が下がらないこと、
このあたりの前提条件が安定すれば、
このシステムは持てば持つだけ、
チャリンチャリンです。
はじめての三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス〈略称：三井住友トラストL＆F〉京都駅担保用物件取得チャレンジ その６
もう一つ、
この方法が優れているところに、
気がつきました。
私はすでにお金が余っていると言いましたが、
そうなると本当にそわそわします。
まるでお金をドブに捨てているような感覚です。笑
もう、泳いでいないと死んでしまう魚のような、
変な性格に私はなっているのです。笑
現状は２０１８年末に買った高槻の物件、
それ以来、いいと思うものが市場に一つしかでてきませんでした。
それを指値しようと思ったら、
ライバルに満額で持っていかれました。
中古テラスハウスを高い値段で買うなんて、
私からしたら失敗ですし、
それでも高くてもいいから、買わないと、買えないな、
そうしようかな？妥協しようかな？
と思わせるくらい、いい物件が出てきませんでした。
私の物件を買うペースよりも、
買っても良い不動産が売られるペースが遅く、
お金があるのに買えない状況に、
すでになっていました。
お金はあるのに、いい物件が無いのです。
それで、
中古テラスハウスの利回りを落として、
二流、三流の物件を買おうか、
と本気で考えていました。
危なかったです。
そんな必要は全くなくて、
今回思いついた一軒家を担保設定して、
融資を引くやり方をすれば良いのです。
もう一つ、
一軒家担保設定戦略が優れているところは、
このいい物件が世に出るペースに、
私が左右されなくてよくなったという事実です。
中古テラスハウスだけしか見れなかった時、
担保設定物件も視野にいれた時、
この物件探しの効率の差はすさまじいです。
良い物件は宝さがしみたいなものです。
これで面白いのが、
実需の人と投資家は見ているものが違うという事実です。
我々投資家は、
「 利回り 」
でみている。
実需の人は、
「 総額（絶対的）を住環境（部屋の大きさや数・立地etc） 」
でみているということです。
だからちょうど、
利回りは良くはないけど、
小さくて総額も手ごろという中途半端な物件が、
売れ残ります。
これを担保設定して買うことになります。
なぜ、利回りが低くても大丈夫か、
ここが戦略のキモになります。
なぜなら、
利回りと融資がつくかの、
バランスの問題が絡んでくるからです。
はじめての三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス〈略称：三井住友トラストL＆F〉京都駅担保用物件取得チャレンジ その７
自己資本利益率という、
自分が出したお金に対して、
いくら儲かるかという指標で、
いい中古テラスハウスを現金で買うことと、
利回りの高くない担保設定一軒家を買うことは
同じ投資結果が得られるのです。
これが重要です。
融資を使えない良い物件と、
融資が使える普通の物件、
その結果が同じ出力にできる。
それが重要です。
これは他人のお金で、
収益不動産が買えるという
テコの原理が働いているからです。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
いい中古テラスハウスを現金で買うこと、
普通の一軒家を担保設定し融資で買うこと、
は、
自分が出したお金に対して、
いくら儲かるかで言えば同じになる。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
いい中古テラスハウスを現金で買うこと、
普通の一軒家を担保設定し融資で買うこと、
は、
借金の返済は絶対というリスクを考えると、
融資を受けて一定の数以上の拡大は危ない。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
いい中古テラスハウスを現金で買うこと、
普通の一軒家を担保設定し融資で買うこと、
は、
キャピタルゲインを考えれば、
最終利回りと資産価値は、
中古テラスハウスが圧倒的。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
ということで、
ルールが見えてきました。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
担保になる物件を融資で買い、
返し終わるまで繰り上げ返済しまくる。
返し終わってから、
担保物件を融資でまた買う。
いい中古テラスハウスが出た時、
融資が出ないタイミングは、
中古テラスハウスを現金で買う。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
以上が運営ルールになります。
これは私の中でかなり大きな方針転換です。
自分を小さくまとめていたのは自分だなと、
今回のことで気がつきました。
今の自分でできる範囲でやることは大切。
特に失敗しないためには必要。
でも、私は失敗しようがないように、
人生の設計をして、
自己投資や投資をしているので、
失敗を恐れる必要がありません。
現状維持は衰退です。
自分でできる範囲でやり続けると、
小さく小さくまとまってしまう。
過去の自分に負ける考え方です。
私自身のスキルを磨くために、
変な物件をつかまない為に、
と知らず知らずのうちに、
今まで通りのやり方で、
よりよくしていく方法を選んで、
結果的に自分の可能性を潰していました。
だからこそ、
今回みたいに、
新しいチャレンジが必要です。
もちろん、
最低でもココという、
セーフティーネットが必要。
私の場合、収入システムであるビジネスは
「 年俸契約 」 にしてしまい、
「 1年 」 は経済状況に左右されない保険をかけてます。
だからこそ、
「 1年 」 以内に支払いきれる 「 借金 」 なら、
「 ビジネス 」 が 「 返済 」 してくれるので安全です。
ビジネスもギャンブル、
不動産投資もギャンブル、
さらには強制的に固定支払いが発生する、
借金や社員雇用しているなんて最低です。
また、不動産投資単体でみても、
不動産からの収益が月に34万円あります。
半分空室でも17万円、
満室で家賃を今の半分に下げても17万円。
今よりかなりストレスをかけた半分の状況でも、
10年以上の返済期間を設けて借入していれば、
毎月の家賃が借金を返済してくれる。
私はこういう、
最低でもココのラインをつくってシステムを動かします。
最低でもココというラインがあれば、
リスクを表面化させても、
問題がない状況がつくれる。
というより、
問題が想定内で済むこと、
問題が起こらなければ、
最低でもココのラインより
「 いいこと 」 が確定します。
「 不幸 」 なことは、
私には起こらないのです。
これだから、
頭を使って準備することはやめられない。
マジで 「 いいこと 」 しか起きないんだから。
利回りがイマイチなものを、
資産価値という点から購入することは、
リスクを大きくし儲からないやり方、
になり得ることはあります。
東京の物件に無理して投資したり、
節税とかだけをみて投資したりですね。
そうではなく、
それぞれのメリット、デメリットを
組み合わせていけば、
相互補完されていい結果だけを抽出できると考えます。
メリットとデメリットを組み合わせいけば、
メリットはそこそこ大きいのに、
デメリットはそこそこ小さい。
ローリスク、ミドルリターン
みたいなことができます。
私はとくに極端な性格なので、
一方向に向かった時が、
今回のように盲目になる傾向があります。
本当に反省してます。
自分で自分の可能性を否定するのは、
本当にもったいないです。
よく、人に言われて、
やめたりする人がいますが、
実際には人に言われた自分が、
自分自身を否定しているだけ。
誰かの何かは、
自分の可能性を否定することにはならない。
と私は考えています。
自分の可能性を信じて、
チャレンジするという意味でも、
今回はノンバンクで借入という、
はじめましてを行います。
借入の選択肢では、
ノンバンク借入は、
いい方法ではありません。
そこらじゅうから融資を断られて、
最終的にこれしかないのが私の現状です。
状況を嘆くより行動です。
その為に、
今回は手探りで物事を進めています。
はじめての三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス〈略称：三井住友トラストL＆F〉京都駅担保用物件取得チャレンジ その８
今回の戦略変更の最も大きな要素は、
そもそも借りれるのか？です。笑
これだけ中古テラスハウスは融資が出ない、
一軒家の担保物件なら融資は出る、
その組みあわせでメリットを取り出せ、
みたいなことを言っておいて、
一軒家の担保物件でも融資は出ませんとなれば、
ただ私が一人で騒いだだけのことです。笑
ということで、
まずは、不動産屋を
三井住友トラスト不動産にします。
私の父親が不動産屋なので、
手数料もろもろを考えると、
明らかに父親から仲介を受けるべきです。
１、父が借金してまで不動産することは反対
２、父は不動産投資家としては三流以下
３、融資付かなかったら買えない
４、高槻物件の時、満額仲介手数料取られた
という理由から、
今回の京都駅近くの不動産投資案件には、
「 不適格 」 と判断しました。
そうなると、
どこを使うと良いのか？が問題になりますが、
「 融資がつく不動産屋 」 が答えです。
今回の京都駅近くの案件は、
鉄骨造ですが法定耐用年数が切れています。
となると、この時点で、
金融機関は脱落するところが多いです。
いつも付き合いのある福岡系は京都はエリア外で全滅。
政府系もスルガ問題以降、私の属性じゃ無理。
メガ、地銀、もろもろ、物件が安くてうま味がないのでダメ。
京都の信用金庫か、ノンバンクしか残りません。
現実的に京都の信用金庫に何度も足を運ぶのは無理。
そうなると、全国展開のノンバンクになります。
そして、私は
三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス〈略称：三井住友トラストL＆F〉で、
京都駅担保用物件取得のお金を借りることにしました。
もっともスムーズに進む方法を考えた結果、
系列不動産会社だなと判断して、
今回の三井住友トラスト不動産へのトライになります。
ローンは法人の運転資金以外で組むのははじめましてです。
コラムをよんでも、
期間何年の何％で融資がでましたとか、
自作の資料を持ち込みましたとか、
確定申告書を提出してきましたとか、
書いています。
それは、すでにローンを何度も組んだ人が、
借換えなども含めて、実践している内容です。
いったい何からはじめればよいかわからない、
というのが実際です。
ということで、ローン側から攻めるのではなくて、
三井住友トラスト不動産という
向こうからみたら身内であろうところから、
物件ありきで打診してもらうという方法で考えました。
あっているかどうかもわかりません。
そして、利率が高いだろうことは理解しています。
それしかできない自分が悪い。
経験値を得るためにも、
まずは行動からですから、
三井住友トラスト不動産に電話して、
京都の営業を紹介してもらって、
物件を指定して、
２６日の１４時に現地で待ち合わせしています。
ここからどうなるか、
まだまだ何も始まっていないですが、
とりあえずチャレンジします。