伏見区両替町の再建築不可物件をバイク駐輪場に決定した件 その１
やっちまってしまった不動産案件、
伏見区両替町の物件を、
バイク駐輪場として稼働させることに、
決定致しました。
たくさん勉強させてもらってるこの物件、
この不動産案件のおかげで、
私の戦略が固まったりしました。
やってしまった内容と当時の考え方、
今のこと、これからのこと、
ここに記載して、記録とします。
バイク駐輪場、
バイク月極め駐車場、
自動二輪車駐車場、
なんて名前がマーケティング上いいのか、
バイク駐輪場の運営に必要なこととは、
そんなことを調べながら、
これまた行動を積み重ねています。
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一歩一歩前に進むこと。
やらないと始まらないから、やる。
そうすると一つ前に進む。
前に進むと一つ成長する。
間違えた方法を選ぶと結果が出ない。
前に進んだつもりはもったいない。
正しく一歩進み、
間違いに気づき、
修正して早く進む。
それが一歩であり、
それが正しい進み方。
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それを教えてくれたのも、
このやっちまった不動産案件のおかげです。
人に貸せるように土木工事をDIYしたことが、
私に気づきを与えて人生の教師になってくれました。
伏見区両替町の再建築不可物件をバイク駐輪場に決定した件 その２
この物件が売りに出ていたとき、
私はこの物件が気になって仕方ありませんでした。
それこそ、
3ヶ月は買うのを我慢したのですが、
我慢できずに買ってしまいました。
草むらとして放置されていたことが、
私ならどうにかできるという改善マインドに、
火をつけてしまったことで、
購入してしまいました。
有効面積は100平米ほど、
入り口であり、
道路に接続している唯一の間口は、
1.4メートルしかありません。
建築基準法では、
道路と2メートル以上接道していなければ、
建物を建ててはいけないことになっています。
だから、この土地は再建築不可です。
家が解体されてジャングルになってましたから、
家が建たないのであれば活用方法は限られます。
この難しさから、
1000万円で売りに出てきた土地は、
誰も買い手がつかず、
ズルズル390万円まで下がってました。
そこからさらに私が、
300万円なら買うことにして、
指値で手に入れました。
私は、300万円でジャングルを手に入れました。
この時は、なんとかできる気しかしませんでした。
伏見区両替町の再建築不可物件をバイク駐輪場に決定した件 その３
ジャングルの生命力がすさまじいという欠点は、
所有し始めて気がついた問題です。
私が一番最初に買った滋賀県の不動産も、
草むらでしたので再生の手順は理解しています。
まずは土地として蘇させるために、
草むらをなんとかする、舗装する、
2ステップ必要です。
ところが、
草刈り、草刈り、草刈り、
ゴミ出し、ゴミ出し、ゴミ出し、
と何度繰り返しても前に進みません。笑
おかしい、、、
やれば普通は前に進むのに、、、
ジャングルの生命力が凄まじく、
本業で別のことをしながら、
ちょっとずつ手を加えるスタイルでは、
ジャングルから人に貸せる土地になるまでに、
またジャングルへと戻ってしまうのです。
自然の力をなめてました。
そこで除草剤を10万円分使い、
草刈りと合わせて根っこを攻めました。
これで効果が大きくでたのが竹でした。
草刈りの作業を難しくしていたのも、
この竹でした。
この竹を根っこから処理できたのが、
大きな一歩でした。
10万円の出費は泣きそうになりましたが、、、笑
それでも雑草達は非常にたくましく、
既存の生えていたものは枯れましたが、
また新しいものがガンガン生えてきました。
終わらない戦い。
私が福岡県博多にいて、現場は京都府伏見区。
父親の力を借りて父親にもお金を出して、
それでも、たかが草に勝てないわけです。
ただ、そうはいっても、
最初のジャングルからは改善されました。
そして、私が博多にいなくても、
会社が回るようになった2018/12に、
2017/12に買った伏見区両替町の再建築不可を、
5泊6日の泊まり込みで再生することとしました。
草むらとの最終決戦です。
最終決戦は、激しく疲労する大変な戦いでした。
体つきが変わるほどの大変な土木作業です。
アスファルト舗装を仕事として発注したら、
見積もりが２００万円をこえてきました。
だから、舗装をDIYしました。
最初の草刈り、根っこの掘り起こし、
自然ゴミのゴミ出し、
２０キロの袋の３５０回上げ下ろし、
袋あけ、バラマキという全行程、
5日間やりました。
舗装すると200万円かかる見積もりが、
自分でやったら、22万円でした。
伏見区両替町の再建築不可物件をバイク駐輪場に決定した件 その４
この伏見区両替町の再建築不可を買って、
もう一つ間抜けだったことが、
今、買わなくてよかった問題です。
インカムゲインと、キャピタルゲイン、
この考え方が甘い時期に買ってしまっています。
毎月入ってくるお金であるインカムゲインを、
何より考えないといけない時期に、
キャピタルゲイン狙いの物件を買ってしまっています。
先程も出てきた雑草との戦いは、
あのまま続けていれば、
父親の作業代金が10万円/年、
除草剤の費用が10万円/年、
固定資産税が10万円/年、
と、1円も入ってこないのに、
30万円/年出て行く計算でした。
おそろしい、、、
キャピタルゲインは隣の土地がらみで、
なんとかなれば、すごい利益です。
ただし、なんとかなるまでに、
こんなにも出費が続いては最悪です。
５泊６日の泊まり作業で、
集中的に対処したおかげで、
父親の作業代金が10万円/年、
除草剤の費用が10万円/年、
が出ていかないようにできました。
なんとか必死に出血を止めました。
こんなことを今やる必要はなくて、
毎月ちゃんとお金が入ってくる、
潰しのきく中古テラスハウス投資が、
世の中に売り物件としてあります。
もう、１年３カ月も赤字垂れ流しの物件ですから、
何も若い今の私が借金をしてまで買わなくていいわけですよ。
40歳の後半戦にお金のフローが大きくなって、
ある程度難しいものを買わないと、
物件を買うペースが難しくなる時が来るのです。
その時に買えばよかったので、
いい物件を待てるこのタイミングでは、
まったく買う必要がなかったです。
お金がないから、
次々と物件を買えないからですね。
待てるという強みで戦えばよかったのに、
難しい物件を時間かけてなんとかするっていう、
時間と資本力がある人がやる戦略で、
立ち向かってしまったのでした。
40歳後半でどうせこんな物件触るんだから、
20代後半で触る必要はなかった。
めちゃくちゃ反省しています。
反省しても、お金は出ていきます。
誰もいらないから安くで買えたわけなので、
売りに出しても簡単には売ることができません。
売れませんので、使い倒すしかありません。
その為に、やれることをやる。
人が借りたいと思える形にするしかありません。
伏見区両替町の再建築不可物件をバイク駐輪場に決定した件 その５
私の労働力と、
父親の協力と、
本当にたくさんの力を使って、
なんとか舗装が終わったこの物件。
父親の作業代金が10万円/年、
除草剤の費用が10万円/年、
がいらなくなったから、
だいぶんと出血はおさまりました。
それでも固定資産税10万円/年、
は出て行きます。
だからこそ、
人に貸して、活用してもらって、
お代を頂くことに力を入れていきます。
まず、舗装した土地のままで、
50000円/月で募集しました。
うんとも、すんとも、いいません。笑
これで決まれば安定してるので良かったのですが、
需要がないなら仕方ない。
同時にバイク駐輪場として、
稼働させるべく、
全国のバイク駐輪場を登録できるサイトに、
募集をかけました。
こちらは5000円/月で、
有効面積100平米を細切りにして、
貸し出ししますので、
相手にする人が増えるせいで、
管理が複雑になります。
だからこそ、どちらかというと、
一括で借りてくれる土地が、
決まって欲しかったのですが、
バイクだと問い合わせがありました。
バイク駐輪場を決めてしまうことで、
5000円/月は確定します。
60000円/年です。
バイクを2台決めれば、
120000/年となり、
固定資産税の１０万円/年を上回ります。
そしたら、
出血が完全に止まり、
プラスのキャッシュフローとなります。
＋に転換することは非常に大きいです。
少しずつですが、使ったお金は回収できます。
追加でバイクが止まれば止まるほど、
キャッシュフローは大きくなります。
そうすると回収早くなって、
テーブルから自分のお金をどけることができます。
ペースをあげて取り組みたい。
こうなったら、駐輪場一本でいこう！！と、
問い合わせがあったことで、
腹を括って取り組めますので、
この問合せには感謝です。
もともとバイク駐輪場くらいしか、
思いつくアイデアがなくて、
それで買ったようなものですから、
結局はもともとの作戦通りとは言えます。
ところが、右往左往したおかげで、
たくさん勉強できて、
やるべきことをやって、
ようやく最初の思考に戻ってこれました。
いきなりバイク駐輪場と決めて、
突っ走っていったよりも、
結果としては良かったと思っています。
バイク駐輪場で確定させて、
腹を括ってやっていくと決まれば、
あとはバイク駐輪場のお客さん探しです。
やれること全てやる！
人よりもやる！！
が簡単でシンプルな成功方法なので、
まずは自分が知識として知っていることを、
一つずつやっていきます。
伏見区両替町の再建築不可物件をバイク駐輪場に決定した件 その６
やれることの一つ目、
時間貸ししてやろう！！
です。
私はホテルの運営というビジネスをやっています。
ホテルは部屋があって、
それを1日という単位で人に貸し出すビジネスです。
博多は家賃という月単位だと、
かなり安いですが、
ホテルで1日の宿泊費となると高いです。
博多でなくとも、ホテルでなくとも、
小さく細分化すればするほど、
収益が大きくなることは、
ビジネスの世界では起こりがちです。
だからこそ収益不動産にも、
時間貸しという考え方は必須だと思います。
そういう発想から、
やれることの一発目、
時間貸しもやる！！
そのために、
アキッパという時間貸しのサイトにも、
登録して動いています。
ちょうど現地調査に行ってくれて、
これからの流れを説明してくれたので、
もうアキッパに決めて、
運営のオペレーションを考えていきます。
なぜか、父親がアキッパ嫌いみたいで、
非協力的でびっくりしました。
電話対応をしてもらわないといけないところがあったので、
電話対応をお願いしました。
これが乗り気じゃなくて、
正直どうにもなりませんでした。
これは管理会社いれた方がいいかな？と思いました。
父親に代わる不動産会社も探しつつ、
他にも時間貸しのサイトがないか、
調べて一つずつ形にしていきます。
伏見区両替町の再建築不可物件をバイク駐輪場に決定した件 その７
やれること、２つ目、
ゲート兼入口の看板設置
商店街であったり、
個人商店であったり、
親父さんがやってるような店であったり、
今や、個人感丸出しの施設は廃れていく一方です。
安心してサービスを使えるかということを、
お客さんが求めていて、
それをお客さんが判断するときに、
デザインが選ばれている。
そんな時代だと考えています。
安心であったり、
清潔感であったり、
先進性であったり、
デザインが力を持つ時代だと、
個人的には思っています。
今現在、
伏見区両替町の再建築不可物件には、
工事現場にあるようなフェンスの、
入り口が開くタイプを道路との入り口に、
設置しています。
これでは、仮設感丸出しの個人商店みたいな、
そんな感じなので、大手っぽさを出したい。
安心して借りてもらえるバイクスペースと、
認識してもらうために。
だからこそ、仮設フェンスから、
大手コインパーキング風看板兼ゲートを、
作ろうと考えています。
大手のコインパーキングっぽい雰囲気があれば、
それが安心して利用できることに繋がります。
安心感を買うために看板にお金を出すという感じです。
だから、デザインは大手コインパーキングっぽく、
黄色に黒字のタイムズみたいなやつですかね？笑
雰囲気に大手っぽさ出していきます。
安心感をお金で買うという効果以外にも、
看板が大手っぽいと集客にも効果的だと思っています。
すぐにそれがどんなビジネスかわかると効果がでます。
特にちょうど線路沿いなので、
電車を利用する人全員が移動を必要とする人達なので、
ターゲットとなり得ます。
ターゲットを小さく絞ってマーケティングだと、
ネットでバイク駐輪場を検索する人になってきます。
ですが、こういう看板系は、
ネットを使えない人やら、
今はバイクをもっていない人の購入するきっかけになったり、
交通機関の兼ね合いで違う移動手段を考えてる人だったり、
一駅手前、二駅手前、を利用していた人だったり、
遠くにかなりの値段でバイク駐輪場を借りてたり、
という人にもアプローチできます。
それなりの看板設置費用がかかるので、
父親は反対していますが、
ビラ配りを何回もやることと比べれば、
費用対効果は大きいと考えています。
入り口に大手っぽさ出して安心感が出れば、
地域にとってもジャングルから駐輪場になって、
街並みが綺麗になったという評価を得られそうです。
地域を明るく、いい雰囲気にできれば、
エリアの価値を高めることにつながり、
結果的には自分にもメリットがあります。
お金をかける価値はあるんですよね。
物件の再生をやってきて感じることです。
この感覚を信じて再生していきたい。
伏見区両替町の再建築不可物件をバイク駐輪場に決定した件 その８
あとは、優先順位は低いですが、
自動販売機の設置を考えています。
自動販売機を設置して、
おもに夜間のセンサーライトの代わりにします。
防犯対策としても最近のものは使えると思います。
多くの大家さんも、
自動販売機は儲からないと言ってますし、
私の伏見区両替町の駐輪場も、
儲からないと思います。
契約者しか土地の中に入らないだろうし、
その契約者が最初は少ないからですね。
利益にはならず赤字ですが、
自動販売機の設置で大手っぽさがでれば、
信頼がアップしますしね。
信頼がアップすれば、
また使いやすい駐輪場として認識されると、
そう思います。
これまた多くの大家さんが言ってましたが、
入居者サービスの一環とおっしゃってます。
私も暗い駐輪場で借りてくれている人たちが、
ゴソゴソとバイクの鍵を探したり、
落し物をして困ったりとかは嫌なので、
入居者サービスになると思います。
自動販売機の設置で明るくなってくれることで、
雰囲気にも影響がでると思いますし、
優先順位は高くありませんが、
見積もりとって自動販売機の設置へと動いていきたいところです。
伏見区両替町の再建築不可物件をバイク駐輪場に決定した件 その９
原始的なビラ配りがラストのアイデアです。
これはもう、言わずもがな。
知ってもらうためのコツコツとした努力の一環です。
ビジネスは、知ってもらうことが全てです。
どれだけ優れた製品やアイデアも、
知ってもらうことがなければ、
利用されることはありません。
結局はこの知ってもらうことを抜きにして、
ビジネスは始まりません。
利用されなければ、
改善もできませんし、
会社を運営していくお金も手に入りません。
だから知ってもらう必要がある。
バイク駐輪場に興味のない人からすれば、
まったくいらない情報なので、
チラシお断り系の人がバクギレしてくる可能性もあります。笑
そんなに怒らなくてもいいんちゃう？って思いますけど、
価値観は人それぞれです。
それこそ、興味あるとか無いとか別にして、
近隣に配ります。
近隣こそが一番のターゲットエリアだからです。
まだバイクを持っていない人も含めてのターゲットになります。
今がどうかではなく、
地域にここはバイクの駐輪場なんだぞ、
って知ってもらうことが大切。
それをどう使うかは、
知ったあとに判断されるものなので、
いらないと思われたら埋まらないだろうし、
まずは最も重要なターゲットエリアに、
おそろしく効率の悪いビラ配りという方法で、
駐輪場が新しくできた！！と伝えていきます。