健美家に登場した斉藤国正（さいとうくにまさ）という男 その１
健美家に斉藤国正（さいとうくにまさ）という男性がコラムを書き始めてしまいました。
なぜ、書き始めてしまったと表現したかというと、
私という人間と考え方がかなり近いと感じていて、
だからこそ、やり方が似ているわけです。
というか、やり方がそっくりです。
エリアが被っていたら、
私と健美家に登場した斉藤国正（さいとうくにまさ）という男性は、
物件を奪い合うライバルとなるでしょう。笑
たまたま、
エリアが違うから競合してませんが、
不動産投資歴も長く、
現状の実績もある斉藤国正（さいとうくにまさ）さんが、
あろうことか、
かなり詳しく戦略を公表していて、
文章力もあるので、
真似するやつ増えるやん。
って状況なのです。
実際、頑張れば手の届く1000万円以内が私達の主戦場ですから、
不動産の中では買いやすいですし、
その具体的なやり方や魅力が伝わってしまうと、
潜在的なライバルが掘り起こされていると感じます。
私のエリアに影響を受けた健美家コラム読者がいれば、
物件は競合するだろうと思います。
私達のノウハウのいいところは、
誰も必要ではないという需要のエアポケットのような、
そんな魅力に乏しいゴミ物件を安く買うところにあります。
買う人間が２人以上いれば、
不動産はオンリーワンなので、
値下がるよりかは、値上がりがちです。
斉藤国正（さいとうくにまさ）さんは、
もともとブログをされてたようですが、
健美家のコラムに書き始めると話は違います。
融資が出にくい現状を含めると、
この小さなサイズに取り組む可能性のある投資家は、
潜在的にかなりいると思います。
ものすごく、やめてほしい。笑
まぁ、そんなこと言っても仕方ないのですが。
健美家に登場した斉藤国正（さいとうくにまさ）という男 その２
私は、毎日のルーティーンとして、
楽待ちのコラムと、健美家のコラムは、
必ず読みます。
読まないと眠れないくらいです。
その中で、
自分のやり方を認めてもらっているようで、
その正しさを証明してくれるようで、
斉藤国正（さいとうくにまさ）さんが、
コラムを書き始めたときは、
嬉しく思っていました。
なんせ、
自分のやり方そっくりの人が、
自分のやり方で成功していることが、
日々書かれていくわけですから、
その気持ち良さっていうのは、
他じゃ味わえないものです。
まるで、自分がもう成功しているかのよう。笑
ところがです。
コラムのターゲットが初心者向けなんですね。
このやり方で始めたら、どう？
と言ってるような内容なので、
あれ？潜在的なライバルが掘り起こされてるんじゃない？
って感じ始めました。
でも、影響を受けた人は立ち止まって考えるべきです。
二つの前提条件が整わないとやっちゃダメですから！！
健美家に登場した斉藤国正（さいとうくにまさ）という男 その３
まず、
安易に斉藤国正（さいとうくにまさ）さんがやられてる、
私が実践しているやり方を真似してはいけません。
やり続けられる手法が確立されているから、
やっていいという類いのものだからです。
どういうことかというと、
出口が死んでると思ってやらないといけないものなので、
走り出したら基本的に損をしまくる覚悟が無いと止まれません。
出口が死んでいるとは、
売ることができないことを意味します。
だから、
売ることができないと思って、
走りださないとダメなやり方なんですよね。
斉藤国正（さいとうくにまさ）さんや、
私のやり方をやるなら、
朽ち果てるまであらゆる延命措置をして、
収益物件を使い倒す覚悟が必要です。
始める時からやめる時のことを考えるのは非常に難しいので、
経営者目線がある人向けのやり方です。
やり続けられるかどうかが重要な要素で、
今言った朽ち果てるまで使い倒すことが、
一つ目の考え方。
もう一つが、
収入が人より多いこと、
収入が他人より多くなるスキルが自分にあることが必須です。
これが二つ目の考え方。
斉藤国正（さいとうくにまさ）さんや、
私がやってるやり方は、
最悪の場合は不動産から収益が得られないどころか、
固定資産税や不動産を持っているだけでかかるコストで、
収益がマイナスになることもあります。
普通の物件を買っていれば、
値引きさえして市場価格より安くできる時、
出口戦略の売りが成り立つので、
通常であれば損切り撤退で投資をクローズできます。
そして、またやり直しをすることができます。
やり直しができるかどうか、
私たちはたった一度の人生ゲームを生きているので、
人生ゲームにおいてこの部分をこだわる必要があります。
ですが、
斉藤国正（さいとうくにまさ）さんや、
私がやってるやり方は、
売れない可能性がありますので、
そのまま赤字でも走らないとダメなパターンもあります。
もともと、誰からも見向きされないものを買いますから、
今のように不動産投資がブームという状況でも安いということは、
ブームが去ったらどうだろうということは考えないといけません。
それでも生活や人生がおかしくならないように、
収入が人より多いこと、
収入が他人より多くなるスキルが自分にあること
どちらかを満たし続けないと、
赤字に耐えられない可能性があります。
所有するというリスクは、
思っているよりも大きく考えた方がいいです。
なんといっても、
私達のやり方は問題のある物件を買って、
元どおりにして価値を高めるという要素を含むからです。
その価値がなくなっていた所を、
問題解決により価値を元どおりにすること、
つまり資産価値をあげられるというメリットですが、
それを手にするために、
ダメな物件を買っていることをちゃんと把握しないといけません。
そのダメな物件、
人がいらないと思う物件だから、
買う時に安いんです。
そして、
買う人にとってはいらない物件だからこそ、
自分が売りたいと思っても、
売れない可能性が高いです。
直したら価値が上がるという価値は、
直せなかったらヤバいというリスクの対価です。
ここんとこが大切。
健美家に登場した斉藤国正（さいとうくにまさ）という男 その４
あとは、時間が残っていることも大切な要素です。
不動産投資でリスクを取れる時間の長さ、
将来に渡って不動産投資を考えられる期間の長さ、
これが必要になります。
寿命が残ってないなら、
斉藤国正（さいとうくにまさ）さんや、
私がやってるやり方は、
やめた方がいいです。
不動産はそもそも長い期間を考える投資ですが、
その中でも再建築不可であったり、
中古テラスハウスなんてものは、
まともな形にするために隣地が関わってきます。
隣地を買い取る、
隣地を借りる、
一緒にまとめて売る、
手を加える
などなど、
隣地の活かし方はいろいろありますが、
交渉するにしてもじっくり待つにしても、
10年単位で考える必要があります。
何年待ったから結果が出るというものではありませんので、
忍耐強く待っていい結果を得る心持ちが大切だと思います。
業者のように最新の情報がお客さんから直接売り物件として得られない、
業者と比べると不利な私達は、
自分たちの優位性が何かが必要です。
私が思う、
業者には無くて、
個人にはある優位性は、
待つことのできる時間
だと言えます。
業者は従業員の給料を払う為、
借り入れたお金を返済する為、
短期でお金になる案件しか扱えません。
資金が寝てしまう可能性のあるすべてが、
業者のリスクをはねあげます。
だからこそ、
業者が中古テラスハウス、
業者が再建築不可、
を扱うことは難しいです。
私達は待つことができますので、
その優位性をもって、
おいしいゾーンを拾えます。
斉藤国正（さいとうくにまさ）さんのノウハウが広まって、
個人同士がつぶし合わないようにしたいものです。
健美家に登場した斉藤国正（さいとうくにまさ）という男 その５
私も10年を覚悟していた隣地の一つが、
わずか半年でボヤ騒ぎと共に買い取り案件として、
舞い込んできました。
お金を使い切っていたので、
買うことに必死になってしまいましたが、
わずか1年で隣地の買取ができました。
私がすでに隣地を手に入れて資産を増やせたことは、
私の理論が再現性のあることの現れです。
ただし、いつなのか？確実なのか？？は、
運の要素が強いです。
私は計算上、
いつかはわからないが、
ほぼ確実に隣地は買えると考えていますので、
9割を超える隣地買収は可能と計算しています。
じゃぁ、いつ隣地が買えるか？というと、
今の持ち主が80歳だとしても、
100歳まで生きるなら20年は売りに出ないわけです。
マイホームとして取得されている物件は、
持ち主の年齢が高ければ高いほど、
終の棲家としての側面が強くなります。
死ぬまで売りにでません。
だから、持ち主が死んで、
息子か娘が売りに出します。
それとは別に、
持ち主の健康寿命が尽きた時、
介護施設や、老人ホームや、子供と同居します。
だから、住めない家は、
本人、息子、娘のいずれかが売りに出します。
そう考えると、
健康寿命も、実際の寿命も、
80歳のご老人でも10年で考えるとズレるわけです。
そして、なんとなくの平均はありますが、
確実に何歳でどうなるかなんてものは、
私が悪魔と契約して寿命がわかるようにならないと、
わかりませんので、実際にいつ買えるかわかりません。
健美家に登場した斉藤国正（さいとうくにまさ）という男 その６
斉藤国正（さいとうくにまさ）さんも、
10年間という不動産投資の期間で、
2件隣地の買収に繋がる話があったとのこと。
隣地買取の再現性という面で、
十分私の理論の正しさを証明できる根拠と言えます。
隣地さえ一つでも買えてしまえば、
家賃で回収するよりも高速で、
資産が増加します。
斉藤国正（さいとうくにまさ）さんは、
１０年間に2つの可能性があったという話は、
私の狙いや計画がほとんど正解だったと教えてくれます。
再現性がある投資方法だと言えるでしょう。
資産価値の減価速度と比べても、
隣地買取で上がる資産価値の増加は、
かなり早いと考えます。
家賃で資産価値の減価速度を超えていくより、
このようにキャピタルもでるという戦略の方が、
幅が広いと思います。
一応長期のレンジで考えますが、
事象次第では早くなります。
最低でもここというラインを長期設定しておいて、
それよりも状況が良くなるのだから、
私の大好きなパターンなわけです。
最低でもココというラインを決めて、
それを実現する、
仕組み
を組み上げることが私の生きがいです。笑
健美家に登場した斉藤国正（さいとうくにまさ）という男 その７
まとめると、
出口が死んでいることを理解した中で、
長期の目標を立てて不動産投資をする。
不動産投資に依存せずに、
自分で稼げるスキルを持つ。
そこまでくれば、
斉藤国正（さいとうくにまさ）さんのコラムが役に立つし、
やり方はマネしても大丈夫。
けど、本音をいうなら、
未来のライバルでエリアで競合するなら、
歓迎できない。
誰も見向きをしないから下がるという、
そもそもの価値棄損のメリットが吹っ飛ぶ可能性があるから。
まぁ、こんな面倒で危ないことを続けられる人は少ないと思うので、
心配する必要もないと思うのですが、
不動産投資熱は冷めていないのに、
融資がでなくなったとなれば。
買えるものは、
中古テラスハウス、
再建築不可、
中古区分マンション、
狭小土地、
みたいになってきますから、
流れとしては本当は競合しないであろう、
不動産投資家が買えないから、
買ってきてライバルになる可能性はある。
まぁ、どうせ数年したらいなくなるとは思うんですけど、
年に３つくらいは買い進めたいので、
物件が安い値段で余ってくれているといいなと思います。