初めて法人で不動産を買う高槻の中古テラスハウス取得物語 その１
前にも記事にしてますが、
年末に大阪府高槻市の中古テラスハウス4戸1を取得しました。
はじめて不動産を法人で取得したので、
小さくとも大きな一歩となりました。
税理士さんとの打ち合わせも具体的になりましたし、
会社も大きくなる中で具体的に何を行うかの指標が見えてきましたので、
そこも合わせて記録しておきます。
過去記事を見直すことが相当に重要なことなので、
これからも記事は増やしていかないとなぁと感じています。
初めて法人で不動産を買う高槻の中古テラスハウス取得物語 その２
まず、この物件の取得には紆余曲折ありました。
業者が両手で売買したい案件だったからです。
1番手の買い手がしょぼいのですが、
それをなんとか頑張って購入させようと、
二ヶ月もかかっていました。
片手になるが、現金即決の私が登場したことで、
年末までに売りたい売主さんとの交渉も成立して、
業者も年内の成果にしたくて成立しました。
思惑というのは、
それぞれの背景から生まれて、
必ず利害関係を生むので、
そこのところはこれからも大切にしたい。
＜＜ 最初は、買う人が決まっていると断られた。＞＞
業者はオーナーさんに確認もせず、
手数料を倍にしたいので、
自分で見つけたヘボイ客になんとか買わせようとしていた。
＜＜1ヶ月経っても売れてないので、再度買付入れた。＞＞
オーナーさんは、売れなくて嫌な気持ちになっている。
業者も年内には成績にしたい。
これなら、私（現金即決で面倒なこと言わないプロ）なら買えると判断。
＜＜さらに1ヶ月後、購入できた。＞＞
オーナーさんは、80万円値引きだが現金が400万円まとまって入るから売り。
業者は、手数料は半額だが、年内成果になり、手間がなくなる。
私は、安くでいい物件が買える。
初めて法人で不動産を買う高槻の中古テラスハウス取得物語 その３
4戸1の物件なので、キャピタルまではかなり遠い。
あと20年はかかると思います。
隣が買えないと話になりません。
隣が買えるとまともな物件に生まれ変わり、
売ったら利益がでる物件になります。
なので、出口という面から見ると、
隣が買えるまで絶望感があります。
20年もかかるからですね。
私が31歳と若く、
毎月お金が余ってるからできる方法です。
中古テラスハウス取得は、
出口をある意味で放棄するやり方です。
使い倒すという心構えが大切です。
その中でも4戸1は、
あと3戸も隣を取得しないといけないので、
遠いんですよね。
それでも、
未来の可能性に賭けることは、
間違い無いことです。
私が日々実感する今の幸せは、
ほとんど数年前に仕込んだタネが花を咲かせ、
実りとなっているからです。
未来にタネを撒くための中古テラスハウスは、
そういう意味でも大切な戦略です。
初めて法人で不動産を買う高槻の中古テラスハウス取得物語 その４
法人の売り上げについては上がってしまうのですが、
最高税率でも30%で後払いなので、
ここのキャッシュフローを活かして、
資産を生み出し続けるサイクルを設計する。
今は役員報酬をたくさん出しているのですが、
社会保険料が馬鹿みたいに高いです。
社会保険料は会社と従業員で半分ずつですが、
私の会社ですので、
私が私と会社の分を払うので２倍の負担です。
それを妻の分もするわけですので、高いです。
自分に返ってくることのない社会保険料は、
私達世代の未来に繋がらないので、無駄です。
だから、負担となる役員報酬は下げます。
この変化を起こすだけでも、
毎月出ていっていた社会保険料が手元に残るので、
最終的に納税を多く払う方法により、
納税を後回しにできる分で、
資産を獲得していくことになります。
では、なぜ今まで役員報酬を高くしていたのかというと、
節税と個人信用強化の為でした。
税金のことだけいうと、税率３０％の法人税よりも、
社会保険料のほうが安い部分があるから、節税という発想になります。
個人信用強化は給料が高ければいい評価ですので、
役員報酬が多ければ多いほどよいことになります。
その結果、
私も年収５００万円だし、
妻も年収５００万円だし、
世帯年収１０００万円だし。
という結果を得られました。
で、さんざんクソだと言っていた
楽天ビジネスカード＆楽天プレミアムカード
の枠が上がりました。
クレジットカード枠が
１００万円 ⇒ ２００万円
キャッシング枠が
０万円 ⇒ ９０万円
と、ようやく使えるラインに来ました。
本当は３００万円にせーや。と思ってますが、
ぎりぎり合格ラインです。
今から新しい会社と付き合うよりも良いと判断し、
継続予定です。
初めて法人で不動産を買う高槻の中古テラスハウス取得物語 その５
税理士との打ち合わせが具体的になったのは、
やはり物件を法人にて買ったからです。
いくらの減価償却がとれるか、
期間はどのくらいか、
と話ができました。
２月末に高槻の中古テラスハウスの賃貸契約が終わってしまうので、
空き家になってしまいます。
そこから、入居させるにはリフォームが必須と判断していますので、
今回は、３５０万円のリフォームで判断しています。
その３５０万円もどう減価償却費をとっていくか、
それを打ち合わせできました。
やはり空想の話よりも現実に買った内容で話をしていくことが、
大切だと感じました。
私は自分の戦略なので、
かなり具体的なのです。
しかし税理士にとっては、
たくさんの顧客の中の一人の絵空事でしかありませんので、
実現していない未来の話というのは難しいと言わざるを得ません。
税理士もテンションが上がっていたのですが、
一緒に会社を大きくしていくのはいいことです。
どんどん具体的に良くなっていくのは、
面白いことですから。
どんどん勝っていくサッカーチームを応援するのと、
気持ちは一緒なのではないでしょうか。
今回買った物件と同じようなものを、
また今年も買いますと言ってありますので、
さらにわかりやすい計画になります。
私が言う内容が絵空事ではなく、
現実になる瞬間をたくさん作ることは、
税理士を巻き込んだチーム仕事をする中で、
大切なものです。
これにより、
消費税の還付計画なども含めて、
具体的になりました。
いつ何をするか、
私の人生が計画的であるが故に、
ルールで戦う必要のある税務に対しても、
計画が具体的になります。
その正確性を高める為には、
やはり具体的に成功させていく。
それが重要です。
初めて法人で不動産を買う高槻の中古テラスハウス取得物語 その６
過去記事を読み返すことが、最高に大切だと再認識。
以前から、コラムは１日で１００本とか読むのですが、
意味のあると感じられるものは、わずかです。
すべて自分よりもレベルが低いと感じるからです。
もちろん他人のコラムを読み続けますが、
それよりも、自分のコラムを読んだ方がかなり充実します。
今の私は、過去の私であり、
過去の私は、未来の私です。
時空を超えて、協力していけるとすれば、
私が私であることの記録です。
コネクティングドットという考え方。
もっというと、ドットが世界を創っています。
すべて、意味のある「 点 」 なのです。
ただし、脳みそをフルで活かす為にも、
人間の脳には、忘れる機能がついています。
この忘れる機能のせいで、
今の環境しか映らないようになっています。
脳が認識しないと映らないので、
自分の能力が高くないと、
他人に見えるものが、
自分には見えないこともあります。
私は、
自分に見えるものが、
他人に見えないことをたくさん見てきていて、
よく、自分で良かったと思います。
その経験があるからこそ、
私は私という窓をよく磨くのです。
自分を磨く方法に、
インプットとアウトプットがあります。
アウトプットを再確認する作業、
これが過去記事を見返すことになるのでしょうか。
今は、すごく役に立つ方法としか、
説明ができませんが、
おそらく私はそれの繰り返しで、
なりたい自分を引き寄せたと感じています。
初めて法人で不動産を買う高槻の中古テラスハウス取得物語 その７
行動しないと得られるものはない。
そう思うには、十分な出来事が私の人生にたくさんあります。
そして、そのほとんどが気持ちと一緒に記事になっています。
あれだけボロクソに書いた楽天カードも、
計画通りに枠を確保できているし、
過去記事を読んでいると、
ほとんど宣言どおりに叶っていて、
引くぐらい成果でてます。
意外となんとなくしか考えていなかったことも、
叶ってしまっているのは、
やはりアウトプットの賜物だなと思うのです。
1カ月以上、更新してなかったので、
過去の内容と被りますが、
リフォームに動く必要があるので、
このタイミングで記事にしておきました。
これもまた、未来の一歩に繋がるでしょう。
リフォームは、退去に立ち会いができないので、
チームの力を借ります。
不動産屋の父親と、
リフォーム会社の社長に立ち会ってもらいます。
そして、
リフォームプランをはじき出してもらって、
予算を調整して、
家賃を設定して、
募集します。
この工程を詳しく、アウトプットして、
また反省していきます。
失敗してこその、私ですからね。