再建築不可物件の出血を止める作業 その１
京都伏見区の再建築不可物件は、2017/12 に取得した、
３００万円の土地です。１００㎡ほどあります。
こいつの間口が絶望的で、
１メートル４０センチしかありません。
軽自動車でも１メートル４７センチ横幅がありますので、
車は入りません。
ですが月極駐車場で２万円/月の立地ですから、
土地が高く、スペースが全然ないというエリアなのです。
いろいろアイデアを活かしながら、
インカムゲインを取り、
隣地の売買可能性に賭けてみるという発想で、
取り組むことを決めての購入でした。
シンプルに失敗してます。
キャッシュフロー投資が私の最大指標なのですが、
固定資産税が１０万円毎年でていくこととなります。
再建築不可物件の出血を止める作業 その２
固定資産税が毎年１０万円でていくのにたいして、
借り手が丸一年見つからず、現在赤字垂れ流し物件です。
年間１０万円でていくことが問題というより、
３０万円ほど入るつもりで購入したので、
これだと４０万円もの誤差になっていることが問題です。
隣地買取で数倍に価値が跳ね上がる物件なので、
可能性に賭けるという戦略はそんなに的外れではないのですが、
私が株式投資ではなく、不動産に路線変更した理由に、
インカムゲインとりながら、キャピタルもいけるやんという、
一挙両得の発想からでした。
だからこそ、インカムが得られない物件で、
キャピタル狙いなら、株式投資をやっている時と同じで、
ただのギャンブルです。
優先順位が低い物件を買ったと言わざるを得ない状況です。
４０歳の後半に、こういう物件も買っていく必要に迫られるタイミングが、
シミュレーション上ありますので、その時でいいわけです。
なぜ、今買ったのかという話が、
私の経験と知識不足からきていますので、
自分のレベルが低いとこういう事態に陥ります。
私のキャッシュフローが月１００万円レベルなこと、
借金はほぼないこと、
若いこと、
固定資産税がいっても、１０万円/年ということ、
総額が所詮３００万円ということ、
などなどに助けられて、困ってはいませんが、
おもしろくもないという状況です。
再建築不可物件の出血を止める作業 その３
出ていくのが、固定資産税だけかというと、、、、
違うんですよね。
この再建築不可の土地は、
すでに建物がぶっ潰れていますので、土です。
土には、どこからともなく、自然のタネがとんできて、
芽吹くわけです。
私が購入したときには、
すでに草むらを通り越してジャングルでした。
ジャングルの何がまずいかというと、
誰も、何にも使えないことです。
人間の役に立たない土地というのは、
恐ろしいもので、陰の気がたちこめます。
それは、それは、おそろしい力で、
人や、お金を遠ざける力です。
何度も物件の再生をやっているとわかるようになりますが、
再生前と、再生後、何が違いますか？と聞かれると、
陰気臭いか、陰気臭くないか、それだけです。
人に喜ばれる形になると、
不思議と、陰気臭くなくなります。
するとお客さんが決まります。
で、この物件の陰気臭さは、
放置されたことによる、ジャングル化が原因でした。
それをなんとかするために、
除草剤を使いました。
１０万円も使いましたが、雑草には効果がありませんでした。
このままでは、毎年さらにジャングル対策に、
１０万円/年必要で、そうすると年間２０万円がでていく不動産になってしまいます。
再建築不可物件の出血を止める作業 その４
そこで、私は土ではなく、表面を砂利にしてしまうべく、
作業を決意しました。
業者に見積もりをとったら、２００万円といわれたので、DIY確定です。
Do It Yourself そう自分自身でやれ！！ってことです。
なぜこんなに見積もりが高いかというと、
車が入れないからです。
重機が入れないからです。
すべて手作業の仕事など、
今の時代の職人はやってくれません。
機械がないとやりたくないというスタンスなのです。
なぜなら、職人が減って仕事が余ってきてるからです。
頑張らなくても、仕事があるから、仕事を選ぶわけです。
だから、私の無理なお願いは見積もり時点で、
もう断られているようなものです。
やりたくないから、料金が高いのです。
高いから、発注されないし、
発注されたら利益マックスなのです。
ということで、私自身が、
身体を鍛える意味でも、
DIYを決意し、博多から京都へ５泊６日の修行をするのでした。
再建築不可物件の出血を止める作業 その５
なんといっても身体一つで乗り込むので、
車がない、まずは砂利をまくのに、草木があってはいけないので、
根っこから掘り起こし処分します。
１㎡あたり、５キロ以上の草木、根っこ、竹などのゴミがでます。
かけることの１００㎡ありますから、５００キロほどの自然ゴミを出しました。
全部人力で、私と父と母の３人で３日かけて行いました。
１日４時間が実働としては限界です。
普段、電卓よりも重いものを持たない私が、
いきなり、５００キロものゴミ出しを行うのですから、大変です。
しかも自然ゴミは置いてあるのではなく、
草木の刈り取りから、、根っこをツルハシで掘り起こして、
やっていくわけです。
大変さの証拠に、結婚指輪が楕円形に曲がってしまいました。
指に着けたまま作業をしていたら、
力がかかったのでしょうね。
知らない間に、きれいな円ではなく、
楕円形に変形して、指の血管が止まっていました。
指の色が変わっているのに気が付いて、
あわてて、外しました。
それほどの力がいる作業だったということです。
博多に帰ったら、嫁とまた選びにいこうと思っています。
話は戻りまして、当たり前ですが、土木というのは、
自分がやった分しか進まないのです。
普段、時間の力、お金の力、人の力を借りて、
仕組みを構築する私は、勝手に物事がうまくいくので、ギャップがすごかった。
あまりに効率が悪くて、笑えてきたりしました。
この経験から学んだ大切な教えは、
万里の道も一歩からということです。
やった分しか進まないが、やったら前に進む。
当たり前のようで、当たり前でないことを深く理解できたこと、
これは大きかったです。
やってよかった。
再建築不可物件の出血を止める作業 その６
そして、２０キロの袋を、３５０個分、
砂利まきしますので、
４日目に職人さんを個別手配して、
２人確保しました。
車が入れない間口なので、
入口前まで軽トラで運んできて、
そこから、一輪車で運ぶ。
一回で運べる量が、頑張っても３袋。
６０キロにもなると、一輪車を手押ししていくのに、
コントロールが厳しい。
未舗装の道路を６０キロの重量で一輪車手押しは、
乳酸が腕にたまり、パンパンにはります。
２０キロの袋を積み下ろし、袋をあける作業では握力が奪われます。
最初の草刈り、根っこの掘り起こし、
自然ゴミのゴミ出し、２０キロの袋の３５０回上げ下ろし、
袋あけ、バラマキという全行程、５日間を通して、
腕は２倍の円周になりました。
指は盛り上がり、
握力に関わるすべての筋肉の隆起が確認され、
首回り、腰回り、胴回り、胸筋、肩回りのすべての筋肉は、
ワンサイズアップしました。笑
職人さんは、あくまで運搬用に雇ったので、
実働は父親と自分です。
まもなく還暦の父親に作業をさせるわけにはいかないので、
ほぼほぼ、私がやったのでものすごく体が成長しました。笑
再建築不可物件の出血を止める作業 その７
これにより、物件に雑草や竹が生える為の条件である、
土が表面になくなり、太陽光が届きにくくなりました。
５センチほどの砂利に覆われる結果となったので、
雑草対策はだいぶんとマシになると思います。
これで、１０万円/年の除草剤は、いらないでしょう。
今回の作業は、
博多と京都の往復で交通費が４万円、
職人手配で、６万円。
父親に１０万円の手当、
家族に飯をおごるので２万円。
合計２２万円ほど使いました。
なかなか出費としては大きいですが、
２００万円と比べると、DIYしたことで、
１８０万円も安く仕上がりました。
体力的にかなりしんどかったんですが、
１８０万円安く仕上がったというより、
前に進む大切さを知ったという気づきが、
私の中で大きかったです。
あとは、父親と５日間も一緒に過ごしたので、
仲良くなったというか、相互理解が深まった気はします。
結局のところ、
人間は人間であり、
父親とか、母親とか、あんまり関係ないなと思いました。
顔を突き合わせて、
同じ空間や時間を過ごして、
協力関係を築いていくこと、
それが重要だと感じたのも、収穫ですね。
そのおかげで、今年一つも物件を取得できなかったところから、
一つ手に入りました。
別の記事で書いておきます。
流れというものは、確実にあります。
自分に引き寄せるということは、
人生において大切なテクニックの一つです。