借地権アパマン投資法、芳賀成人を読んでみて。その１
借りた土地でアパマン経営！？
私がこの書籍を手に取った理由は、
安く買える物件とその活かし方を、
組み合わせていきたいと考えているからです。
私は、誰もができないことに興味があります。
特定の問題解決能力のある人だけが、
おいしい思いをできることを知っています。
そうなると借地権と再建築不可は、
私の不動産投資のメインテーマになります。
借地権を扱った投資法の書籍はほとんどありません。
前々から興味があった分野ですので、
勉強をしてみる為に購入しました。
借りた土地でアパマン経営ができるのであれば、
どうやってやるのか？ファイナンスはできるのか？
自分の人生と組み合わせて考えていきたい。
借地権アパマン投資法、芳賀成人を読んでみて。その２
ほぼ永続的に借り続けられる借地権
まず予備知識として私は、
旧法借地権と新法借地権があることを知っていました。
投資対象が旧法借地権であることも買う前から、
想定していました。
なので、その部分は想定外はほとんどありませんし、
独自のノウハウって感じでもないです。
ただ、土地を買取できる可能性がなぜあるのか？や、
ファイナンスの際に契約の残り期間が重要になることなど、
永続的に借りることのできる旧法借地権の活かし方が、
面白かったです。
投資家はリスクを取る人のことです。
適切なリターンを得るためにですね。
実際に所有物件のさっくりとした利回りも公開してくれてますし、
所有権との対比もあったので、見ておくことはいいと思います。
他人の通知表を見ることってあんまりないですから、
不動産投資家としては見る意味があります。
借地権アパマン投資法、芳賀成人を読んでみて。その３
借地権のメリット・デメリットと借地投資法
この章は非常に参考になります。
具体的なノウハウの部分です。
芳賀成人氏は、実践者なわけですから、
メリットがないとやらないわけで、
デメリットがメリットを上回らないとやらないわけで、
なぜ、やるのか？がわかる章になっています。
リスクを取る前にやるべきは、
リスクの洗い出しですから、
やったことの無い分野ですでに先駆者が公開してくれている。
リスクはかなり重要な情報なので、それだけでも本の価値があります。
それを元に自分ならどんなリターンを取り出せるか？
取るリスクに対してそのリターンは魅力があるか？
十分考えられる内容だと思います。
あとは、やってみるってことしか方法がないと思います。
本の内容に嘘がなければ、
芳賀成人氏が実際に持っている物件も、
３年で家賃収入１億を実現されているようなので、
大きいものでした。
芳賀成人氏はモデルケースとしては、
試行回数も多いので検証済みのノウハウと言えるでしょうが、
私が同じようにファイナンスできるかというと、微妙です。
一棟で融資が出なくなるとかであれば、
今まで小さくやってきた中古テラスハウスの成功を消し飛ばすミスを、
一回の借地権アパマン投資でやってしまう可能性もあります。
複数回同じことを試すことができる土台があってこそ、
今回のやり方を検討することになりますので、
借地権アパマン投資というよりも、借地権中古テラスハウスへの応用。
を考えるといった使い方になりそうです。
借地権アパマン投資法、芳賀成人を読んでみて。その４
ちょっと待て、その借地契約
これがこの本で一番良かった！！と思います。
無駄なリスクを取らない為のチェック項目が設定されていて、
チェックボックスをいれていけば抜け漏れなく取引できるものです。
物件を購入検討する段階、実際契約書を見た時、権利関係者と話す時、
はじめてやる時は知識があっても、抜け漏れがあって当たり前です。
ところが、不動産投資でそれをやってしまうと、
致命的であることがあります。
トラブルは双方にとって良くないですし、
嫌な人間に当たる可能性がある為、
こちらの落ち度を無くせるか？は重要です。
もちろん自分でリスクの洗い出しはすべきですが、
先駆者のノウハウの塊ですので、
上手く活用していきたいところ。
結局、リスクは取らないと、
リターンもないわけですので、
最初から借地権を対象外にしても、
そこから得られるリターンを対象外にしてしまいます。
リスクを取る土台として、
チェック表は非常にいいなぁと思いました。
借地権アパマン投資法、芳賀成人を読んでみて。その５
アパマン経営を成功させるポイントはコレだ
借地投資のファイナンスと、
良好な地主との関係について、
解説してある章でした。
不動産投資最大の利点である、
ファイナンスしやすい投資という部分と、
ビジネスをやるなら当たり前の、
WIN-WINで人間関係を良くしていくこと。
についてです。
不動産投資の最大の利点であるファイナンス、
つまり他人のお金で年収を買う。ってこと。
ファイナンスに借地権アパマン投資はどう対応していくか、
その詳しい内容が解説されてました。
フルローンとかオーバーローンとか煽る内容ではなく、
やはりマイナーな借地権という取引を考えての現実的な提案でした。
あとは、地主さんとの関係についてですね。
基本的に旧法借地権を利用したアパマン投資ですから、
どうしたって借地権者が有利です。
地主側からみた考え方が書いてあるので、
なるほどトラブルを抱えた制度だと思いました。
相手をよく理解するためには、同じものを見た時に、
どう見えるのか？見え方の違いを理解することです。
それがよくできるように書いてあったので、
そこも知れてよかったと感じた部分です。
借地権でなくとも、私は基本的に指値で物件を安く買う立場です。
値切られる側の気持ちを考えることだって、
重要なファクターですから、
こういう視点で書かれている文章が本の中にあると、
信頼をおけると感じます。
借地権アパマン投資法、芳賀成人を読んでみて。その６
事例から学ぶ実践・借地投資法
さまざまな経験談が書かれたものです。
この章もやるのであれば実例中の実例ですから、
ストーリーとして理解すること、
その時々で誰が何をどんな立場で考えていたか、
勉強になります。
リスクを取るということの意味と、
自分にしかできない仕事があるとどうなるか？
という意味がわかるので、
仕事術としても読んで意味のあるものです。
読む前には、借地権の権利関係がわかっていないと、
読んでいてつらいと思うので前半の本の内容が理解できていないなら、
無理に一冊読むことより、ノートに書き起こす方がよいです。
法律が絡むことなので、言葉がややこしいということ。
人間と人間の欲が絡むので、正しく理解しないと解釈が歪みます。
せっかく事例を書いてくれているのに、
読み手である私達が歪めてしまっていいことはありません。
読み方に注意が必要だなと思います。
借地権アパマン投資法、芳賀成人を読んでみて。その７
アパマン運営で「勝ち組」になる考え方
芳賀成人氏も指摘されていますが、
事業かどうか？ビジネスかどうか？？
結局そこの部分ですよね。
私は経営者ですので、
毎日、毎日、修行の日々です。
人を扱うことになるので、
現場を大切にしてPDCAを回しています。
大家業も様々な場面で、
PDCAを回すことが必要だと思います。
だからこそ、まずはマインドから。
不動産投資＝不労所得ではなく、
不動産投資＝賃貸業。
賃貸業ビジネスの設計でもPDCAを回します。
ビジネス設計図のターゲット物件を買うときにもPDCAを回します。
物件のリノベーションやリフォームでもPDCAを回します。
商品である生活空間を売る為のマーケティングでもPDCAを回します。
これらを実践した生の情報を元にまた、
PDCAをビジネス設計図から回すことが、
大家業なのだと私は思います。
芳賀成人氏も「勝ち組」「負け組」大家の２極化を指摘されています。
つまりは不動産賃貸業にはマーケットがあり、
ライバルがいるということです。
敵がいるのであれば、
戦略が大切になってきますし、
実行する人間の資質や考え方。
そういう話になってきます。
大家だったら幸せになれるなんてことはなく、
マーケットにアプローチして、
お客様に見つけてもらう、選んでもらう、長く住んでもらう。
インカムゲインにこだわるなら、
多く入ってくるように、
出ていかないように、
退去してもすぐに住んでもらえるように。
そういうビジネスアイデアが必要。
常に自分を高める努力を続けたいと、
改めて思います。
経営者と不動産投資は相性が抜群です。
お金の流れも、ファイナンスも、人とのかかわりも、
マーケットの規模やターゲット属性のこと、
業者を手配することやコスト意識、
リスクマネジメント、
経営者として必要なことを試される不動産投資。
物凄く気にせずとも運営できるとはいえ、
意識するきっかけになる可能性が非常に高い。
経営者を目指す方なら、ぜひ不動産投資をしてほしいですね。
そこからの収益がビジネスからの収益が安定しない時に、
自分を助けてくれることも見逃せない要素です。