大阪北部地震から考える不動産投資におけるリスクとリスクヘッジ。その１
大阪の地震がありましたね。
日本は地震の国ですから、
どこかで必ずどこかのタイミングで起こります。
自分には起こらないことと、
意識の外にすることは非常に危険です。
リスクは変化です。
変化は必ず起こります。
ゆっくりと私達は年をとっているわけですし、
そのこと一つとっても変化しています。
だから、何かあるかもしれないのが当たり前です。
何もないことが当たり前ではありません。
で、私は事業家はリスクヘッジできないとダメ。
と考えていて、不動産投資もビジネスなので、
リスクヘッジありきです。
大阪北部地震から考える不動産投資におけるリスクとリスクヘッジ。その２
どんなことがリスクなのか把握する。
まずは、リスクを正確に理解するところから
リスクヘッジがはじまります。
リスクを把握せずに物事を進めると、
必ず想定外に出会います。
思ってもいなかったこと、
そんなことある？ってこと、
まぁ、それらが必ず顔を出してきます。
そして、
恐ろしくタイミングを崩されたり、
最悪な結果に繋がったり、
良くないことが必ず表面化します。
これは単純にリスクが表面化しただけなので、
単純に能力不足です。
それらを把握していなかったことは、
どんな言い訳も通用しません。
ただただ能力が低かっただけです。
例えば、不動産投資には
空室リスクがあります。
火災リスクがあります。
地震リスクがあります。
建物の劣化リスクがあります。
自殺や孤独死のリスクがあります。
まだまだありますが、
もう面倒なのでこのくらいにして。
それらを書き出して、把握することから始まります。
大阪北部地震から考える不動産投資におけるリスクとリスクヘッジ。その３
リスクにはリターンがないとダメ。
当たり前ですが、把握しても防げてはいません。
リスクを表面化させない努力は行うべきですが、
大きな流れや力にかなうわけありません。
だから、リスクを取るならリターンを得る。
リターンがあるからリスクを取る意味が生まれます。
無駄なリスクを取るとは、
リターンもないことにリスクを取ることです。
不動産投資をするということは、
先程あげた空室リスクなどのリスクをとり、
家賃のリターンと、売った時に売却益を出す。
という認識が必要です。
不動産投資についてくるリスクをとる時、
それを防ぐ方法があれば、
リターンだけ取り出せます。
ローリスク、ローリターンとか、
ハイリスク、ハイリターンとか、
言いますよね？
リスクを避けて逃げ回る必要はなくて、
リターンをちゃんと見ればいいし、
さらには、リスクを防ぐために、
リスクヘッジの方法論を確立します。
自分に能力さえあれば、
ローリスク、ハイリターンは可能です。
そんなものは無いという人の、
頭の中には存在しないですが、
あると信じ実行する人の中には、
創り出せる人がいます。
リスクには、リターンを。
リスクにはヘッジを。
望む、リスクとリターンをコントロールする。
大阪北部地震から考える不動産投資におけるリスクとリスクヘッジ。その４
リスクには、保険をかける。
例えば火災のリスクには、
火災保険をかける。
地震のリスクには、
地震保険をかける。
こうすることによって、
変化がありリスクが表面化しても、
保証を受けることで問題にしないことができる。
それを毎月いくらかの出費で手にできるなら、
リスクに対してはかなり有効だ。
それは、
リスクをコントロールすることに繋がるので、
あとは求めるリターンだけ取り出せる。
保証の為の経費がリターン以下であれば、
もはや得しかしない。
そうは言っても、
なんでも保証が手に入るわけではない。
例えば空室リスクは、保証されない。
そんな時にヘッジになってくるものが、
自分のスキルと脳ミソだ。
手段がたくさんあり、
有効であればヘッジができる。
保険を自分で創り出せる。
数をたくさん持つことで一つの影響力を下げたり、
相場より安く買うことで値下げができたり、
エリアのトレンドを分析して需要を計測したり、
客を見つけてくる仕組みを持ったり。
その物件にしかない価値を付け足したり、
組み合わせで保険はかけることができる。
お金を払って解決すべきことは払い。
自分でやるしかないことは、
ほかの人ができないレベルまでヘッジする。
不動産投資というリスクを取るなら、
あるべきリターンを得ること。
未来の自分に保証してあげることができるのか？
大切です。
大阪北部地震から考える不動産投資におけるリスクとリスクヘッジ。その５
リスクに保険をかけないといけない理由。
リスクを表面化させたら、
そのリスクが自分を不利な状況に追いやります。
例えば空室リスクが表面化した例を出すと、
かぼちゃの馬車事件がわかりやすい。
共有スペースを削ったシェアハウスは、
価値観の共有、仲間づくり、新しい生活の形、
といったシェアハウスの付加価値を削り、
住居として水回りの施工を減らし、
安く仕上げるものです。
故にターゲットの入居者は、
みんなで住むことに魅力は感じないが、
安いならオッケーという人です。
しかしながら、
相場よりも高い値段でオーナーが購入。
家賃設定を高くして、募集を行いました。
人が借りなくて当然です。
この場合、物件を割高で購入して、
家賃を下げる余地を無くしていることで、
家賃を下げて空室リスクに対処できません。
ターゲットが狭い物件を選んでいるせいで、
次のターゲット設定には、
間取り変更が必要という、
空室リスクの改善どころか、
さらにリスクオンしています。
この話すごく儲かる設定でなければ、
リスクが大きいだけで、
無駄なリスクを取っていますよね？
だから、オーナーの皆さん、
すごく苦しんでいます。
ほぼ、全てにおいて、
リスクヘッジの要素がないから、
誰も、何も保証がなく、
リスクが表面化しました。
この事件ではサブリースといって、
販売会社が借り上げますという契約でした。
それが保険であり、
保証があると思っていたオーナー達は、
無駄なリスクを取ることに
疑問を持てませんでした。
サブリースは、幻でした。
そんなに儲かるなら、、、
ですよね？
リスクを把握して、ヘッジする。
リスクには保険を。
リスクにはリターンを。
リスクが表面化した時に、差がでます。
不動産投資は特に時間をかけるタイプだし、
人のお金でやるタイプの投資なので、
リスクを表面化させて、手詰まりが最悪です。
よくよく、考えてリスヘッジです。
大阪北部地震から考える不動産投資におけるリスクとリスクヘッジ。その６
リスクが引き起こす手詰まりについて
今、声を大きく、自分の功績を旗印に、
不動産投資物件を紹介や販売している人達がいます。
彼らの収益が
不動産投資からのものなのか、
紹介手数料や販売手数料からのものなのか、
かなり重要な違いです。
というのもリスクを取れば、
家賃収入がいくらなんて数字は簡単に作れます。
信用情報だけ綺麗であれば、
銀行は貸してくれますからね。
ただ、リターンを得ているとは限りません。
家賃収入が手残りせず、返済や修繕に消えて、
さらには建物が劣化していき、
借り手が減っていくような不動産投資なら、
どうでしょうか？
手詰まりへのカウントダウンは、
もう始まっています。
必要なリスクを洗い出しせず、
だから対策もせず。
今
を見た投資は手詰まります。
リスクが表面化していないだけ。
リスクに見合うリターンを得る為に、
不動産投資単体でなく、
ビジネスとして起業することで、
資金を得ている輩もいますよ。
不動産投資でのリスクを、
ビジネスでヘッジしている輩のいうことを聞いて、
あなたはビジネスでのヘッジなしで挑むと、
リスクが表面化したとき、
あなただけが損をします。
真似をするなら、
人の意見を参考にするなら、
不動産事業単体でみて、
２０年以上の実績を持つ大家にしましょう。
手詰まりに向かうようなリスクを抱えた投資なら、
もはや、やる意味がよくわかりません。
それに合うリターンを見極めて、
生きていきたいところです。
大阪北部地震から考える不動産投資におけるリスクとリスクヘッジ。その７
ようやく地震の話ですが、
大阪の地震で私の物件への被害はありませんでした。
私が中古テラスハウスへ投資している理由の一つに、
地震に強い構造になっているということがあります。
これは意見がわかれると思うのですが、
木造テラスハウスは、小さいです。
柱から柱までの距離が短く、
部屋は狭く、すぐそばに壁があります。
そして、高さがありませんし、
土地に接している面積が大きいです。
なにせ、４つの建物が隙間なく接地しているからです。
だから地震のリスクにはヘッジがかかっていると、私は思っています。
実際に枚方市の物件はまったく問題ありませんでした。
私の親友は高槻市に物件が集中しているので、
断水、ガスがでないなど、入居者さんのフォローに走り回ったみたいです。
ドミナント戦略のリスクが表面化した状況ですね。
彼はそのリスク分はリターンを得ているので、
正しいリスクの取り方だと思います。
彼の投資に影響がないことを見れば、
一目瞭然です。
被害も出ている地震ですが、
日本に生きていれば遭遇しない方が、
難しいと思って間違いありません。
歴史がちゃんと証明してくれています。
自分の勘より、自然の摂理を理解して、
経済の動きも月の満ち欠けのような法則で、
リスクを洗い出し、ヘッジして、手にしたいものだけを、
自分の手の中に残していきたいとそう思います。
地震に遭遇し不幸になることも、
宝くじに当たることも、
確率で存在する事象です。
どちらも自分に関係ないことと、
意識の外側において、何かいいことがあるでしょうか？
もしくは、宝くじを買って、当たったらどうしよう？と、
ワクワクするところだけは楽しんで、
地震に遭遇したらどうしよう、、、
とは考えないことに意味はあるのでしょうか？
私達の運命は、
自分の選んできた結果で創られています。
どれが、何に？とは難しいですが、
出来る限り、頭で考え、形にしていきたいですね。