不動産投資の今後の戦略、インカムゲインか、キャピタルゲインか。その１
一つ当たりの物件単価が高くなったとしても、
インカムがしっかりとれるものを意識していけば、
物件単価の高さはインカムによる収益の底上げで、
そのうち問題なくなるってわけです。
って昨日の記事で書きました。
このままではあまりに不親切だったので、
解説してみようとこの記事を書いています。
最近、妻から指摘されるのですが、
賢くなりすぎて、間をすっ飛ばし過ぎ。
理解できる人がどんどんいなくなるよ。
と言われました。
私は毎日数字と向き合って、
試行回数を多く、思考を深く、
新しい情報も取り入れながらやっているので、
その領域に誰もいないことは薄々気が付いていました。
部下の子達に調べる癖もつけてほしいと、
不動産投資の教科書がわりに、
実践記と考え方をまとめていますが、
難易度はもしかすると、かなり高いのかもと思っています。
印刷して自分のメモを加えてもらうのが、
理想なのですが、どうなるやら。
大切な部分だけ、もう少し解説してみます。
不動産投資の今後の戦略、インカムゲインか、キャピタルゲインか。その２
キャピタルゲインの例、
毎年１００万円プラスのキャッシュフローがあります。
それで１０件の物件を買うとき、一つ３００万円の物件。
再建築不可で固定資産税をかなり低くして８万円。
収益は無しとする。
私が今回購入した京都の再建築不可そのものです。
すると１０件買うまでに、
５３年かかりました。
最初は３年に１回買えていたものが、
最後は１０年に１回しか買えなくなるのです。
毎年のキャッシュフローを、
固定資産税のマイナスで消していく形になるので、
このような状況になります。
やはり５３年間の間に、
どこかでキャピタルゲインが取れていないと、
やっている意味が見当たりません。
不動産投資の今後の戦略、インカムゲインか、キャピタルゲインか。その３
インカムゲインの例、
購入４００万円にリノベーション４００万円。
固定資産税を引いた年間収入８０万円。
私が購入している中古テラスハウスがモデルです。
退去がなかったとして計算します。
すると１０件買うまでに、
２７年かかりました。
最初は８年に１回買えていたものが、
最後は毎年買えるようになりました。
毎年のキャッシュフローが、
増え続けていく形になるので、
このような状況になります。
さらに２７年間の間に、
どこかでキャピタルゲインが取れる可能性があり、
さらに収支は上振れる可能性が高いですし、
毎年買えるは、毎年２件買えるに変わっていくので、
今後が楽しみです。
税金は考慮していません。
不動産投資の今後の戦略、インカムゲインか、キャピタルゲインか。その４
物件の取得価格は、
キャピタルゲイン戦略の場合３００万円と低く、
インカムゲイン戦略の場合８００万円と高い。
２．６６倍もの差があります。
最初のうちは取得個数に大きな差があります。
キャピタル戦略で確実に隣地買取可能性を上げて、
現金化を繰り返すことができるかどうかが大切です。
インカムゲインがとれないのであれば、
用地取得そのもののペースが悪くなることは、
物件価格よりも影響が大きいと判断できます。
安さと安易な隣地買取に賭ける姿勢は、
NGであることがわかります。
不動産投資の今後の戦略、インカムゲインか、キャピタルゲインか。その５
１０件目の取得時期の違いですが、
キャピタルゲイン戦略が５３年かかっています。
だんだんと物件が買えるまでの貯金年数が伸びていくこと、
投資をしている側としても面白くないですよね。
仕掛けるチャンスが少なくなる一方なのですから。
それに対して、
１０件目の物件取得は、
インカムゲイン戦略で２７年ですので、
キャピタルゲイン戦略の約半分の期間です。
この後も毎年買えることを考えれば、
隣地買収を行って
キャピタルゲインを取り出せる物件が
増え続けることを意味します。
結果的にキャピタルゲイン戦略よりも、
キャピタルゲインを取り出せることになるでしょう。
私が取得単価を上げてでも、
インカムゲイン戦略を重視することになる、
シミュレーション結果でした。
不動産投資の今後の戦略、インカムゲインか、キャピタルゲインか。その６
目先でいうと、
確かに少額投資物件を、
キャピタルゲイン狙いで、
数を買っていくこともできます。
そして、結果としても、
キャピタルを取り出せる可能性はあります。
ですが、長い期間試行したときに、
ある一定の時間経過後、
キャピタルゲイン狙いの戦略よりも、
インカムゲイン戦略の方が、
物件数をたくさん手にでき、
結果的に隣地買取による資産価値の増加、
わかりやすいリターンを得られるという効果があります。
私の年齢が３０歳であることを考えると、
後半に伸びていくことを仕組化すべき、
ということだと思います。
最初のころの記事でも触れているが、
インカムゲインもキャピタルゲインも、
両方取りに行くのが当たり前と思っています。
実験して得た、
安い物件は手詰まりになりやすいという実感と、
シミュレーションを通して視覚化できた、
キャピタルゲイン戦略にもインカムゲイン戦略が必要。
という理論は、今後の自分を支えていくものになる。
不動産投資の今後の戦略、インカムゲインか、キャピタルゲインか。その７
この考え方がまとまったのが実は最近で、
税金も高いしキャピタルゲインで取り出した方が、、、
なんて考えている部分が強く、
初期の記事ではその考えが反映されたものになっています。
私自身の成長に合わせて、
考え方も変わっていくもので、
これも完成形ではないと思います。
自分にしかどうにかできなさそうな物件を見つければ、
なんとかしてやりたいと血が騒ぐし、
それを止めることは無理だと思います。
ですが、今それに手を出すことで、
後半に救えた物件を数多く逃すのならば、
後半にできたであろう大きいことを逃すのならば、
前につんのめっていかなくても、いいのかと冷静になれます。
インカムゲインによる収益の底上げで、
物件の取得単価が高いというマイナス要因を、
排除していけるのですから、
よくよく考えればデメリットを消していけるメリット、
そんなにうまく組み合わせができるものも、
世の中に多くないよなーっと思います。
そんな部分が簡単に見えなくなるほど、
税金が嫌いっていう。。。笑
冷静に考えてインカムゲインありきの
キャピタルゲイン戦略というブレない目標でいければと。
そして、すでに面白い物件を見つけてしまい、
早くお金が欲しいと思っている私ですが、
借金して前倒しにしなくてもいいシミュレーションもできたので、
借金は無しでいきましょうというスタンスです。
ちなみに借金のシミュレーションは、
その他大勢には当てはまりません。
私が経営者で明日の保証がない職業だから、
借金しないほうがいいから。
私が経営者で一カ月の余裕資金が、
１００万円以上あるから。
というわけです。
置かれている状況が違えば、
シミュレーションによる出力は違います。
面白いことを実現していく為にも、
キャッシュフローは大切です。
借金してでもこのプラスのキャッシュフローを取りに行くか？
このあたりは、個別の判断になるでしょう。
ちなみに想定しても想定しきれないことは起きます。
その時に余裕を出せるかどうかは、
借金をしているかしていないかに影響されます。
それは借金していたおかげで手元資金を多くつくれた。
もしくは、借金していたせいで返済に追い詰められた。
逆に、借金しなかったせいで手元に現金がない。
もしくは、借金しなかったおかげで返済に追い詰められない。
これも借金している、いないという事実よりも、
そのお金をどう管理しているかに関わってくる部分です。
私は性格的にあればあるだけ、
やっちゃうでしょうから、
借金しないという方針で決定しました。
裏目標としては、
借りてくれと向こうから言ってくるレベルまで、
借金をせずに進み。
今みたいにお金が借りれないから、
物件の買い手が減り、
大変な状況になるまで、
私の余力を磨き続けること。
最終的においしい思いは、
私ができるようにという話です。笑
あと、借金しなくても、
参加している全員幸せになる方法を、
考えだしたので、
信用できるメンバーを作っていきたいと思います。