不動産投資を賃貸業として検討していく時の流れ、手順、解説。その１
不動産投資の検討していく時の流れをまとめていきます。
不動産投資は買えた１つの収益物件の陰に、
たくさんの買わない判断をした物件、
買いたいけど指値が通らず買えなかった物件、
そういう多数の買えなかった物件の先に、
買えた物件が存在します。
そこまでのプロセスを見直していかなければ、
確度の高い不動産投資はできないので、
プロセスを分解して、
解説してみようかと思います。
私の場合お金がある分、
すごく雑で今働いてくれている部下の子達に、
意味があるようにとお試しをいれているので、
不動産投資としては最低です。
そういうところも含めて、
手順を守る大切さを形にしていきます。
不動産投資を賃貸業として検討していく時の流れ、手順、解説。その２
父親の教え。
私の父は、不動産屋と建設業の自営業者です。
その父親がずっと昔からこだわっていること、
それが、車が一台置けるかどうか。
駅に近いならばとか、
いろいろ考えましたが、
お金を追加でいれるかどうか迷っている、
４つめ収益物件である中古テラスハウスが、
いい失敗例です。
目の前に２万７千円で、
初期費用無料などなどで、
激安募集している物件が埋まっていません。
中古テラスが立ち並ぶ、
胡散臭い、陰気な場所で、
私は住めません。
駅から徒歩７分ですが、
もう少し金額を出せば
駅に近く綺麗な物件が、
たくさんあります。
駐車場がないとそういう物件に、
簡単に負けます。
安ければ安いほうが良いという人を動かすことに、
きちっとした安さが必要です。
自分の物件は駐車場がない限り、
駅前の賃貸物件から値下げをした家賃しか、
成り立たないです。
これはダメなパターンですよね。
よくそんなところを買ったなと思うかもしれませんが、
駐車場が不足しています。
その需要狙いでした。
まぁ見事にはずれましたけど。笑
駐車場がなくて、
入居がついてない物件が多数あったので、
用意すればよいのでした。
業者が断るから、
玄関の位置を下げることができず、
駐車場は、用意できなかったのですが。笑
これはお金があるときに、
違う展開になると思います。
お楽しみに。
不動産投資を賃貸業として検討していく時の流れ、手順、解説。その３
土地、建物、
どちらも検索して、
狙いのエリアに絞り、
料金順に並び変えます。
そして、安いものから順番に、
駐車場の確保ができるかどうか見ていきます。
その物件を良く知りたいので、
詳細を確認して、
写真をみて、
物件の場所を特定します。
グーグルマップで近所をぶらりと歩きます。
幼稚園、小学校、中学校、高校の距離を調べます。
不動産投資を賃貸業として検討していく時の流れ、手順、解説。その４
料金の安い順番に並び替える理由は、
賃貸価格が高すぎると、
賃貸ではなく持ち家に移行してしまう。
そういう賃貸よりマイホームという、
価値観が世の中に存在するからです。
持ち家に移行できない人は、
社会的信用の低い人なので、
その人に高額の家賃はやはり払えない。
それによって、家賃が取れる価格というのは、
決まっているんですね。
だから、高く買ったとしても、
それに見合った家賃は得られません。
安く買うことを目指さなくては、
成り立たないのです。
１０００万円を超えてくると、
車を止めることができる、
物件がチラホラ出てきます。
それをきちっと確認していきます。
不動産投資を賃貸業として検討していく時の流れ、手順、解説。その５
物件の詳細は確認したいので、
写真がたくさんあればよいです。
そうはいかないので、
現場を歩きまわりたい。
中を見たい。
ところが、忙しい私達が、
買えるか買えないかわからない物件に、
そこまでの力を使うことができるかどうか、
という観点から見れば、
ほぼ不可能です。
ですので私は、
グーグルマップで、
歩き回ります。
不動産投資を賃貸業として検討していく時の流れ、手順、解説。その６
私が買う物件は１０坪前後の２F建てと、
かなり偏っているので、
３００万円をリノベーション費用に、
当て込んで計算しています。
その金額を足して、
利回りが１０％を超えるなら、
賃貸業としてありと判断します。
ですが市場に売れ残っている物件に、
そんなものは存在しません。
ですので、無理やり作っていきます。
指値です。
利回り１０％ラインまで、
指値をするだけです。
ほぼ１００％指値は、
断られると思っていいです。
無駄な指値は、
不動産業者も、売り主も、買主も幸せにはなれないので、
内覧はその前に行きましょう。
その時に躯体が痛んでないかどうかは、
必ずチェックすべきです。
躯体が痛んでいたら、
リフォーム費用はかなり高額になり、
採算割れすると思います。
何もそんな物件買わなくていいじゃんって話です。
指値で買値を抑えないと、
そもそも買う意味もよくわからないので、
指値していきます。
指値は総当たりで、
採算ラインにあってくれば良いと思います。
また、１０００万円までに、
なんとかできそうな物件があったりします。
不動産投資を賃貸業として検討していく時の流れ、手順、解説。その７
私の京都の中古テラスハウスなんかが、
正確な数字を忘れたのですが、
５６０万円か５８０万円でした。
軽自動車のみですが、
駐車場は確保できます。
そこから採算が合うラインまで指値したのですが、
これが４００万円です。
隣地はその結果を元に指値したので、
３５０万円です。
探せばあるでしょう。
あとは安く買えないと、
厳しいです。
まぁお金があれば、
急ぐ必要ないので、
いい物件を待つことが大切です。
なんせ、隣地買取できなければ、
利回り１０％でも、
回収までに１０年かかります。
時間がかかるからこそ、
早く始めた方が良いという側面と、
時間がかかるからこそ、
しっかり物件を選んだほうが良いという側面と、
存在しますよね。
いい物件がさっさと手に入ればよいのですが、
さっさと手に入った物件は、
癖だらけのものばかりでした。
結果的に買っても良いと言えるのは、
賃貸業だけみると。
京都の中古テラスハウスと、
滋賀の駐車場だけでした。
１年に一つくらいのペースになりそうです。
あとは隣地買取が主な物件達なので、
インカムは適当に、
キャピタルの時がくるのを待ちます。
ということで、
あなたのビジネスモデルによって、
選択はわかれてきます。
現状分析して、
いい物件を手に入れましょう。
今、いろいろシミュレーションで、
数字を出した結果、
インカムを底上げしていくことは、
必要だと判断しています。
次への速度が加速するからですね。
キャピタル狙いだけだと、
買い進めるごとに、
固定資産税がかかってきて、
収入がマイナスになります。
収入を貯めて、
次の購入原資にしている、
その収入が減るのですから、
貯まるスピードが遅くなり、
買うスピードが遅くなります。
個別の価格が安くて、
インカム狙いよりも物件の数が買える
キャピタル戦略としても、
狙い通りに隣地を買収して、
売れて現金が戻るまで、
固定資産税の支払いにより、
右肩下がりにペースが落ちていきます。
それに対して、
インカム狙いは買った物件の家賃収入で、
貯金が貯まる速度が速くなり、
次の物件が買えるまでの時間がより短くなり、
今より良くなるだけです。
その中でキャピタルが取れれば、
さらに加速するだけ。
一つ当たりの物件単価が高くなったとしても、
インカムがしっかりとれるものを意識していけば、
物件単価の高さはインカムによる収益の底上げで、
そのうち問題なくなるってわけです。