不動産投資をサラリーマンやりながらやるためのサラリーマン大家術
私は経営者ですが教え子第1号の大親友は、普通に大学を卒業して、新卒として就職をしたサラリーマンです。
そのサラリーマンの親友の実話も交えながら、細かな部分も伝えていければ、この回はいいのかなと思います。
サラリーマンは、働いている。
私と親友の大きな違いは、
自由になる時間の設定方法です。
親友は
会社に決められてしまう
サラリーマン。
私は、
自分で決めることができる
経営者。
不動産投資は、
賃貸経営は、
お客さんを相手に行うため、
住居を提供するため、
24時間様々なトラブルが起きます。
勤務時間があると、
その時間中は
お客さんの対応を
放置するしかありません。
現実にはそうしている、
サラリーマン大家もいます。
ただ、放置されたお客さんは、
どう思うでしょうか。
結局は客商売、
安心して暮らせるかどうか、
借りる人はみています。
違う場所に引っ越してしまうでしょう。
賃貸物件はそこだけじゃないからです。
親友は、うまくやってます。
賃貸の募集の時から、
専任で自分の物件の募集を任せます。
親友は、頭がいい。サラリーマン大家なら、意識する任せる力。
私の親友は、
私が尊敬する数少ない人間の一人です。
色々なバランスを取るのが、
かなりうまいです。
サラリーマン大家に、
その調整力は、
あるべきだといつも感じます。
馴染みの不動産業者を作り、
募集から管理までやってもらっています。
さらに買う物件を、
同じエリアに集中させています。
そうすることで任される側からすれば、
親友がお願いするかしないかで、
売り上げが変わってしまうので、
熱心に親友のサポートをします。
いわゆるお得意さんになってるんですね。
彼は自分の力で、
そのポジションを勝ち取りました。
不動産業者を一社に任せるメリットが、
サラリーマン大家に意識してもらいところで、
空き家が出た時、
色々な会社に募集を頼むと、
同じ時間に違う会社の、
違う人間がいかないように、
違う会社でお客さんが決まっていないか、
確認の電話が、オーナーにかかってきます。
サラリーマン大家は、
仕事中に何度もその電話に出る、
そういうことができません。
お客さんが案内されたいと、
思っている時に返答がなければ、
別物件に案内されてしまいます。
埋まるはずの空室を、
逃す可能性があります。
有利な条件で借りてくれる借主を、
逃す可能性があります。
緊急電話もそうですが、
サラリーマン大家には、
キーポイントとなる対応の、
時間的な制約があるのです。
専業大家、経営者、
それらに比べて圧倒的な不利を、
サラリーマンは背負ってます。
そこで親友は、
馴染みの不動産業者を一社にして、
募集から管理までやってもらってます。
よくある内容は、
対応方法を指示して、
電話すらかかってこなくしています。
たしかに、管理費用は発生するでしょう。
ですが、手間をかけずやること、
その仕組みの構築を目指すこと、
それら全てが結果的に自分の助けとなり、
サラリーマン大家が成り立ちます。
家賃の回収も、
いつかかってくるかわからない電話も、
いつ起こるかわからないトラブルも、
空室のリスクも、
手を打たなければ、
表面化して襲ってきます。
サラリーマン大家として、
やっていくのであれば、
サラリーマンの不利を有利に変えなければ、
私の親友はそれを自然にできる優秀な人です。
案内できますか？？空いてますか？？
親友が一番電話の頻度が高くて無理だと言っていたのが、空室を募集している時の、案内しても良いかの確認電話です。
不動産業者としては、借りるお客さんが来ていて、手数料がほしいわけですので、決まりそうなところに案内したい。
ですが、自分の会社以外にも募集が頼まれていた場合。もう決まっていて、案内する意味がなかったりします。また、行ったら別の業者と鉢合わせして、気まずい思いをしたりします。
だから、そうならないように電話をかけてきます。唯一全ての状況を把握しているのは、オーナーであるサラリーマン大家さんだからです。
トラブルは頻繁に起こるものではないですが、この案内可能ですか？？の電話は、1日に何回もかかってくることもあります。
部屋が決まるまでの期間そうなりますし、一軒しか持ってないなら、まだしも何軒かあって、空室が重なった時なんて、最悪の電話回数になります。
家賃の値下げのお願いだのなんだのもいれると、おそろしいほど、手間です。そして、電話を仕事場で折り返したり、仕事場で電話に出たりすることの難しさは、私よりサラリーマンの人がよく理解出来る、共感できる部分ではないでしょうか。
サラリーマン大家術、融資編
サラリーマンという、
立場は融資に有利です。
安定した収入。
それに不動産賃貸業の収入がプラスになるので、
安定だし、銀行は喜んで貸してくれます。
会社でも出世していくことを、
私は推奨していまして、
残業代より、役職手当がより安定します。
残業代は、
景気が悪いと出ない可能性ありますが、
役職手当は、
就業規則に定められていることが、
多いでしょう。
まずはそこ。
あとは、どの人間からクビになるかですが、
出世もできない人間からです。
能力のない役職付きの排除が、
時に効率的なこともありますが、
世の中的にはきりやすいところからです。
それらも含めて、
資金調達を考えるなら、
勤続年数か役職、
どちらかはこだわりたい。
あとは、借りることができない間。
サラリーマンになりたて、
自己資金が無さすぎる。
転職したところ。
そういう時は、一軒物件を買いましょう。
カードローンとかでも大丈夫。
もちろん返済事故はなしで！！
そして、確定申告をきちんと行い。
不動産賃貸業の収入として、
明確にします。
すると、融資の評価があがります。
収入が上がったこと、
サラリー以外に収入があること、
担保ができたこと。
カードローンで借りた分は、
マイナス評価ですが、
目的が明確で、債務超過でなければ、
年収アップと、ダブルインカム化で、
評価アップです。
うまくいけば、
カードローンの借り換えもできます。
銀行も商売ですから。
経営者の私は、
世帯年収が2000万近くあります。
会社も黒字で年商は3000万以上。
不動産も8戸持っていて、
そこから収益が上がってますが、
銀行にまったく相手にされません。笑
博多の銀行に行けばエリア外。
京都の銀行に行けば住所が博多NG。
プロパー融資といえば、まだ会社が若い。
日本政策金融公庫に行けば、
借り入れ必要ない素晴らしいビジネス。
借りずに行きましょうと言われる。
全国対応可能なメガバンクに行けば、
小物すぎて相手にされず。
すでに億の貯蓄がある人に、
何億の融資という話がしたいからです。
金利の高いノンバンクが唯一借りれるでしょう。
でも、借りる意味も感じない。
経営者である私は借りられません。笑
サラリーマンは、年収低くても可能性高いです。
その仕組みを使うことを推奨します。