収益不動産の角度を変えてみていく話。その１
収益不動産とは結局どういうものなのか、
私にとってはどういうものなのか、
時々で考え方が変わるので、
今を残しておこうと思います。
「 ビジネスでの収益を置き換える装置 」
「 他人のお金で家を買うってこと 」
「 持ってないお金で家を買うこと 」
「 隣を買い取って資産性を増やすこと 」
「 お金ももらえる貯金箱からお金を取り出す仕組み 」
このあたりが見え方かなーと思います。
まとめてみると結構偏った考えから、
収益不動産を買っているんだなーと思います。
そのあたりも深く考察していければ、
この回は正解なのでしょう。
では、いってみます。
収益不動産の角度を変えてみていく話。その２
「 ビジネスでの収益を置き換える装置 」
キャッシュフローワクドラントという、
ロバート・キヨサキの教えにおいて、
私はBとIを目指しています。
E Employee（従業員）
S Self Employee（自営業者）
B Business Owner（ビジネスオーナー）
I Investor（投資家）
お金がどこから入ってくるのかという、
シンプルなものですが、
人生を左右する大きな違いがあります。
それで、私は残念なことに、
BとIを目指しているのですが、
Bに届かずSの側面が強いです。
私がいないとまだ私のビジネスは回りません。
私の能力が高すぎてそれに依存しています。
今まで何度も部下に権限を委譲してきたのですが、
そのたびに成績が落ちてしまい。
その成績だとビジネスの世界で生き残るは難しい、
そういう状況になってしまいます。
ということは、Sなんですよね。
ビジネスモデルが強いか、
優秀な部下が育つか、
収益性がもっとよくなるか、
どれかがないとBに移るのは無理そうです。
Bに完全に移ってしまって現場を離れるのは、
今の私が望むことではないので、
もしかしたらBを目指すといいながらも、
心がSでいいと思っているのかもしれません。笑
とにかく、現状Sです。
となると、私がいないとビジネスは止まります。
そこで、私はビジネスで上がってきた収益を、
ビジネスに使ってしまうのではなくて、
Iに置き換えていってます。
それが収益不動産への投資です。
Self Employee（自営業者）で上がってきた収益を、
「 収益不動産 」 を通して
Investor（投資家）としての収益に置き換えています。
私の能力から生まれる収益を、
私の能力が関係ない土地の力から生まれる収益に、
置き換えることで私の能力依存度を下げています。
私の人生において、
自分への依存度を下げる方法として、
かなり保険商品的に使ってます。
土地は偉大です。
しゃべりがうまくなくても、
文書がかけなくても、
部下を率いて何かをしなくても、
教育がうまくなくても、
営業がうまくなくても、
顔が悪くても、
アイデアをつくりだせなくても、
価値があるのですから。
私はビジネスをやっていくために、
しゃべりがうまくなくてはいけないし、
文書がかけなくてはいけないし、
部下を率いて何かをしなくてはいけないし、
教育がうまくなくてはいけないし、
営業がうまくなくてはいけないし、
顔が悪くてはいけないし、
アイデアをつくりだせなくてはいけないし、
それができなければ、
その他大勢と変わらないので、
そうすると並み以下の結果を得るしかないです。
偉大な土地の力を借りる、
その為の収益不動産だと思っています。
収益不動産の角度を変えてみていく話。その３
「 他人のお金で家を買うってこと 」
収益不動産は私のお金で買うつもりはありません。
他人のお金で買っていきます。
私の能力に依存しない土地という価値に、
変換していく中で偉大な力を借りるのに、
私の力だけでお願いするなんて、
気が狂ってます。
私が将来創り出せるであろう収益や、
今持っている価値のあるものを人質にして、
銀行から借金して収益不動産を買い進めます。
他人のお金で買う。
家賃をもらう。
それで借金を返す。
返し終わったら自分のモノ。
１０００万円で買った物件は、
借金が返し終わったら７００万円くらいの、
大きな貯金箱だと思っています。
７００万円の貯金箱を、
１０年で一つ作れるし、
借りてくれている人がせっせと作ってくれるので、
作ってる間、大変でもないし、痛くも痒くも無い。
私がつくりだした信用という大きな枠組みのなかで、
お金を借りることさえできれば、
あとは時間の力を借りて貯金箱ができます。
貯金箱はおもしろいことに、
さらに毎月の家賃も生みだすので、
借金返し終わっても、いいことが起こり続けます。
収益不動産を借金して買い、
家を借りてくれている人に借金を返してもらい、
貯金箱を作ったら、そこからまたお金が生まれる装置。
収益不動産を借金して買うことには、
そういう側面があると考えています。
土地は偉大で腐らないので、
価値が保ちやすくていいです。
私の能力なんかと違って、
１００年という単位で大きく変わってしまわない。
価値が変わりやすいものであれば、
貯金箱にはなり得ないですしね。
収益不動産の角度を変えてみていく話。その４
「 持ってないお金で家を買うこと 」
持ってないお金で家を買うことが、
借金してお金を買うことなのですが、
さらにオモシロイことに、
持ってない家を使ってお金が借りられます。
これは収益不動産くらいでしか起こらない、
意味不明の理屈です。
持ってない家から、もってないお金を創り出せるのです。
ということは、ただの錬金術です。
それが担保という人質の考え方です。
１０００万円の物件を買う時に、
まだ自分のモノではない土地を人質にできます。
もし返せなくなったら、
売って返す約束を取り付けることで、
持っていないものが持っている価値を持ちます。
つまり１０００万円持っていないと買えない物件を、
買った後に７００万円で売れそうなら、
７００万円分の借金を許してくれるのです。
持っていないもので７００万円を生み出すことを、
この世界は許してくれています。
これは、
自分でお金を印刷するようなものなので、
めちゃくちゃいい方法です。
こんな機能があればいくらでもお金が創り出せます。
事実、不動産投資家を名乗るみなさん、
物件を担保に融資を受けてない人はほぼいないです。
自分でお金を印刷するほど、
お金持ちになるのが簡単な方法はありません。
収益不動産にはそういう側面があります。
いくら稼げるとか、稼げないとか、
実はあんまり関係なくて、
このお金を印刷できるかどうかっていうのが、
この資本主義経済では重要です。
その実権を国が持っていることがほとんどで、
ある意味でそれがコントロールされています。
ですが、コントロールする人間がイマイチなので、
どうしても、いろいろなことが起こります。
そして、クレジットカード会社や、銀行は、
お金を印刷する権利に似たようなものを持っています。
これまた、自己の利益重視の為、
コントロールする人間がイマイチで、
問題が起こり続けます。
その大きく世界を変える力の一部を、
私に与えてくれるものが不動産です。
メディアとお金をコントロールできれば、
私にコントロールできないことは、
ほぼなくなります。
その力を使わせてもらえるという点からも、
収益不動産を手に入れています。
街を変えるほどの力が私に必要なので、
この力を集めて膨らませている最中です。
収益不動産が儲かるかどうかが、
私にとってあまり関係ないという大きな枠組みが、
このお金を印刷するかのような手法にあります。
印刷するタイミングを間違うと、
自分におもいっきり跳ね返るので、
私は十分に状況が整ってからにしました。
それが中古テラスハウスばかりを買い進めることです。
これは良くも悪くも、担保として評価してもらえません。
担保にならないなら、
もっていないものからお金を創り出すことはできず、
錬金術が使えません。
どうすればよいかというと、
隣地の買取が進み、
資産性が高まった瞬間を利用するのです。
資産性だけで借入をしていくと、
家賃の割に借り過ぎというこのシステムを維持するのに、
かなり危険な状態になります。
自分で印刷したお金をコントロールできずに、
わかりやすく破産します。
資産性は乏しいが、
家賃は多く入ってくる中古テラスハウスだと、
借入ができないおかげでブレーキが自動でかかります。
そのおかげで家賃によるシステムの維持が容易な状態をつくれます。
その状況をいかして、
ビジネスからの収益を不動産に置き換えていくと、
この１０年の間に隣地が買える案件がまとまっていき、
私の資産性が爆発します。
その資産性の力を使って、
お金を印刷できれば適切な規模拡大ができます。
この資産性の力を最大化する方法が、
信用棄損分で安くで買って、
信用を取り戻して高くするって方法です。
こんなわかりやすい仕組みを、
私に授けてくれるなんて神様は優しいです。
収益不動産の角度を変えてみていく話。その５
「 隣を買い取って資産性を増やすこと 」
隣を買い取ることがなぜ重要かというと、
資産性を爆発させお金を印刷する仕組みを創る為です。
隣を買い取ることを思いついたのは、
地上げという昔の犯罪まがいの行為を調べたからです。
まとまった価値のある土地は、
通常の何倍もの値段がついたりします。
誰にとって何の価値があるかが、
土地としての価値を決めるからですね。
まとまった土地を創るには、
一人でたくさんの土地を持っている人間など、
ほぼ存在しないので複数人からまとめて買う必要があります。
逆に、
まとめる為には一人からでも反対を受けると、
まとまらない可能性があります。
そして、まとめて買取ができるほど、
たくさんのお金が現金で用意できる人などいません。
銀行や、資金主からお金を借りてやっていました。
お金を借りると手数料がかかります。
金利ですよね。
そうなると、話をまとめるのが遅くなるほど、
金利に追い詰められます。
また、まとめさえすれば億の利益です。
お金は人を人のままいさせてくれません。
火をつける、脅す、誘拐する、水を止める、
ガスを止める、電気を止める、
動物の死体を放置する、壊す、
売ってくれるまでやらないといけませんから、
ここまでやるやつが出てきてしまいます。
地上げ行為が今も悪いイメージで語られる理由です。
その地上げから土地をまとめて価値を上げるという、
良い部分だけ取り出すことにしたのが、
私がいまやっている方法です。
追い出さなくても勝手に出ていかれます。
寿命か、健康寿命が足りなくなるからです。
それが相続され新しい世代が、
そこに住み始めるとややこしいですが、
それはリサーチで防げます。
だから、中古テラスハウスを買います。
中古テラスハウスは買いたい人がいない不動産だからです。
新しく家を買う人は、
そこで３５年とかローンを組んで、
３０００万円以上借金をして、
せっせと７０００万円以上のお金を銀行に返します。
そんな修行のような暮らしをする理由は、
家族を守り、生活を守り、
地に足のついた生き方をするためです。
そんな人が築５０年を超えるボロボロ不動産で、
今売りに出ている物件の半分以下の広さしかなく、
車も２台止まらないといけないのに、
車が１台も止まらない夢もない物件を買うでしょうか。
買わないです。
実需が買わないなら、
あとは投資家です。
投資家はお金持ちが多いです。
すると、こんな小さな物件を何度も買うより、
まとまった資金で手間のないものを選びます。
だから、
買わないです。
そうすると、
デメリットを受け入れて安ければ買うという、
その安さという価値が出るまで売れません。
だからこそ、
土地本来が持つ力が信用棄損しています。
それを隣地も買ってまとめてあげて、
新しく家を買う人が買いたい！！と思う形にするだけで、
資産性が爆発します。
で、この資産性の爆発を利用して、
私はせっせとお金を印刷します。
銀行から資産性を元に借入をして、
あるはずの無かったお金を手元に取り出すのです。
これでまた、
資産性の爆発のきっかけづくりができます。
その単純作業を繰り返せば、
私が本当に手にしたい街をつくる力が手に入ります。
まずは、種まき。
その準備ができれば、
収穫が楽しみになります。
隣地の買取はまだ一つしか成功してませんが、
めちゃめちゃ興奮します。
宝くじ買わないでも、
こういう楽しみかたもありです。
収益不動産の角度を変えてみていく話。その６
「 お金ももらえる貯金箱からお金を取り出す仕組み 」
不動産最大の欠点は、
現金ではないことです。
家賃でお金を取り出さない限り、
そこにあるのは土地と建物なわけで、
それがあるとどうかといえば、
自分の住む場所さえあれば、
それ以上持っていても意味はありません。笑
家賃として現金が生まれてくるから、
それを利用してさまざまな価値と交換ができます。
でも家賃は利回り１０％だとしても、
投資したお金の１０％をなんとか１年で掘り起こせるもので、
今、投資した資金を現金で回収はできません。
で、人のお金を使って作り上げた貯金箱である不動産から、
貯金を取り出すとなると売るしかないのです。
現金を取り出す時にイチイチ手間ですよね。
売ったら貯金箱は壊れて、
そこからお金は生み出せなくなります。
うーん。
だから、私は貯金箱のお金を銀行の人にみせて、
こんだけあるから人質にして新しいお金を貸してもらいます。
そうすれば、貯金箱を売って壊す必要はなくなって、
この貯金箱からお金が生まれる状況も保てます。
１０００万円の貯金箱なら、
７００万円くらいしか新しいお金を貸してくれないので、
売るよりも少ないってことが残念です。
でも、私はそもそも余ったお金は不動産に置き換えてます。
それには、人生の中で私の能力依存度を下げる為という、
大きな目的がありますから貯金箱を壊すことに抵抗があります。
現金という価値で取り出したところで、
だからなに？って感じです。
必要な現金はビジネスで取り出せますからね。
なので、私は不動産を売ってしまわずに、
新しいお金を借りてくることでお金を印刷して、
手元現金を増やします。
さらに、中古テラスハウスを増やすでしょう。
収益不動産の角度を変えてみていく話。その７
と、いうことで、
今の私が考えていることは、
書き出せたかな？と思います。
中古テラスハウスを集める。
集める最中は融資がでにくい。
隣が買えれば資産性が倍増。
隣が買えれば売らなくても融資でお金を取り出せる。
取り出したお金で中古テラスハウスを拡大。
年収で年収を買えることが、
私の人生における自分の能力への依存度を下げること、
年収で年収を買えることが、
自由に生きていいんだと背中を押すこと、
毎月安定した家賃があることが、
私の今日を豊かにすること。
本当にいろいろ効果があるので、
難しい理論をこねくりまわす必要はなくて、
好きなように不動産を楽しめればいいと思います。
私の扱う物件は金額も低いですから、
回数を多くできます。
何度も試せることなら何度も試行錯誤して、
ある完成度の高い方法をみつけられればいいと思います。