福屋不動産販売から中古テラスハウスを仕入れました。その１
「 中古テラスハウスを向日市で買っていく決意 」
中古テラスハウスで融資をほぼ受けずに拡大、
中古木造アパートで融資を受けて拡大、
新築築浅戸建てで融資を受けて拡大、
どれを選んでも、
失敗はないのであれば、
どれが効率がいいかという合理主義ではなく、
どれが社会の役に立って、さらにワクワクするか！！
それでいいや、それがいいやってなりました。笑
ここ最近の記事は、
心が出した答えにそって行動している様子を、
ログとして残しています。
お金が余っているので、
早く買いたいという気持ちもありましたが、
今回は妥協せずに
生まれ育った 「 向日市 」
「 ゴミ不動産 」 再生
をやっていくと決意していました。
不動産屋の対応が最悪だった、
築古木造アパートを買わずに、
一から考え直すことができたので、
ラッキーだったと思っています。笑
今回は向日市にある中古テラスハウスという
「 ゴミ不動産 」 を再生します。
正確には、
隣地が買取できないと再生ではないのですが、
誰も住まない 「 空き家 」 からは再生させます。
「 魅力的な賃貸物件 」 に生まれ変わらせてやります。
その過程で、
買付証明を３つ出しました。
買付証明とは、
いくらで、こんな条件で買いますという、
宣言書です。
この買付証明を仲介不動産屋に出すのですが、
今回、いろいろドラマがあって、
それぞれ面白かったです。笑
そこらへんのよくわからん作り話より、
よっぽどリアルの方がオモシロイです。
リアル人生ゲームだなこの世界は、
いや、ほんとう。
私、学生時代は歴史が大嫌いでした。
年号とか覚えなくてはいけなくて、
意味わからんかったです。
しかも、誰が正確な年数をカウントしているのかも、
昔にそんなに正確な情報伝達手段や記録手段があったと思えず、
唯一残っている手掛かりから推測したものの方が多いはず。
それを覚える？？意味不明。。。
とかなり嫌いな学問でした。
ですが、今は歴史が大好きです。
人の心理と置かれた環境が、
行動をつくりだします。
いつ何があったか？が重要ではなくて、
人間の心理がどう動いて、
歴史がどう動いたのかが重要です。
物件買おうとすると、
他人の人生がちょっとだけ見えます。笑
それが、結構おもしろくて、
小さい物件は面倒ですけど、
それをちょこちょことさわるのが、
私はかなり楽しい人なのかもなーと思いました。
福屋不動産販売から中古テラスハウスを仕入れました。その２
「 ダメになってしまった買付証明の案件たち 」
１つ買付証明書が通りました！！
６５０万円から売りにでていて、
１年近くかけて４８０万円まで値下がりしてました。
向日市という小さな街で見てると、
そんなに多くの物件が市場を行き交うものではありません。
だから、
最初に出てきた値段も、
だんだん下がっていく様子も、
こちらは観察することができるんですよね。
毎日物件を見ることのいい側面かもしれません。
これを、４００万円の指値でお願いすると、
売主さんからOKとのこと。
ただ、不動産屋さんのメンツを守るために、
４１０万円にしてあげました。
なんとか交渉で１０万円を買主に負担してもらうと、
交渉できましたと言えることが大切だからです。
１０万円でも多くなったと売主さんに思ってもらえて、
売主さんが気持ちよく売る為にも必要と、
私が判断しましたので払いました。
そのことにより、家賃３カ月分の回収が必要で、
つまりは３カ月分後ろにずれたってイメージです。
まぁ、たかが３カ月とも言えます。
これを５/３０に決済予定で、
いつもなら手付け契約とかも、
一発で引き渡しまでするのですが、
今回は福屋不動産販売の担当から、
売主さん保護の為にも手付けを、、、とのことで、
博多から向日市までのお金が２倍かかるので、
迷いましたがOKしました。
６５０万円で売りに出ていて、
それを４５０万円で指値して、
６００万円ならと言われた別案件。
６００万円ならいらないと返事したら、
返事すら返ってこなくなりました。
不動産屋なんてそんなもの。
名前も出していいと思いますけど、
営業妨害とか言われたら面倒なのでやめときます。笑
４００万円で売りにでていて、
それを３００万円で指値した別物件は、
なんと、兄弟げんかが始まりました。笑
私が書いた買付証明書、
不動産屋さんはちゃんと売主にもっていってくれました。
で、この売主がかなりの高齢の為、
事実上の売主はその息子達です。
そして、窓口である兄は私の３００万円の指値は厳しいので、
３５０万円くらいに戻そうと考えてたそうなのですが、
弟がバクギレだそうで一旦ウェブでの掲載が中止になるほどだそうです。笑
という経緯を経て話は立ち消えました。
まぁ、安かったら買いますし、
そうでないなら買う理由はないので、
別のやつを買ったというだけですが、
お金しかみえないとこういうことになるんですね。
親の家だから、
どうしようと親の勝手だし、
さらには自分の取り分を多くしようと、
値段で騒ぐなんてどうかしてるなーとは思います。
仮に、４００万円で売れても、
３００万円で売れることと比べて、
わずかに１００万円です。
大人の男が騒ぐ金額ではないですし、
さらには兄弟で半々だとしたら、
５０万円のことでおおさわぎです。
いつ売れるかわからない５０万円プラスの価格より、
今すぐ売れて３００万円もらって、
親のために使ってあげてほしいところ。笑
いや、「 中古テラスハウス 」 の価値なんて、
あってないようなものですけどね。
買う人がいないので、
売れる時に売っとかないと、
何にもならないという性質のものです。
と、買付証明を出したことにより、
さまざまな展開が発生しました。
一番欲しかった物件は、
兄弟げんかにより手に入らなかったのですが、
どうせ１年もすれば別の不動産会社から売りにでると思います。
もしくは、お父さんがお亡くなりになって、
相続でもめて、また売りに出てくるでしょう。
その時にまた４００万円より安かったら買います。
売るしかできない人なら、
「 空き家 」 で家が悪くなる前に、
売ってほしいけどね。
８月、９月が見物ですな。
私はまた向日市のどこかを買いますので、
その時に売り物にあって安いなら買います。
福屋不動産販売から中古テラスハウスを仕入れました。その３
「 福屋不動産販売 京都桂店 」
今回、買付証明を通してくれたのは、
福屋不動産販売です。
福屋不動産販売から家を買うのは、
これで２つ目です。
一つは福屋不動産販売の高槻店で、
大阪府高槻市高垣町の２００万円土地を、
１５０万円で決済したときです。
そして、今回です。
今、やりとりしてる感じでは、
チェーンなので、しっかりしてるなーと感じています。
まぁ、不動産屋なので、
後出しの項目があるのはいつものこと。
少なくとも隠さずにオープンにしてくれているので、
いいと思います。
５/３０に決済予定です。
４０万円の手付け金という、
必要あるのか？というレベルの手付けで、
決済予定です。
引き渡しスケジュール的には、
６/２０くらいを目安にという話でした。
売主さんが頑張って、
残置物を運んでるらしく、
そのままでいいから値引きをと提案すると、
それが嫌だから自分でされている話を教えてくれました。笑
今、エアコンとか撤去されているそうです。
もったいなく思ってもらって、
いろいろ持って行ってくれるといいです。
向日市でこれからも仕入れをしていくのであれば、
福屋不動産販売 京都桂店はチーム入りさせておきたい。
日本の不動産売買が不動産屋を通して行われる構造は、
そうそう変わらない気がしてきました。
これだけネットが発展して、
直接取引ができるにも関わらず、
不思議ですが日本人なんてそんなもの。
なんとなく、他と同じことをしてたら安心なんです。
ということで、これからもよろしくやってもらえるように、
手配していきます。
福屋不動産販売から中古テラスハウスを仕入れました。その４
「 今回試してみたいリノベーション 」
今回試してみたいリノベーションがあります。
それは１Fのユニットバスを乾燥機能付きのものにすることです。
今回買った物件は、
中古テラスハウスは車が止めれるものにする、
そういうこだわりを捨てました。
だから、車が止められないのです。
地方都市、とくに車社会において
車が止められない物件はダメ。
よく言われることです。
ですが、今回の物件では、
これから増えるであろう車とまらないパターンを、
練習する意味合いでの購入でもあります。
そうしないと購入のペースが保てないからです。笑
まぁ、家賃は下落するどこかで必ず埋まりますから、
そこは心配してないのですが競争力をだすためには、
車じゃないなら、なんなのかを探っていきます。
そこで、よくわからん、きったないベランダは使わず、
風呂で洗濯を干すようにしてもらったらどうなるのか？
そこを考えてみました。
洗濯物を干すという文化の中で、
今まで通りの太陽光で乾かす時代から、
花粉や有害物質の付着を防いだり、
雨でも気にせず干せたり、
そういう価値観が生まれていると感じます。
それを賃貸者に上手く伝えられる物件に仕上げて、
夫婦共働きの世帯にアプローチしたいと考えています。
２Fは和室残したまま、
かっこいい和室仕上げができる方法を、
色々アイデアがあるので実行したいと思っています。
車持たない、夫婦共働き、家賃は低め狙い。
趣味の部屋は一つ欲しい。
寝室と住空間は別がいい。
というターゲットにささる物件づくりをします。
福屋不動産販売から中古テラスハウスを仕入れました。その５
「 中古テラスハウス、リノベーションパートナー 」
今回も、リノベーション担当には、
いつものチームをいれようと思っています。
もう親友の物件と私の物件で２０００万円以上を発注し、
合計８件はリノベーションをしてもらっています。
親友も私の行動に刺激を受けて、
実は２つ家を買っており、
リノベーション待ちです。
私も高槻の１つ、
今回買う物件と２つあります。
今までの最大発注数が、
３つの家のリノベーションでしたが、
今回は合計４つと最高値を更新します。
私達の仕事は数がだんだん増えていきますから、
リノベーションチームもよくわかって頂いていて、
本当によくしてくれます。
品質もそうですが値段もWIN-WINが実現する、
そういう設定をしてくれています。
今回も４つの案件の同時発注ですから、
上手くやってくれると思います。
なんといっても、
４つ分の仕事が取れるわけなので、
後は空いている時間を上手く活用して仕上げてもらいます。
私なんかは究極言うと、
来年の１月までに完成をしてくれればと考えています。
家賃で回収よりも、
そもそも本来かかるはずだった、
リノベーション費用を圧縮できれば、
そっちの方が確実なのです。
こちらが求めるクオリティで仕事をしてくれることがわかり、
こちらの求めるWIN-WINの関係をつくれて、
共に成長していけること。
これは本当に大切な要素です。
これからの時代も難しいことはありますが、
より簡単にしていく為には、
できることを繰り返して、
人を大切にしてやっていきたいと思います。
私の父親はあと１０年で死ぬと思ってますので、
それまでに父親抜きでも回る仕組みを構築しておきます。
このリノベーションチームも、
そこのところを上手くやっていこうかなと思っていて、
父親が健在な間に親友と私で関係性を引きついでおきたい。
家一つをいくらで仕上げられるかはあまり重要ではなく、
私の場合、どうやって仕上げるかが大切になります。
そこに競争力を持たせられるヒントがたくさんあるので、
不動産投資家のその他大勢にならないようにやっていきます。
福屋不動産販売から中古テラスハウスを仕入れました。その６
「 増税前にリノベーションと、増税前に中古テラスハウス仕入れ 」
本当は、
こんなペースアップが必要ないのですが、
親友とも打ち合わせをして、
増税前に手を打っておこう！！となりました。
増税後に発注するか、
増税前に発注するか、
それにより２％も変わります。
私達の場合、
不動産という特殊性があり、
どうしても大きなお金を動かします。
そうなると、
今回の物件購入で２人合計１６００万円、
今回のリノベーションで２人合計１４００万円、
合わせて３０００万円です。
こうなってくると、
２％違えば６０万円違います。
６０万円は稼ぐとなるとしんどいですから、
こういうところでも手を打ててると違います。
令和とかいう時代の幕開けは、
ゴールデンウィークが１０連休という、
意味不明な始まりからでしたし、
増税と残業規制でこの世界からお金が消えます。
わかりやすく不景気になる条件がいくつも整っています。
システムを構成する要素に変化があれば、
この世界のシステムは、
風邪をひいたり、クシャミをします。
それは人の人生が劇的に変わるほど、
大きなものです。
我々人が、一人で勝手に
風邪をひいたり、クシャミをするとは、
規模が違うのです。
令和の全貌がわかるのは、
かなり後になるでしょうから、
少なくても今わかっていることから、
手を打っておきたいので、
親友とタッグを組んで仕込みました。
それによる効果は、
増税前効果６０万円
まとめて発注分のリノベ値下げ効果１５０万円
を見込んでいます。
次期を相談して効果的に動くだけで、
これが手元に残せるのですから、
一生懸命に働くより楽勝です。
最長の景気がいい時期が今ですので、
また不景気がくるでしょう。
その時はその時でしっかりモノが安くなるので、
不動産もリノベーションも安く仕上げます。
景気がよくて増税、
そのあと景気が悪くなるということは、
これまでも繰り返してきた歴史です。
今成功している大家のほとんどは、
不景気の時に物件を買い向かっています。
安くで物件が買える。
建築費も安い、リフォーム代も安い、
物件価格も安い、なのに家賃は普通。
つまりは、
そういうチャンスが来るってことですから、
さっさと準備します。
ただ、悪いことに、
私のビジネスはもろに影響を受けるでしょう。
年俸契約部分は悪くならないでしょうが、
業績に連動する歩合は厳しいものがあるでしょう。
物事には両面存在します。
私の師匠のロバート・キヨサキは、
「 コインの縁に立て 」
「 表と裏をみろ 」
とアドバイスしてくれてます。
組み合わせてメリットだけ取り出してやります。
福屋不動産販売から中古テラスハウスを仕入れました。その７
「 未来のことはわからないこと 」
未来のことはわかりません。
本当にどうなるかわからないのです。
ところが、私が書いてきたブログを見ると、
私は私の未来を的中させ続けています。
まるで予言の書です。
それにはからくりがあります。
やるべきことが書いてあって、
それをやり続ける自分がいて、
だから、達成すべき目標が達成されます。
ただ、ただ、
どんな自分でどこに行きたいかがわかれば、
未来は確定するのです。
だから、
どうなるかわからない未来を不安に思うより、
やりたいことを書き出して、
それをやるための方法を書き出して、
やったらいいやん、
めちゃめちゃシンプルやんね。
だから、
未来は簡単、
人生は簡単、
自分をあきらめず信じて、
自分に誇れる生き方をする。
本当にそれだけで簡単。
今回も 「 ゴミ不動産 」 を再生します。
「 誰か 」 が喜んでくれます。
だから、私がいる意味があって、
また、私が評価されるでしょう。