結局、中古テラスハウス、再建築不可を金融機関から融資を受けてやっていく。その１
「 結局、結論が原点回帰する。笑 」
一周回って、原点回帰しました。
中古テラスハウス、再建築不可を買い漁ります。笑
さんざん迷った築古木造アパートの取得ですが、
どうしても、あの不動産業者から買いたくありません。
で、気が付きました。
また、利益しかみないようなやり方になってるぞと。
私って、根っこがギャンブラーなんですよね。
ロマンを求めて旅をしちゃうタイプ。
その本質を忘れて利益優先すると、
だいたいいつも、イライラします。
で、今回もこの業者にめちゃめちゃイラついていたのですが、
よく考えたら、そんな必要は１ｍｍもなくて、
ボロボロ中古テラスハウスに指値して通ったらラッキー、
再建築不可物件い指値して通ったらラッキー、
生まれ変わらせて１０％で賃貸する。
それでいいやんか。
それだけのことやんか。
そして、隣が買えるかも！！と、
ワクワクして賃貸経営していれば、
実際、上手くいったり、上手くいかなかったり、
していくわけです。
もしかしたらの一発が常にある、
この打席ホームラン打ったらヒーローみたいなね。
で、火災保険かけて、
火災があっても儲かるようにしておいて、
とにかく物件が存在できる間は、
賃貸で回るようにします。
中古テラスハウスで融資をほぼ受けずに拡大、
中古木造アパートで融資を受けて拡大、
新築築浅戸建てで融資を受けて拡大、
どれを選んでも、
失敗はないのであれば、
どれが効率がいいかという合理主義ではなく、
どれが社会の役に立って、さらにワクワクするか！！
それでいいや、それがいいやってなりました。笑
そうなると、
中古テラスハウスで融資をほぼ受けずに拡大。
を選ぶことになりました。
結局、中古テラスハウス、再建築不可を金融機関から融資を受けてやっていく。その２
「 ロバート・キヨサキの教え 」
そのロバートキヨサキから学んだ理屈があって、
優先順位１、キャッシュフロー
優先順位２、レバレッジ（道具）
優先順位３、税金面での優遇
優先順位４、キャピタルゲイン
というもの。
これをもとに前回の記事では、
築古木造アパートへと結論が着地したわけです。
ですが満室を維持できるイメージがわかないので、
その違和感を現実に変えるために、
まだ持ったことのない築古アパートの収支を、
他の投資家が公開しているものから見てみました。
すると、
１Rの平均居住年数による空室損、
現状回復費、客付け費用、共用部負担、固定資産税、
これらをいれると結構な経費でした。
え、これはさ、、、、
キャッシュフローも自分がやっている、
中古テラスハウスと同じではないですか。
中古テラスハウスは入居期間が長くて、
入れ替わりがほとんどありません。
さらに固定資産税が激安です。
嘘みたいに安い。
不動産は税金が重たいと他の投資家が言っているのに、
あまり共感できなかった理由がここにあったみたいです。
文章で読んでいて知識として知っていても、
使いこなせるかどうかとは違うとわかりました。
キャッシュフローが同じであれば、
借金のリスク分のリターンは、
レバレッジからしか取り出せない。
借金には枠があるし、
今、私が使える借金は金利も高く、
決して褒められた武器ではない状態です。
それを無理して今使うことと、
中古テラスハウスでの事業が花開いて、
結果になった会社に融資してもらうこと。
どっちがよいのか。
結局、未来のキャッシュフローを大きくする、
その為の手段と考えていかないといけなくて、
未来のことだから正解がわかりません。
レバレッジですら、
キャッシュフローを第一優先にするための、
方法論でしかないと結論がでています。
現時点でのキャッシュフローを見るなら、
築古木造アパートと中古テラスハウスは、
同じと言えます。
キャッシュフローを見ると、
どちらでもよい。
結局、中古テラスハウス、再建築不可を金融機関から融資を受けてやっていく。その３
「 レバレッジをどう考えるか 」
レバレッジはてこの原理ですから、
少ない力でより大きな成果を出す考え方、
それを見つけてしまえれば何倍も効果を出せ、
他人にできないことができる方法だと私は考えています。
ロバート・キヨサキは、
「 より少ないもので、より多くをする能力
さらにより少ないもので、さらにより多くをする能力
金持ちと中流の間にあるものは、
この、、さらに、、という部分だ。 」
と言っています。
私が今回、ブレブレの行動をとってしまっているのは、
ロバート・キヨサキがいう金持ちではないからです。
中流の人間だからこそ、ブレブレです。
「 この、、さらに、、という部分だ。 」
こそ、レバレッジであり、
単純に借金と考えがちですが、
私は違うと考えています。
１、借金
２、仕入れのスキル
３、リフォームのスキル
４、満室運営のスキル
どれもがレバレッジです。
ロバート・キヨサキは、
「 賢い投資家になることを優先 」
と言ってますが、
これがそういうことだと思っていてます。
借金をして資金にレバレッジがかかったから、
万事解決であれば不動産投資で失敗する人はいません。
さらに倍率を高めることができただけで、
それはもともとやっていることが正解であるという、
大前提があってこそです。
０円の仕組み×３倍＝０円です。
マイナス１０００万円の仕組み×３倍
＝マイナス３０００万円です。
私は今回、
「 賢い投資家になることを優先 」
することにしました。
１、借金
２、仕入れのスキル
３、リフォームのスキル
４、満室運営のスキル
というレバレッジの中で、
借金を除く、
２、仕入れのスキル
３、リフォームのスキル
４、満室運営のスキル
を磨くことにします。
質を上げる為の努力を行います。
基礎の部分にレバレッジがかかった状態で、
それに借金というレバレッジをかけます。
順序を考えてもそうすべきだし、
築古木造アパートは私が未経験の弱いところ。
やってみないとわからないを言い訳に、
そこを万全でもない不動産案件を買うこと自体、
どうかしているとも言えます。
これだ！！という築古木造アパートに出会い、
これからも未来のある不動産業者と付き合うのであれば、
やってみるという選択は正しいと思います。
今回イライラしているとおり、
心が否定している投資をやることが
やっぱりおかしいと思うので、
一番得意な中古テラスハウスを手掛けます。
それは借金以外のレバレッジを磨くためです。
ちなみに借金を除くと書きましたが、
借りれるものは借ります。
中古テラスハウス、再建築不可は、
金融機関からの評価がゴミなので、
まったく融資に有利になりません。
むしろ、マイナス評価もありえる。笑
それでも、
中古テラスハウス、再建築不可を、
金融機関から融資を受けてやっていきます。
会社の信用力だけで借りてくる方法です。
借金を全否定するのではなく、
２、仕入れのスキル
３、リフォームのスキル
４、満室運営のスキル
を磨くために金融機関から融資を受けてやっていく。
築古木造アパートとは発想が違います。
築古木造アパートは、
それ自体を担保に次の融資を引き出してくるというものです。
融資の目的が違います。
結局、中古テラスハウス、再建築不可を金融機関から融資を受けてやっていく。その４
「 私の本質はギャンブラー 」
８月１４日の札幌７Ｒで落馬し、
肋骨や骨盤などを骨折した三浦皇成騎手。
はい、はい、はい、
この馬に５０万円突っ込んでいたのは私です。笑
競馬では一回の掛け金が１０００円くらいでした、
控除率をみれば遊びでないと馬鹿をみると思っていましたから。
ですが、
自分の中の理論でこの馬だけは間違いないという、
とびっきりと出会ってしまったので、
理論を実証して自慢する為に５０万円を賭けました。
唯一、大きく賭けた１回で、
馬が大前転をしたので、
競馬をすっぱりやめました。笑
ここまでギャグに転ぶんであれば、
勝ちはないなと本気で思いましたね。笑
ゴロン、ゴロン、転がってましたから嘘みたいに。
三浦皇成騎手を心配する前に爆笑してしまいました。
予想外過ぎて。笑
自分の理論がみえると、
周りがみえなくなってチャレンジしたくなるのが、
私の性格です。
父親からは建設会社を起業した、
祖父そっくりとよく言われます。
実際、株式会社を設立しているのも、
一族で私と祖父だけですから、
似たところがあるのは事実だと思います。
ワクワクすると、
好奇心がとまらなくて、
やってみちゃうんですよねー。笑
それで、借金してハラハラというより、
こんなに小さい力で、こんなことができる。
そういうことに喜びを感じるタイプみたいです。
だから、
１００円が何十万になる競馬とか、
１０万が１０００万になるFXとか、
１０００万円が１億になる株式投資とか、
やったんでしょうねー。笑
それでいうと、
築古木造アパートを借金して買っても、
喜びを感じないと思います。
次の物件が買えないとつまらないし、
次の物件が今買ったやつより大きくないと、
オモシロイと思えないタイプです。
であれば、
ボロボロの中古テラスハウスや再建築不可、
それを安くで買って再生して価値を創り出すこと。
ボロボロの中古テラスハウスや再建築不可、
それを安くで買って隣地も取得して価値を爆発させること。
常にその可能性に満ち溢れた状況を自分につくることが、
これから先の未来で必要だと感じています。
自分に嘘をついても、
人がこのやり方がいいよーなんていった通りにしても、
結局、自分が納得できないんですよね。
自分の人生は楽しんだもの勝ち。
で、あれば隣地買取で、
おっしゃ、２倍！！
まじか、３倍！！！
え、ほんまにいいの？５倍！！！
って盛り上がれる方が、ワクワクする。
実際、隣地が買い取れた時の達成感は、
一生忘れないだろうと思いました。
血が騒ぐとはこのことです。
いや、本当に。
中古テラスハウス、再建築不可を、
金融機関から融資を受けてやっていく。
その結論に至ったのです。
結局、中古テラスハウス、再建築不可を金融機関から融資を受けてやっていく。その５
１、自分のお金を資産に投資する
２、投資したお金を取り戻す
３、資産をコントロールする力を維持し続ける
４、自分のお金を新しい資産に投資する
５、投資したお金を取り戻す
６、以上のプロセスを繰り返す
私が株式投資で失敗した時に、
わかっていなかったことであり、
ロバート・キヨサキの本を買い集め、
読み倒すきっかけになった理論です。
その２、投資したお金を取り戻すの部分で、
利回りと融資が効いてくると思います。
自分のお金をほとんど使わずに融資を受けると、
自分のお金の部分を取り戻すのが早くなります。
そして、利回りがいいと、
これまた１年で戻ってくる自己資金が多くなり、
自分のお金の部分を取り戻すのが早くなります。
ただ今回は、
２、投資したお金を取り戻すにこだわるのではなく、
３、資産をコントロールする力を維持し続けるを重視すること、
それを結論づけました。
結果的に中古テラスハウス、再建築不可を、
金融機関から融資を受けてやっていく。
でまとまったのです。
３、資産をコントロールする力を維持し続けるを重視することは、
つまり賃貸経営から適切に利益が得られるかどうか、
その状況が続くかどうかを表す部分であり、
入居者がいなければ一円にもならない。
キャッシュフローがなければ資産ではなく、
維持費の出ていく負債になります。
築古木造アパートの運営を考えると、
この部分でひっかかりました。
そもそも論ですよね。
自信ないならやっぱダメです。
１、自分のお金を資産に投資する
２、投資したお金を取り戻す
３、資産をコントロールする力を維持し続ける
４、自分のお金を新しい資産に投資する
５、投資したお金を取り戻す
６、以上のプロセスを繰り返す
繰り返して意味のあることを繰り返して、
自分を磨いていればレバレッジはついてくるし、
繰り返して意味のあることを繰り返して、
資産が大きくなってもコントロールできれば、
なんとも、単純な話だと思います。
だから結論として、
中古テラスハウス、再建築不可を金融機関から融資を受けてやっていく。
結局、中古テラスハウス、再建築不可を金融機関から融資を受けてやっていく。その６
「 お金のゲームが楽しくなればなるほど、得点は増える 」
いろいろ理屈をこねくりまわしましたが、
結局、これかなー。笑
自分の人生楽しんだモノ勝ち、
ワクワクすること以外、やる意味がない。
そして、
野球選手のイチローに代表されるように、
愛していることを続けていれば、
上手くなるんですよね。
だから、指値して、
中古テラスハウス、再建築不可を、
お買い得に買う。
だから、再生して
中古テラスハウス、再建築不可を、
良くして、楽しむ。
だから、ワクワクして
中古テラスハウス、再建築不可を、
隣地買取できないか妄想して、楽しむ。
全部が自分の力以上に、
何度もできるように、
金融機関から融資を受けてやっていく。
「 好きこそものの上手なれ 」 とは、
本当にうまく言ったもので、
結局、楽しんでやってたら実力がついて、
より楽しいことにチャレンジできる。
だから、やっぱり、
築古木造アパートでイライラしてるのは違うし、
中古テラスハウス、再建築不可を、
再生していこーと思っています。
誰よりも、
不動産賃貸業を、
楽しんでやります。
結局、中古テラスハウス、再建築不可を金融機関から融資を受けてやっていく。その７
「 BE-DO-HAVE の BEが大切。なること。自分が変わること。 」
どんな自分でありたいか、
理想の自分があるから、
今の自分との差を埋めていく。
夢を持つより、
具体的に何をするか、
具体的に何をするかより、
どんな自分で在りたいか。
これもロバート・キヨサキの教えです。
一般的には他人との違いをどう考えるかと、
どうしても他社比較しがちです。
私も結局、
そんなところを捨てきれていないので、
他人より凄い自分が好きです。
そういう結果を出せることを喜びだと感じますし、
それが悪いことだとも思いません。
ただ、他人と比べて目標設定をするより、
なりたい自分と比べて一歩進む方が、
具体的かなーと思います。
そうして、
私は私のことを好きになれるし、
なりたい自分を追求したら、
あるべき自分が見えてきて、
それをクリアしていった先には、
また理想の自分がいるのだと思います。
「 結局、結論が原点回帰する。笑 」
なんだかんだ自分と向き合ったら、
やりたいことは昔と変わってなかった。
いろんな本を読んだりした結果、
新しい知識がついてこの世界に試してみたくなった、
違う世界をみようとしてみたってことなんでしょうね。
ということで、
右往左往した結果、
中古テラスハウスを今年３件買うことになりそうです。
これで結果的には、
年間２００万円以上のプラスのキャッシュフローで、
築古木造アパートを買うときと同じです。
今は、キャッシュフローをみて、
現実と自分と向き合っていきます。
幸せが積み重なる幸せを継続していきたいと、
今日もまた考えてやっていきます。