不動産投資の迷い、築古木造アパートか、築浅戸建てか、結論を出す記事 その１
これから先の人生をどう考えていくのかという、
大きな問題に直面しています。
まずは、私の人生は完成形です。
これからは失敗せずに最後まで走る。
そういう状況に来ていると、
そう考えています。
だから失敗せずに走ることだけ考えればよいのですが、
そうすると面白くない人生になってしまいますよね。
クリアしてしまったゲームって感じです。
そうなると、失敗しなければよいというものではありません。
その時の問題は、非常に簡単です。
どこまで面白い人生にチャレンジするかという問題です。
面白さが人生には必要で不確実性もおもしろさです。
面白い人生にチャレンジを考えると、
どうしてもリスクをとっていく必要があります。
不確実性をとっていくことになります。
このリスクですが、
大きすぎるとコントロールできなくて、
失敗してしまいます。
すると、せっかく完成した人生を、
自分自身で滅ぼす、
自業自得という、
本当に馬鹿な状況になります。
だからこそ、
取れるリスクの範囲で拡大していきます。
まずはその安全域を設定します。
私の尊敬するバフェットも、
この安全域をマージンオブセーフティーとして、
意識していたので、
考え方として正しいと思います。
借金は家賃が半額になっても払えるもの、
建物価格と解体費は、
10年以内に回収が終わること、
にこだわれば、
危なくもなくやっていけると考えます。
で、
この条件を保ったまま、
資産の拡大を目指す時、
レバレッジが効いていかないといけない。
大川護郎の取得ペースを見ると、
そう思いました。
大川護郎がすごくいい指標になるなぁと、
本当に思うのですが、
普通にやったらたどり着かないってこと、
実際にやれていること、
不景気時に一気に状況をよくしていること、
本当によくできたモデルケースです。
だからこそ、
本当は丸パクリしたいのですが、
私のエリアだと彼の戦略がフィットしません。
これは本当に残念だと思っています。
生まれ育った場所で、
不動産投資をするというところは一緒ですが、
エリア特性があまりに違いすぎて、
丸パクリは非常に難しいです。
私の生まれた向日市は、
物件が極端でそもそも賃貸物件の数がかなり少ないです。
中古市場がほぼ無いエリアです。
売り物件の少なさから、
売主が強気であることと、
そもそも実需の中古物件も、
価格がまったく下がっていないので、
かなり厳しいです。
ですが、
生まれて育った場所で、
想いが強くあります。
ここで不動産のオーナーとして、
やっていきたいと思ってます。
不動産の賃貸だけで、
考えているわけでもありません。
多少の利回りではなく、
街を創造していくという楽しみを、
ぜひ、創っていきたいと考えています。
大川護郎のやり方が丸パクリできないとなると、
どこを真似て、どこを真似ないか、
そこで迷う事になります。。。
大川護郎は中古物件を再生することで、
利回りを高く保っています。
その中古物件の土地を担保に、
お金を銀行から借り受け、
次の再生へとレバレッジかけて、
進んでいきます。
持っている中古収益不動産物件から、
持っていない現金を取り出し、
まだ持ってない中古収益不動産物件から、
持ってない現金を取り出し、
まだ持ってない中古収益不動産物件を買います。
この時、現金は必要ありませんから、
現代の錬金術です。
発生した負債である借入金は、
入居者が返済していくので、完璧です。
価値を生み出さない現金を持っておかずに、
現金の代わりに共同担保を差し出し、
収益を生み出す物件ばかりで構成することで、
収益を最大化しています。
なぜキャッシュアウトという、
発想になるのか理解できないと、
大川護郎は言っているのですが、
まさしく、その通り。
このやり方なら、
現金という概念は必要無い。
不動産投資の迷い、築古木造アパートか、築浅戸建てか、結論を出す記事 その２
中古収益不動産物件は、
すでに建物の価値がなくなっている分、
安くで買えます。
賃貸物件としての価値が下落してなければ、
家賃がきちんと取れる事で利回りが確保できます。
さらに、
家賃が下がりきっているので、
それ以上の下落幅が小さく、
予想通りの結果を得やすいです。
安定はビジネスにおいて、
お金を出してでも買うべきものなので、
至極、まともなやり方です。
ですので中古収益不動産を買うという部分は、
私が真似すべき部分でもあるのですが、
私のエリアはちょっと様子が違います。
中古収益不動産物件の市場がほぼありません。
なので、中古収益不動産物件が高いのです。
中古収益不動産物件を高く買わないといけない。
家賃は下落しているので、
もらえる家賃は安い。
まとめると、
高く買って、安くしか貸せない状況です。
となると、利回りは低くなり、
中古収益不動産物件のデメリットである、
修繕費用が響いてきます。
だから、
家賃がこれ以上下がらないという、
メリットしか取り出せません。
それであれば、
家賃も下落するかもしれないが、
新築の一戸建てを購入する方が、
今後の担保価値としても良いと考えました。
まずは融資を受ける時に法定耐用年数が、
かなり残っているので金融機関の受けがよい。
土地だけに価値を見出すより、
建物にも見出してもらえれば担保価値が多くなります。
利回りがどうせ低くなるのであれば、
新築で購入して１０年後でも築１０年です。
いろいろ考えると、
私のエリアでは中古収益不動産の優位性がないので、
わざわざ中古収益不動産にレベルを落とすのではなく、
家賃の下落も織り込んだ賃貸契約書を作り、
入居者さんが長く住めば住むほど安くなる賃貸づくり。
そういう設計にできればと思います。
不動産投資の迷い、築古木造アパートか、築浅戸建てか、結論を出す記事 その３
大川護郎をパクるべきところは、
現金が必要ない、現代の錬金術です。
持っている中古収益不動産物件から、
持っていない現金を取り出し、
まだ持ってない中古収益不動産物件から、
持ってない現金を取り出し、
まだ持ってない中古収益不動産物件を買います。
これをパクって、
持っている中古収益不動産物件（元新築時購入）から、
持っていない現金を取り出し、
まだ持ってない新築収益不動産物件から、
持ってない現金を取り出し、
まだ持ってない新築収益不動産物件を買います。
この時、大川護郎と比べると、
キャッシュフローが悪いので、
ビジネスからの収益を突っ込みます。
それと繰り上げ返済を多用します。
本当はハイレバレッジでどんどん取得が理想です。
ですが、
キャッシュフローが大川護郎に比べると悪くなるので、
家賃の下落等の状況が悪くなるイベントに対する耐性が、
大川護郎モデルと比べると低くなります。
借金は家賃が半額になっても払えるもの、
建物価格と解体費は、
10年以内に回収が終わること、
とリスクヘッジはしてるものの、
成功間違いない人生を壊してまで、
やるべきことではないので、
借金を完済して次をハイレバレッジで。
その循環を繰り返します。
この方法だと、
確実性は増しますが、
大川護郎モデルに比べて、
効率が落ちるので勝てません。
ですが、
彼にできなくて私にできる方法があります。
それを利用すればハイレバレッジ中期に、
借金の返済は問題がなく、
利回りをそれまでの平均７％から、
一気に２０％以上に上げる方法でもあります。
大川護郎にできなくて、
私にはできることというのが、
ホテル運営です。
私の能力をもってすれば、
ホテル運営は利回り３０％です。
また借りることのできる借金の額が、
かなりのハイレバレッジです。
１億の頭金で１０億以上借入できます。
それまでに１億円の物件取得は進んでいて、
そこから利回り７％で収益が取り出せている。
それを頭金担保にして、
１０億借入して利回り３０％とすると、
利回り２７％が達成できます。
借金はすごい勢いで返済が進むので、
安全性も確保していけます。
ですが、
ホテル業はビジネスですので、
悪くなる時の弾力性が乏しいです。
すぐに状況が悪くなってしまいますので、
稼げる時に返済してしまって、
また返済が無い状態にもっていきます。
収益不動産物件とビジネスから、
すくなくともホテル運営費は稼いでこれるので、
ホテル運営が失敗したとしても完全赤字にはなりません。
景気がよい状況がずっと続かないように、
景気が悪い状況もずっと続かないので、
その時に耐えられる弾力性だけプランに持たすことで、
なんとかなります。
これで常に保険がかかった状態で、
人生のプランを進められることで、
優位性が高い人生設計と運用が可能です。
しかも、融資というレバレッジをかけながら、
大川護郎モデルの劣化部分をオリジナルで補って、
大川護郎モデルを抜くというオモシロイチャレンジができます。
錬金術はパクル。
利回りが落ちる部分をホテルビジネスでカバー。
ホテルビジネスのリスク部分を賃貸業でカバー。
不動産投資の迷い、築古木造アパートか、築浅戸建てか、結論を出す記事 その４
大川護郎をパクるべきところは、
ファミリー向け物件を取得して、
大は小を兼ねるという幅の設定をすることです。
広さを担保して大家として努力する余地を残します。
私は今回築古アパートの取得か、
新築戸建て、築浅戸建ての取得か、
結構悩みました。
でも、よく考えたら、
想定できる家賃で数年経過したとしても、
築浅戸建てや、新築戸建てなら、
まだ築年数が浅いままです。
そもそもの実需向け商品ですので、
物件の価値が残っているわけです。
そして、賃貸経営という側面をみると、
取得価格と家賃の割合でいうと、
高く取得している状況ですが、
大は小を兼ねるという大川護郎モデルをパクれていて、
駅からも近く、車も駐車でき、
４つ以上の部屋を持つ物件でファミリー入居です。
となると、
退去までの期間が長いおかげで、
空室コスト、退去コスト、入居コストが抑えられます。
もともと入居期間の長いファミリー向け不動産ですし、
さらには数の少ない戸建て案件。
戸建てであることと、
延べ床面積が大きいこと、
駅も、車も、となると、
希少価値は高いです。
差別化という点でも、
もともと利回りが期待できない、
新築戸建て投資に参入するメリットは０なので、
ライバル投資家がいないブルーオーシャンである、
そういう風に考えました。
不動産投資の迷い、築古木造アパートか、築浅戸建てか、結論を出す記事 その５
今回狙っている物件は、
築５年の新築時から入居がされていない物件です。
どういう経緯かわかりませんが、
建蔽率オーバー、容積率オーバーです。笑
マイホーム系だと融資が一切つかないので、
売れないのだと思います。
そして投資家は最初から利回りが７％レベルで、
家賃も下落していきそうなこの物件に、
手出しはしていません。
JR駅から徒歩３分、阪急駅から徒歩７分、
他にも、徒歩１５分いけばもう一駅ずつ使えます。
これを三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスで、
借入して買ってしまおうと思っています。
１、
三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスで、
１２００万円の融資は別件で内諾あり。
２、
三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスで、
あと８００万円の融資が伸びるかどうか。
３、
伸びなければ８月にはさらに自己資金が８００万円入るので、
どのみち借入が１２００万円できるなら手に入るだろう。
利回りが低いことは、
完全なるデメリットです。
やる意味あんの？という人もいると思います。
私もエリアを変えるかは非常に悩みました。
でも、ホテル業も、賃貸業も、
別に完成された自分の人生において、
やらなければならないことではないので、
それであれば、自分の心がワクワクするチャレンジを！！
という想いから生まれ育った向日市でチャレンジしていきます。
その向日市というエリアで賃貸として成り立つとすれば、
中古テラスハウスだけです。
でも、レバレッジが使えません。
なんど繰り返してもレバレッジが効いてこないのです。
だったら、利回りを落としてレバレッジを効かせて、
私の能力で稼げるビジネスの収益を上手く利用して、
専業大家や、サラリーマン大家を圧倒してやれば、
エリアの不利はなくなります。
私がビジネスで成功できるのは、
この理念の力があるからです。
お金のことしかみえていないその他大勢とは違います。
だからこそ、
遠回りのような今回の利回りを下げる話も、
レバレッジを効かせることを選んだことも、
必ず後から意味を持つようになります。
そして、
融資が出ない時に取り組んだ、
中古テラスハウスの隣地買取案件たちも、
時間とともに私の背中を押す物件へと変わってくれるでしょう。
不動産投資の迷い、築古木造アパートか、築浅戸建てか、結論を出す記事 その６
築古木造アパートをなぜやめたのかというと、
シンプルに相手の不動産業者がダメだと判断しました。
貴重な一回の取引をここにあててしまうと、
私は１年は物件が買えなくなってしまいます。
だったら、やめておこうと思いました。
この業者ではないし、この売主ではない。
物件も坂の上にあって、
売り主も不動産屋も好きになれない。
収益性でいえば、
この築古アパートの方がよいです。
それを判断基準にしてもよいと思います。
新築戸建てなんて、
業者の利益がのってるし、
うんちゃら、かんちゃら。
ただ、楽待ちとかのコラムをみて、
理念のなさがダサいように感じるようになったのも事実。
私はこうやって仕入れて利益を出していますと、
専業であったり、サラリーマンであったりが表現しています。
うーん、自分もそういうところあるから、
気をつけたほうがいいなぁと思うし、
さらには、井の中の蛙大海を知らずだなと。
まず、そもそも儲かればよいのか？
それの為にやるのか？？
なんで？？
ほどほどじゃダメなの？？
不動産投資なら、
確かにそうだなと思います。
投資とは回収ありきだし、
儲けようとしてやるものですもんね。
でも、どちらかというと、
私の動機としては、
株式投資で失敗して気がついた。
ワクワクして生きていく為に、
お金だけ出すのは面白くないという事実です。
だから、私には明確に楽しむ為の理念があります。
空き家を再生して安くてよい賃貸を市場に創る、
新築戸建てを賃貸して街に若い入居者を招く、
ホテルを建てて人が交流する街にする、
こっちのほうが利回りより大切だと思います。
もう、人生勝ち確定なので、
誰かのための何かでなければ、
今まで楽勝に生きさせてくれた社会にお返しできない。
こんな時代にうまれなければ、
得ることのできなかったものでしょう。
本当にちょうどよく、
この時代を生きれただけだと思います。
楽しんでこの社会に恩返ししていければなと思います。
そして、加速する人生を楽しむためにも、
大川護郎モデルを抜いてやると決めています。
姫路で０円賃貸やと？？
なら、向日市で０円賃貸したるわ！！