先行投資した諭吉が帰ってきて、融資を受けて援軍の諭吉が増え、諭吉が余っている今。その１
法人化するにあたって、
色々問題のある項目がありました。
法人化のデメリットってやつですね。
今まで私が税務関係や労務関係をやっていたのですが、
法人となると税理士が必要です。
もちろん、自分でやることもできるでしょうけど、
個人の確定申告よりは難しい内容です。
私は自分の力が分散してしまうことは、
創業期にはデメリットしかないと判断して、
税務を丸投げする仕組みとしました。
そうすると税理士と顧問契約する費用が発生します。
私はこの費用はケチケチするのではなくて、
チーム作りの資金として出していくと決めていました。
ですが、別のところでカバーできないか考えていると、
国から補助金がでている様々な項目を見つけます。
国の政策と合致し、
私の会社が社会に貢献できれば、
当てはまるものがいくつかありましたので、
活用していくこととします。
毎年改正されるので、
保証はないのですが、
補助金の申請に不備がないように、
私の手間にならないようにと、
社会保険労務士も顧問契約しました。
これにより、
優秀な人材を、
アルバイト→契約社員
契約社員→正社員
と囲いこみができ、
また、国から補助金ももらえる体制となりました。
一人あたり、
５７万円ですので、
現在６名の正社員を抱えているので、
３４２万円の補助がでます。
その内、先に正社員になってくれた２人の分が、
２月、３月と支給されたので、
手数料を引いても１００万円です。
税理士、社会保険労務士の年間コストは１００万円なので、
これでカバーできていると言えます。
女の子ばかり雇っているので、
やめてしまう子が出てくること、
これからも拡大をつづけることを考えると、
補助金は定期的に対象者が出るので、
税理士、社会保険労務士の費用と相殺していきます。
これが先行投資した諭吉が帰ってきたという、
１００万円です。
先行投資した諭吉が帰ってきて、融資を受けて援軍の諭吉が増え、諭吉が余っている今。その２
次は、何度か記事にしていますが、
福岡信用金庫さんから、
運転資金がプロパーで出ました。
プロパーは３期終わってからだろうと思っていたのですが、
担当の人、私の法人チームの一員が仕事できる人で、
私の意向を考えて、無理してくれました。
プロパーならそもそも難しいし、
さらには３００万円が限界だろうところを、
５００万円でとおしてくれたおかげで、
５００万円がぽんと手元にあります。
この資金で人件費などの支払いをしていくので、
わが社の９割を占める人件費の支払いがいらないので、
売上をマルマル投資にあてれます。
当たり前ですが、
運転資金で借りたものは、
運転資金で使います。
約束ですから。
この運転資金は、
４カ月分の人件費支払い分相当です。
３月の２３０万円、
４月の２３０万円、
５月の２３０万円、
６月の２３０万円、
を人件費に使う必要がなくなったので、
それを使って投資していけるのです。
福岡信用金庫さん、ありがとう。
金利も高いけど、儲けてもらってかまいません。
次は、金額が大きくなっても大丈夫なように、
しっかり収益を出していきます。
ということで、
これが諭吉の援軍です。
援軍は運転資金で減るはずの売上を残して、
次期投資へと割り振りしてくれたのでした。
先行投資した諭吉が帰ってきて、融資を受けて援軍の諭吉が増え、諭吉が余っている今。その３
ということで、
かなり久々にお金が余っています。
お金が余ってるとハラハラする私は、
せっかくなので給料日は２０日なのですが、
１０日も早く、
みんなに給料を渡しました。
みんな、喜んでくれてたので、
やってよかったです。
私も、パートナー企業からの支払日が、
銀行休みの関係で、
１０日払いが８日とか９日とかに入ると嬉しいので、
それをやってあげました。
お金に余裕があると、
こういうこともできるなーと思いつつ、
給料日までカツカツちゃん達には、
次回の給料日はいつも通りやから、
使い切ったらあかんよ！と念押し。
貯めれる子達ばかりなら、
いいんですけど、
それも難しいもの。笑
人間てオモシロイ。
私が教えてる部下ですらこれなんですから、
誰からもファイナンシャルリテラシーを教えてもらえない、
その他大勢は苦労するだろうなと思います。
先行投資した諭吉が帰ってきて、融資を受けて援軍の諭吉が増え、諭吉が余っている今。その４
で、ここからが本題ですが、
やはりこのタイミングで一つ物件を仕込んでおこうと思います。
それで本格的に探して、
一つ、これなら！！という物件があって、
問合せしました。
すると、
既に契約間近で紹介できないとのこと。
残念です。
じつは、ちょっと前から感じていたのですが、
同じような戦略でやっている奴がいますね。笑
まったくのエリアかぶりです。
私が２００万円ほど採算が合わないで、
購入を見送った物件が、
１件フルリフォームを経て賃貸新規募集で出てました。
おそらく、私よりも利回りの感性が低いです。
許容できる範囲が大きいということは、
私より高く買えるので私からすると、
嫌な感じですね。
どれくらいの資金力があるかがカギですが、
私と同じペースで買えるなら、
やっぱちょっとエリアを絞ってさがすのは危ういなと感じています。
２００万円というお金も大きいようで小さいし、
それで狙った物件買えるならアリという内容でもあります。
結局、その後のことを考えると、
買っておいてもいいと思えるものです。
私が買い損ねた物件が、
フルリフォームされて世に戻ってきていた時、
その物件が私の理想と同じような姿をしていて、
あー、俺がやりたかったなと思ったのが事実です。
こういうボロ中古テラスを再生して、
誰かの役に立つためにやっているので、
多少の収益より手掛けたことが重要とも思えます。
投資家としては×、
起業家としては〇、
って感じですね。
さてさて、どっちが正解なのか。
利回りは塵も積もれば山となるという部分も大きくて、
妥協すれば確かに妥協できる部分ですが、
その分、未来の物件数に影響が大きいです。
永遠の課題ですね。
前も記事にしていて、
キャピタルとインカムどっちをとるといいのか、
みたいな記事を書いた時も、
面白さと取得のしやすさで言えば、
小さくてどうにもならない物件
最終的な取得数は値段が高くとも、
インカムでしっかり回した物件。
とシミュレーションの結果は出ています。
で、その時に思うようなことをやればいい。
というのが、
結論としてはあります。
ただ、割り切れないのが、
人間の気持ち。
先行投資した諭吉が帰ってきて、融資を受けて援軍の諭吉が増え、諭吉が余っている今。その５
最近、さらにはキャピタルゲインだけでなく、
宝くじを研究した結果一つ面白い考察ができたので、
そちらも記載しておきます。
私が物件をさらにほしいと思っている理由の一つになっています。
私、根っからの勝負師なもので、、、笑
干支×血液型×星座で、５７６通り運勢があり、
私の２０１９年が５７５位という、
最下位から２番目の悪さだったので、
面白くなって買った当たるんですという宝くじのおかげで、
面白い戦略を思いつきました。
当たるんですは、
一口３５００円で、
１０００万円が、
1/4096で当たる宝くじです。
私は３万円分チャージして、
８口、２８０００円分を購入しました。
残念ながらはずれましたが。笑
で、この当たるんですの確率が、
以前調べていた住宅火災が１年に、
1/4078で起こる確率と似ていることに気が付きました。
ビルや工場の火災も含めるともっと確率上がるそうです。
私もこの件はきっちりしたエビデンスはいらないので、
調べていないのですが。笑
人が調べたこの結果を根拠にするなら、
火災保険で１０００万円戻ってくるようにすれば、
当たるんですと同じような確率で同じような金額戻ってくるやん。笑
当たるんですなら会社の経費にできないけど、
火災保険なら会社の経費だし、
ざっくり法人の最高税率は３０％なので、
火災保険は３０％オフで入れるのと一緒やん。
ということで調べてみると、
ちょうど私が持ってる物件くらいが、
１０００万円がもらえる火災保険で、
掛け捨て年額が１万円くらい。
代理店になったり、
色々支払う掛け金は下げる方法はありますが、
今は私忙しいのでお金払ってでも、
とりあえず加入します。
掛け金１万円で、
経費算入考えれば実質７０００円で
毎年当たるんですを買ってるみたいなもの。
隣地が買えるのを待つスタイルといい、
火災が起きるのを待つスタイルといい、
私は根っからの勝負師みたいです。
もちろん、火災は起きてほしいわけではないです。
入居者さんが安全にきれいに長く物件に住んでもらえるのが、
なんといっても一番だからです。
ただ、不幸な出来事で、
私が不幸になるのを避けることができますし、
台風や水害などの保証特約もつけてますので、
これから変動の激しい気候などを考えると、
必要な備えはできたかと思います。
万が一の保険がきいて、
さらには宝くじにあたったような状況をつくることができて、
その備えにかかった費用が経費算入できるのであれば、
すごいことだなと感心しました。
先行投資した諭吉が帰ってきて、融資を受けて援軍の諭吉が増え、諭吉が余っている今。その６
ということで、これも物件を持っていれば、
被害に合う確率も大きくなりますし、
契約件数が多くなれば、
契約内容を交渉する余地も出てきます。
隣地買取、火災保険の活躍、
どちらも物件数が多いほど、
可能性が上がりますので、
良い物件を早く多く買いたいと思うのです。
それ自体は間違ってないと思いますし、
融資を受けている運転資金には、
３００万円×１．５％、
５００万円×３．９７％、
利息という手数料がかかっているので、
諭吉軍を眠らせておくのはもったいないです。
なので、今は多少妥協しても欲しいと思っています。
エリアを広げるか、
駐車場なしに手をつけるか、
リフォーム最小限に手をつけるか、
アパートに手を出すか、
RCに手を出すか、
利回りを下げるか、
などなど、頭をぐるぐる回っています。
私は、この症状の正体を知っています。
先行投資した諭吉が帰ってきて、融資を受けて援軍の諭吉が増え、諭吉が余っている今。その７
この症状を引き起こす、
その病気は、、、、、
「 収益不動産買いたい病 」
です。笑
理由はとにかく何でもいいと思うのです。
だって、私失敗しないし。
そりゃ、
利回り低くなるとか、
もっといい物件が出てくるとか、
あると思います。
でも、単体で採算割れなんてありえないです。
不動産投資で手詰まりなんてありえないです。
ビジネスでこけるなんてありえないです。
じゃぁ、何のために我慢してまで、
不動産投資を極めるのか？
となると、急に理由がなくなります。
だから、欲しいと思う感情に従って、
本当はいいと思うのです。
だって、他にお金使わんやん、
欲しいものストレスなく買えばいい。
と、かなり前フリ長かったのですが、
１、今まで動いてきた金策が見事に花開いた。
２、お金が余っている。
３、収益不動産買いたい病を発症
４、それでいいじゃん、買っちゃえと結論。笑
この後、欲しい物件がでてきて、
買えなくて悔しい思いをするのは、
もう確定路線です。
なぜなら、
今、よくもない物件を買って現金を減らし、
買った後に出てきたいい物件がお金無くて買えない。
ちくしょーって状況です。
絶対になります。
それは冷静に理解しています。
それでも、買っちゃうんですよね。
ほんと、困ったもんだ。笑