月極駐車場決まったと思ったけど、どうも借主候補に逃げられたであろう話。その１
高槻に買った１５０万円の物件をアスファルトにしました。
駐車場らしきものができたのですが、形が変わっています。
縦に長い駐車場なので２台止めるとしたら、
手前の車がどかないと動かすことができません。
もちろんこんな駐車場を他人同士で借りてもらうわけにはいかないので、
一人の人が独占です。
縦に２台止まります。
車１台とバイク置き場や自転車置き場に使えます。
と募集を行って、最初が１５０００円募集開始。
もうすぐ６カ月くらい空きですから、
じわりじわりと１０００円ずつ切り下げて、
１万円まで下がった時にようやく、お客さんから問合せが。
月極駐車場決まったと思ったけど、どうも借主候補に逃げられたであろう話。その２
月１００００円で良さそうなお客さんが問合せしてくれた。
軽自動車を２台止める必要があるお客さんでした。
月１万円で２台契約中とのことなので、２万円支払い中。
今回私の駐車場であれば、半額です。
年間１２万円節約になりますから、
まさに私のターゲットでした。
まずは止めてみたいとのことだったので、
無断使用されないように張っていたロープをどけて、
まずは使ってみてねと相手にターンを譲りました。
それから、、、、
月極駐車場決まったと思ったけど、どうも借主候補に逃げられたであろう話。その３
ダメだったのか、、、、？
お客さん：「 まずは止めてみたい。 」
私：「 どうぞ、止めれるようにしときますね。 」
お客さん：「 ・・・・・・・・・・・ 」
私：「 ？？？？？？ 」
の状態です。
これはダメだったかな？
断りの連絡がないのですが、
案内してから２週間過ぎてますから、
もう無理っぽいですね。
ホームズの分析機能によると、
月に１０回～２０回の閲覧があるので、
それなりに需要があるように思います。
安い駐車場への乗り換え検討の人もいるのかな？
もう一発下げる前に候補生がいればいいなぁと思います。
月極駐車場決まったと思ったけど、どうも借主候補に逃げられたであろう話。その４
どこまで下げるか問題。
駐車場というのは究極のコモディティ商品です。
止めやすさ、距離、値段、安心感。
それらしか差別化ができません。
なので、決まらないなら下げるしかないってのが実際です。
あとはコインパーキングにするなどで、
月という単位から時間という単位に小分けにするとかですね。
新しくお金を投入したくはないので、
コインパーキングは無しです。
なので、駐車代金を安くして利回りを削っていく。
地域に違法駐車が無い限りは、
駐車場台数は足りています。
ということは、私の駐車場をつくった時に、
埋まるということはどこかから奪うってのが、
起こりうる現象です。
新しく車を買った人や、引っ越してきた人が車を持ってきたり。
そういう機会が無い限り、奪うことなんですよね。
奪うには武器が必要。
でも差別化ができないから、
やることは値下げ。
じゃぁ、どこまで下げるのか？
埋まってしまったらそれより高く借りたい人が、
市場にいてもどうにもならないですから、
値段を高く保って待つことも大切な戦略です。
空室期間は損失、
賃料の低下も損失。
運と勘を頼りに最適解を求める旅は続きます。
ちなみに方針としては下げるつもりです。
これ単体で採算とるつもりなら、
こんな実験みたいなことはしてません。
また、隣地の買取が戦略上の柱なので、
途中のインカムは固定資産税を上回っていれば、
オッケーという気楽さもあります。
１５０万円で買ったのに、
隣が買えれば１５００万円～２０００万円の土地になりますから、
インカム戦略を強化する前の話だったのですね。
せっかく草むらからアスファルト化したので、
幸せになる人がでるように、
値下げのどこかで決まればと思います。
月極駐車場決まったと思ったけど、どうも借主候補に逃げられたであろう話。その５
なぜ、キャピタルゲインからインカムゲイン
キャピタルゲイン戦略からインカムゲイン戦略に変わった理由は、
インカムゲイン戦略で時間が進んだ時、
キャッシュフローが大きくなって物件購入速度が上がり、
物件数が増えることでキャピタル戦略よりもキャピタルがでるからです。
複利の効果ってのは、
単利で大きなものを狙うよりも効果が高く、
値上がり期待で買うことだけの意味の無さを教えてくれます。
キャピタルゲインが毎回狙い通りに出る、
そういう手法があればそっちの方がいいです。
家賃での回収は時間がかかりますから。
でも、
実際はバブル崩壊もそうだし、
大きなものでなくても、
株式投資やビットコインなどの仮想通貨。
儲かった人と、損した人がいて、
儲かった人も、損したタイミングはあるし、
損した人も、儲かったタイミングはある。
値上がり益であるキャピタルを狙うということは、
この勝つときも、負けるときもある。
という要素を受けいれる必要があります。
負けるかもしれない時の為に、
資金は分割して投資することが、
キャピタルゲインを出す為の手法です。
と言うことは、投資に回らない、
活用できていないお金があります。
また、
投資している対象が値上がり益を出すまで、
狙い通りの動きになるまでも資金は拘束されます。
もっと言うと、
損切り撤退のラインがあると思うので、
そのラインになって損切り撤退するまで資金は拘束されます。
損切りが下手で手放せなくなり、
塩漬けするなら、なおさらです。
お金が駐車している時間が、
かなり長いと言えます。
それと比べると、
後半に進むにつれインカムゲインの安定性は、
大きくなりますし、
負ける勝負ではないから負ける準備がいらない。
さらには他人のお金も使えるので、
金持ち父さん風に言うなら、
自分のお金を駐車しなくてよいのです。
それを繰り返して、
自己資金に対する利回りを比較した時に、
借り入れもできる不動産投資は、
自分のお金の駐車期間が短いと言えます。
他人のお金も含めたら駐車期間は長いですが、
自分のお金の移動速度が投資の速度です。
不動産投資は自分のお金の駐車時間は、
インカムゲインの複利化で短くなり続けます。
月極駐車場決まったと思ったけど、どうも借主候補に逃げられたであろう話。その６
自分のお金の移動速度が投資速度。
この理論に行き着くまで、
頭の中はごちゃごちゃしていたんだなと、
感じています。
こっちの方が得とか、損だとか、
消費者のような考え方が、
経営者として鍛えてきたつもりの私にも、
根強くあったのだと思います。
金持ち父さん、貧乏父さんに出会って、
内容を実践して、失敗して、
勘違いをして遠回りをして、
現実の人生にも翻弄されて、
ようやく答えらしきものかな？
複利化できない最初の投資が、
パワーのいるところなので、
未来に力を発揮する不動産投資は、
他の投資と比べると魅力がありません。
ですが、
自分のお金が移動できるようになると、
それまでの積み重ねで信用を得ると、
かなり早いと思います。
私の投資手法と私の属性の悪さから、
私のお金は約1700万円分不動産投資に駐車中です。
売れば3000万円から5000万円になるので、
売ったら取り出せます。
それとは別に、
利回りは全体で１０%を超えているので、
10年後には全額取り出せます。
その前にどれだけ遅くても、
あと2年で法人が三期の決算を終えて、
ファイナンスできるようになります。
担保価値が半分しか認められないとしても、
私が使ったお金を1500万円引き上げできます。
あと2年で家賃とファイナンスで、
自分のお金を全額回収できちゃいます。
本当なら10年後にしか回収できないはずですから、
8年早くなってます。
もちろんお金を駐車する気は無いので、
新しい物件の取得で、
家賃収入を倍にします。
もちろん2年経つまでに、
毎月のキャッシュフローから、
投資は進みますし、
資産規模も大きくなっています。
私の不動産投資は、
加速度的に増えるこの大きな力で、
次に進んでいくことです。
自分のお金と他人のお金で土地と建物を買い、
自分のお金はさっさと回収して、
次に次に移動させていく。
ちゃんと自分以外の大きな力を利用して進むこと、
忘れないようにしたいと思います。
月極駐車場決まったと思ったけど、どうも借主候補に逃げられたであろう話。その７
究極を言うと、調達通貨。
ここまでの話で言うと、
いいこと言っている気がしますよね。
でも、理解しています。
投資すべきは日本ではないと言うことを。
金利の安い日本円は調達通貨であるべきで、
日本人なら簡単に取り出せます。
そして、海外の流れの良いところに投資すべき。
理由は簡単です。
大きな力を利用することが、
自分の力でやろうとすることよりも、
重要だからです。
日本人は減ります。
若い人が減ります。
社会保障費は大きくなり続けます。
社会保障費が上がれば、
所得に対する支出の割合が増え、
国民はどんどん貧しくなります。
価値を生み出さずに、
価値を消費する人が、
日本に増えるからですね。
それに比べて、
いまから良くなっていく国が、
たくさんあります。
今日より明日、
若い力が新しい価値を生み出して、
前に進んでいくからです。
複利の力でどんどん豊かになります。
富を生み出さずに富を消費してはならない。
原理原則だと思います。
不動産投資を選んだ理由は、
複利という大きな力を利用できるから、
他人のお金という大きな力を利用できるから。
それなのに、
老人や価値のない若者が増えて沈みゆく日本という
マイナスの大きな力の影響を受ける場所
で戦うのはナンセンス。
向かい風に立ち向かうようなもの。
それなのに、
成長し続ける若くてたくましい国という
プラスの大きな影響を受ける場所
で戦わないのはナンセンス。
追い風を受けようとしないの？
でも、私は日本人なんですよね。
好きなんですよね、きっと。
しかも、投資しているのは生まれ育った場所。
この矛盾とどこまでどう向き合っていくか、
自分と奥さん、仲間、俺にしか見えないこと、
それがあるから、これからも考え続けたい。