不動産投資におけるこんなリスクもあるんだという話。その１
今、現在進行形の話が面白いのでまとめておきます。
書き起こしておいて、後から振り返ることも目的の一つです。
再建築不可の間口絶望案件（３００万円）が契約決まる直前です。
契約書にハンコもらってないので本決まりではないですが、
書類も完成してます。
私の父親は不動産屋です。
宅建の免許も持ってる個人事業主のおっさんです。
最近は孫も生まれて、すっかりじぃじです。
その不動産屋のおっさんから、
ありがたい話をいくつももらったので、
そのあたりを共有できればと思います。
リアル不動産屋の話は参考になります。
また父親はバブル崩壊に巻き込まれて、
生き残ってる人間でもありますから、
その貴重な経験を元にアドバイザーとしても有能です。
不動産投資におけるこんなリスクもあるんだという話。その２
残置物を残されるという危険性。
保証金として賃料の一カ月は設定していたのですが、
３万円の賃料ですので、３万円です。
それに一カ月分の賃料を前払いでもらうので、
合計６万円です。
土地の広さが１００㎡ほどありますので、
スペースとしては広いものです。
ということは、もし悪意があれば、
たくさんの不法投棄を置けるようなスペースでもあります。
６万円を支払い契約を行って、
処分に数十万かかるような不法投棄をされれば、
向こうは儲け、こっちは損を計上します。
対策として保証人を３人用意と父が対応してくれたのですが、
保証人は１人としか用意できないとのこと。
人間性に問題ありそうなら契約は破棄なのですが、
父が対応した時の人間性評価が問題なかったので、
今回はGOサインを出しました。
保証人ともども逃げられたら、
リスクは私が引き受けます。
リターンがあるからこの話には乗っています。
不動産投資におけるこんなリスクもあるんだという話。その３
残置物リスクを考えてもリターンがある理由。
この間口絶望の再建築不可案件の最大の問題は、
ただの草むらである点です。
この草むらの草達は非常に生命力が強く、
草刈り、草むしりでファイトして、
さらには除草剤で根絶やしにチャレンジしましたが、
３万円の薬剤をもろともせず、今も元気に成長しています。
アスファルト舗装をしようとして隣の駐車場を借りる前提でも、
間口が狭いことで人力が予想され、
半端じゃない高額３００万円の見積書です。
車が入らない駐車場のアスファルトにこれは高すぎです。
間口がきちっとある４０㎡の土地をやった時は３０万円だったので、
間口がきちっとある１００㎡だと７５万円くらいが妥当でしょう。
間口が狭いだけで３００万円と倍以上の値段になるので、
おそろしいことです。
車でなくて、バイク駐車場にするのであれば、
アスファルトはバイクスタンドが刺さるので、強度が足りません。
アスファルトよりも値段の高いコンクリート舗装が必要です。
ということで人に貸し出す用に整えるには費用を出す。
リターンを得るには、先行投資が求められていました。
それを、未舗装の現状で借りてくれるということ。
隣地所有者と知り合いで邪魔だった隣地との壁を取っ払ってくれること、
さらには舗装もしてくれるらしいので契約書には原状回復を入れましたが、
舗装してくれたら原状回復は請求せずにそのまま使います。
ということで私にとってこの話が本当なら、
無料で３００万円分の舗装というリターンがあります。
借り手の人は、隣地所有者と知り合いでコンクリートの壁を壊せます。
そうすると間口が広がり、７５万円で舗装できるのです。
そして、エリアの駐車場相場は１７０００円と高額です。
３万円で借りて、１０台で貸せれば１７００００円ですから、
差し引き月に１４万円のビジネスになります。
舗装とコンクリート壁を壊した費用で１００万円を見積もっても、
１年経たずに回収が終わり、その後はチャリンチャリンできます。
私は壁を壊せないので車の駐車場にはできず、
アスファルト舗装には３００万円以上かかります。
バイク駐車場にしても１７０００円取るには、
さらにバイクガレージ買わないといけないので、
一つ５０万円の１０台分で５００万円かかります。
立場の違いが生みだす、WIN-WINの図式です。
この話が嘘ではなさそうだと感じるポイントがここです。
借り手が本当に隣地所有者と知り合いで壁を取っ払えるなら、
借り手にとってノーリスクのおいしい案件だということ。
まとまった出費なしで、賃料の高い駐車場を経営できます。
あとは、私のリターンについて補足ですが、
３００万円するアスファルト舗装が無料。
隣地所有者と知り合いという借り手に紹介してもらい、
隣地所有者とパイプラインができる。
地域に駐車場だと認識してもらえる。
などなどです。
数十万円の不法投棄リスクは賃貸でも一緒。
家賃しか入らない賃貸に比べて、
今回のリターンは半端ではありません。
GOサインの背景はこういうところです。
不動産投資におけるこんなリスクもあるんだという話。その４
京都人って、こういうもんです。
同じ提案をタイムズからしてもらったのです。
前に記事にしているので、気になる方は記事を見てみてください。
この時は門前払いです。
もちろん私も売買の不動産会社を通したり、
駐車場管理の不動産会社を通してアプローチしましたが、
たどり着くことすらできませんでした。
京都人はプライドが高く、
内と外を明確に区別します。
ぶち壊すには名声や権力や、大きな資本が必要です。
もしくは、知り合いから繋いでいって内に入るかです。
壊すか、内に入るかしないと、
話も始まらないことが京都人を相手にする面倒さです。
大阪の人とかなら、メリットがあるかどうか、
損か得かみたいなシンプルな感じなんですけど。
タイムズがアプローチしたときも、
現状満足で相手にすらしてもらえなかったそうです。
知名度を利用すれば何とかなるかな？と思ったのですが、
外の扱いでしたね。
不動産投資におけるこんなリスクもあるんだという話。その５
あきらめていたところが好転した
これは不動産投資の面白さだなと改めて思いました。
タイムズに説得してもらう作戦に失敗した時点で、
考えていた手は使い終わった感がありました。
思考は続けていましたが、
手段としてはもう無くて、
知識がつくか、アイデアが生まれるか、しつこくアプローチか、
お金を使って物件を仕上げるか、時間に任せるか、
くらいしか残ってませんでした。
どちらかというと、時間に任せようとしていました。
そして、ホームズでそのままの状態で募集をして、
成り行きを見守る体制に入って１カ月経った後、
このような展開になったのです。
積極的に展開したわけではありませんが、
不動産には７つの値段があると言われて、
実際に評価の仕方で違うという一面が一つ。
それとは別に誰かの必要性によって、
この値段でも欲しい、この値段なら買う、この値段でもいらない。
と値段に正しさがあるのではなく、
いくら出して必要か？が変わってきます。
今回は賃貸ですから、
いくらだったら借りる意味があるのか？が問題になり、
今回借りてくれる人は、３万円/月なら儲かる人だったわけです。
私では取り出せなかった利益を、
今回の借り手は人脈の力で掘り起こしました。
私の物件を見つけ、知り合いをたどり、形にしたこと。
つまり、誰にでもできないことを、
この人だけがやれるから、
儲かるわけです。
私としてはクソー俺がやりたかったという感情はなく、
なんとかなって良かったー。
地主と繋がれば、次の展開もあるなーと、
ワクワクしています。
土地を買わなければ経験できなかったので、
若い時の苦労は買ってでも、やれ。
という言葉は間違いではないと思います。
特に私は３０歳でやらなくてもいい不動産投資をやり、
難しい案件を手掛けているので、
若い時の苦労は買ってでも、やれ。を実践できていると思います。
不動産投資におけるこんなリスクもあるんだという話。その６
でも、戦略的にはアウト。
この再建築不可物件を含む３つの物件は、
戦略がブラッシュアップされていない時に、
実験の名目で買ったものです。
実験したからわかったこともたくさんありました。
だから、すべてを否定することはしません。
ですが、投資戦略としてはダメです。
これは私の部下達やこれから始めたいと思う人が、
小さな物件でなんとか始められないかという実験でした。
結果的にすべての物件がなんとかなりそうです。
ですが、他に潰しがきかないので、
値下げくらいしかやれる手段がありませんでした。
下げれば下げるほど利回りは下がります。
自己資金で私はできました。
ですが、部下やはじめての不動産投資ならどうでしょうか。
１５０万円、２００万円、３００万円と買いました。
利回りが１０％以上あるのは、
今回なんとかなった３００万円で買った再建築不可のみです。
隣地買収可能性という面では、
小さいものを多く持つと効率がいいのですが、
小さくて安いから買っていって数を増やすより、
戦略的に利回りが得られるものを、
複利の力で回していきキャッシュフローを大きくして、
何度も購入の機会をつくることの方が結局物件数を多くする。
そういうシミュレーションが得られたので、
今回買った３つの物件は戦略外です。
つまり、戦略的にアウト。
利回りが低いというのは先の未来を悪くします。
小さい物件で始めることはできる。
それが目的の人はそれで良いが、
利回りは選択肢の低さから悪くなりがち。
将来的に不動産投資を加速したい人は、
利回りを上げて収益を加速させて、
物件数を増やすべき。
それが実験の結果ですし、
この実験のおかげで、
私の方針が固まったとも言えます。
不動産投資におけるこんなリスクもあるんだという話。その７
不動産投資におけるリスクの洗い出しで、
残置物リスクは確かに考えていました。
でも、いつも小さい物件でしたから、
認識としてはかなり低い可能性で小さなリスク認識でした。
ただ、いつも扱う２．５倍の大きさだった今回の土地は、
もっとリスク意識を大きく持たないといけないものでしたので、
父親の助言がなかったら、リスクとリターンの分析が甘くなるところでした。
不動産屋は大切だなーと思いました。
私には強い味方がいますが、
さっさと何度も取引を繰り返して、
自分の経験値にしないと、
父親が私より先に死にますからね。
私のチームで一番の高齢が父親です、
しかも、代わりがきかないポジションです。
ベンチ要員を見つけること。
私自身がスキルアップを行うこと。
とにかく生の経験で、
どんどん学んでこのブログに書き起こして、
形にしていかないと。
さっさとキャッシュフローを大きくして、
次の物件までの時間を短くして、
物件も人も出会いを繰りかえしたいと思います。
毎月物件を買う規模感に早く事業を育てたいと思います