不動産投資初期にありがちなこと。今の現状をお伝えします。その１
現金が大切だ！！と偉そうなことを言ってますが、
今、今、その現金が無くて苦しんでいます。笑
なんでそんな状況になったかという分析を、
せっかくの機会なので書き起こしておきます。
根本的なことをいうと、
私の性格が原因です。
よくよく考えたら、
何もやらなくていいことを、やっています。
暇なんでしょうね。
本当のところは、そういうことです。
不動産投資初期にありがちなこと。今の現状をお伝えします。その２
ファイナンスできなかった。
もうご存知かと思いますが、
私はキャッシュフローが潤沢です。
毎月１００万円の余裕資金があります。
年収のところに書いている数字はいつも、
１年間の私の結果に対する歩合を含めて書いていて、
さらには税金などで引かれる前の年収なので、
手取りでいうと毎月１００万円くらいです。
にもかかわらず、
ここ３年は、フリーランスだし。
法人化してからは１年経っていません。
その為、ファイナンスがまったくできません。
楽天プレミアムカード 増枠×
楽天ビジネスカード 増枠×
ANA VISA プラチナカード 申し込み×
楽天銀行カードローン 申し込み×
住信SBIネット銀行カードローン 増額×
日本政策金融公庫 創業融資×
佐賀銀行 融資×
福岡銀行 融資×
書き出すだけでも、
テンション下がります。
こんなに稼いでも、
信用がないんですよね。
まぁ、これが不動産投資ではなく、
株式投資から始めた理由の一つでもあるので、
わかってたことなんですけど、
サラリーマンを唯一うらやましく思います。
ということで借りることができないので、
手元にキャッシュをつくっておくことができず、
キャッシュがカツカツです。
不動産投資初期にありがちなこと。今の現状をお伝えします。その３
年末に買った物件が余計だった。
年末に購入した再建築不可の物件が完全に余計でした。
理由は、その後に隣地の買収ができた案件が出たから。
年末に購入した再建築不可の物件を買っていなければ、
手元に３００万円のカードローン枠を置いておくことができ、
今のような資金難にはなっていなかった。
活用できていればありだが、
この物件は時間をかけてお金を産むタイプのやつ。
早めに買うなんて馬鹿だった。笑
お金に余裕ができて、
暇だったから、視野が狭かった。
暇って怖い。笑
前も書いたのですが、
キャピタルゲインより、
インカムゲインの方がよいという話。
だんだん加速するその複利の力を、
どれだけ利用できるか、
それが大切だと最初からシミュレーションできれば、
これは買わなかったかな？笑
不動産投資初期にありがちなこと。今の現状をお伝えします。その４
隣地買収が成功した。
これは、本当に最高のパフォーマンスだったので、
文句なしの結果です。
指摘するのであれば、
こういったチャンスにお金を用意しても、
問題が起こらないようにマネジメントするのが、
俺の仕事。
いや、ほんとね。
お試しで買った牧野阪中古テラスハウス、
お試しで買った高垣町の土地。
それでお金が無くなっていたこと。
そして、さらにはカードローン枠３００万円に、
影響するような年末の再建築不可物件の取得。
重ね重ね、悪手だったなと思います。
そのあとに向日市で買い損ねた物件をみれば、
なおさら、そう思います。
相場よりも安い物件は出ます。
その時に動けるように、
ちゃんと準備していくことが大切。
最高の結果になったこの隣地買収も、
資金足りない問題になっているので、
もう最悪です。
今回はなんとか、
資金を用意することができたので、
リノベーション含めた７００万円を、
払うことができました。
おかげで、
資産価値の上昇、
労働収入から家賃収入への変換、
と果たせているわけですが、
危うく買取ができない可能性もあったので、
それはセンスない。
ちゃんと余裕をもってマネジメントすべき。
不動産投資初期にありがちなこと。今の現状をお伝えします。その５
歩合の振り込み時期が遅い
最初からわかっていたのですが、
私の能力に対して出る年俸とは別に、
私の結果に対して出る歩合が遅い。
これはもうわかっていたことなので、
どうしようもないのですが、
理解していたにも関わらず活かせなかったのは、最悪。
９月には歩合が出て、
それが５００万円くらいなので、
実はそこで今回の資金難は問題なくなります。
ところが、
それまでに法人の決算があったり、
親友の結婚式があったり、
嫁の韓国旅行があったり、
出費がすごいイベント目白押し。笑
たたみかけるように出費に追われるなんて、最悪です。
というか、お金を気にしなくていいゾーンに突入したのに、
不動産投資のせいで、お金カツカツとか最悪です。
もはや意味不明。
ちゃんとマネジメントしろよって話です。
不動産投資初期にありがちなこと。今の現状をお伝えします。その６
先行投資が多い
法人の設立に３０万円、
これからのファイナンスの為に税理士、
助成金の為に社会保険労務士、
これらの費用を払っています。
まず税理士は３期経って融資が利くようになるまで、
まったく価値がありません。
会社としてファイナンスを
有利に進めるために費用を出しているので、
完全なる先行投資です。
そして、社会保険労務士、
これは助成金の為に支払っています。
助成金で正社員登用で５７万円もらえます。
こちらとしても優秀なスタッフは正社員で囲いたいし、
最初から正社員で雇うとかリスクしかないので、
この制度は最高です。
無かったら多分正社員にはしてないでしょうね。
で、この助成金も正社員に転換してから、
半年経たないと活用できないので、
人件費アップと社会保険労務士の費用、
これまた先行投資になります。
すでに１００万円は、
先行投資してる状態ですので、
キャッシュフローとしては悪い。
手元にあった方がやれることは多い。
ただし、これまた９月くらいには、
助成金が入るので一気に改善します。
だから、今が一番しんどいわけです。
不動産投資初期にありがちなこと。今の現状をお伝えします。その７
不動産投資初期にありがちなこと。
それは、お金がカツカツだという状況です。笑
実績なし、お金なし、でも買いたい不動産物件。
この状況が揃うと、お金は手元から無くなります。
私が現状のベストではない選択肢を選んでしまったように、
よっぽど自分に規律を求めることができる人しか、
増やしたい欲には勝てないと思います。
ちなみに、私が今回かなり反省しているのは、
法人の決算と重なったせいで、
従業員の給料が払えないほど、
お金が足りないということです。笑
まさか、こんなにショートするとは、
びっくりです。
これで資金調達できなければ、
従業員に支払いを待ってもらって、
信用を失うことになります。
まぁ、そうならないように、
身内から借金して着地は合わせますけど、
そんなダサいことあります？？
本当に今回は自分の代表取締役としての、
自覚の無さにびっくりです。
猛省しています。
お金がカツカツにならずにすんだ、
分岐点がどこか？というと、
お試しで買った牧野阪中古テラスハウス、
お試しで買った高垣町の土地。
の部分です。
この時にすでに向日市でいく戦略を確定させておくべき、
そして、車が一台止まる、賃貸住宅物件にすべき。
向日市以外に買ったすべて余計です。
私の人生における成功からは遠い戦略で、
いらない選択でした。
もちろん、上手くいく可能性は非常に高いです。
どちらも相場から言えばかなり安く買ったからです。
ですが、選択と集中ができておらず、
私の人生においては遠回りです。
小さい金額で失敗をしておくことは、
あとあと意味がありますが、
これくらいのこと、やる前にわかれよ。
と自分に思うのです。
猛省。。。。
次に決めていることは、
お金が入ってきても父親がGOサインを出さないなら、
それは買わずに貯めていくということ。
なぜなら、もう自分は成功した側だから、
必要なお金を上手く活用していくこと。
あくまで仕組みづくりがすべてということ。