戸建て不動産投資の問題点。脱衣所 ・独立洗面化粧台 ・洗濯機置場 ・冷蔵庫置場 ・駐車場その１
私が中古テラスハウスを扱う時に、
なぜリノベーションをするのかという部分に、
かなり関わってくる内容なのですが、
そもそも築年数の経った物件というのは、
間取りが絶望的です。
だから売れない、買う人がいないってこともあります。
さらに土地が狭いので動線含めて、
もはやどうにもならないって感じもあります。
低予算で低家賃でもいいから、
あまりいじらないでスタートしようと思う人は、
このデメリットはよくよく理解したうえで、
戦略的に客付けを考えていかないと、
手詰まりになる可能性が出てくると思います。
戸建て不動産投資の問題点。脱衣所 ・独立洗面化粧台 ・洗濯機置場 ・冷蔵庫置場 ・駐車場その２
戸建て不動産投資の問題点-脱衣所
脱衣所ってのは、
着ていた服を脱いで、
お風呂に入る時や、
お風呂から上がって、
綺麗な服を着る時に使い、
また洗濯した洗濯物を
置いておくスペースになると思います。
これがない古い物件はかなり多いです。
無ければバスタオルを巻いて移動したりとか、
裸でウロウロするしかないですよね。
他の部屋を脱衣所がわりに利用するわけなので、
どうしても動線が悪くなり、
特に女性は嫌がります。
脱衣所が古いだけでも嫌われる設備なのに、
付いてないとかは不人気レベルマックスになります。
女性は脱衣所をいい匂いにしたり、
可愛くしたり、棚を買って使いやすくしたり、
色々しますよ。
それがそもそもできないってことが、
賃貸生活においてどういうことなのか、
特に男性は理解しておかないと、
男の人しか住めないような物件になっちゃいます。
戸建て不動産投資の問題点。脱衣所 ・独立洗面化粧台 ・洗濯機置場 ・冷蔵庫置場 ・駐車場その３
戸建て不動産投資の問題点-独立洗面化粧台
独立洗面化粧台が無い物件。
これはこれで、ダメなんですよね。
これまた男性だとわからないと思うのですが、
女性は風呂上りの時間を無茶苦茶ちゃんと利用します。
びちゃびちゃで風呂あがってきても、
気が付けば乾いている男と違って、
肌のケア、髪の毛のケア、大変です。
もう一つ大きな理由が、
朝の準備です。
戸建て物件を狙っているなら、
一人暮らしを狙っているわけではないはず。
一人暮らしでないなら、
朝のトイレや、出かける準備は、
複数人の時間帯が被る想定でいるべきです。
そうなると、朝のバタバタする時間帯は、
間違いなく独立洗面化粧台が必要です。
歯磨き、ヘアセット、髭剃り、
リアルな忙しい朝を想像したら、
電気・水が使える鏡付き設備っていう貴重性がわかるはず。
化粧できる場所があればいいんでしょ？ってわけでもなく、
電気と水が使える環境であることが大切です。
戸建て不動産投資の問題点。脱衣所 ・独立洗面化粧台 ・洗濯機置場 ・冷蔵庫置場 ・駐車場その４
戸建て不動産投資の問題点-洗濯機置場
これはまた古い物件あるあるですが、
洗濯機置き場が構造上存在しないっていうやつです。
建物の中に無いのですが、
外に用意されていることは多く、
昔は洗濯機は外って普通のことだったんですよね。
今や、外で洗濯なんて考えられないわけで、
５０年もあれば、世の中はかなり変わります。
インターネット回線引くことや、
テレビ回線を引くこと、
一人に１台スマホ時代ですしね。
１０年前の常識が通用しないというのも、
今後は意識すべきですので、
何年もかけて投資を取り戻していくのは、
賛成できないですよね。
ともかく、外に洗濯機置き場があったとしても、
やったー！！って人はほぼいなくて、
嫌われる物件設備です。
室内で毎日の洗濯に不便でなく、
使い勝手の良いことが求められていると思って、
物件をコーディネートしていきましょう。
戸建て不動産投資の問題点。脱衣所 ・独立洗面化粧台 ・洗濯機置場 ・冷蔵庫置場 ・駐車場その５
戸建て不動産投資の問題点-冷蔵庫置場
これも私は問題だと思ってます。
リノベーションした２つの中古テラスでも、
キッチンの位置を動かして、
冷蔵庫置き場との動線を意識しています。
なぜなら、これも女性が嫌う配置であれば、
お客さんが決まりにくくなってしまうからです。
ほとんどの家庭で、
毎日料理することは当たりまえですし、
そのストレスたるや、大きなものです。
夫婦共働きが増えていることも考えると、
それなりの容量の冷蔵庫を用意できるように、
まとめ買いができるように、
考えておいてあげると喜ばれます。
なにせ、古い戸建ての物件に、
無理やりこれらを置いても、
扉があかなくなったり、
人が通る動線上に冷蔵庫が来たり、
まぁ上手く配置できないパターンが多いですから。
戸建て不動産投資の問題点。脱衣所 ・独立洗面化粧台 ・洗濯機置場 ・冷蔵庫置場 ・駐車場その６
戸建て不動産投資の問題点-駐車場
駐車場がない物件は、
車社会の生活エリアでは絶望的です。
車社会のエリアでは車で３０分以内の場所に、
便利なものがたくさん詰まっています。
駅を中心に発展しているエリアとは、
まったく違う社会構造です。
それを理解していないと、
駐車場がなくても買っていい物件と、
駐車場がないと買ってはいけない物件の、
検討ができないと思います。
今、私が投資している向日市で新築物件は、
車が２台止まる間取りが人気です。
４人家族を想定した間取りが多く、
決して部屋の数は多くないです。
父、母、子供二人が設計のベースです。
自動運転技術などで状況は変わる可能性がありますが、
自動運転技術ありきで車を所有しない時代を考え、
駐車場無し物件を取得していけば、
確かに安く手に入り、数は増えます。
しかしながら、
車を所有するのが当たり前という社会が変わらなかったら、
車が止まらなくて人気の無い物件を人より多く抱えることになります。
手詰まりますよ。
だったら、速度や安さを犠牲にしてでも、
どっちに転んでも大丈夫なようにしときましょう。
戸建て不動産投資の問題点。脱衣所 ・独立洗面化粧台 ・洗濯機置場 ・冷蔵庫置場 ・駐車場その７
今回は戸建て投資の問題点で、
私がリノベーションをして改善してからでないと、
お客さんを募集しない理由を伝える記事でした。
仮に、今は入居者が決まったとしても、
ライバルの新しい物件が、
これらの短所を消すどころか、
長所をプラスした物件になったらどうでしょう？？
まともな戦いでは勝てなくなります。
そして手詰まりは最悪です。
大家は皆、
空室リスクを抱えています。
借金してようと、してなかろうと、
お客さんが住んでくれないと一円にもならん。
もっと言えば満足して入金をちゃんとしてくれんと、
滞納や、短期間での解約で赤字になります。
だから私達大家は、
利回り２０％の！！という、
自分都合の数字を拾うことではなく、
稼働率１００％かつ、満足度１００％という、
生産性と顧客満足度のどちらも追うことが、
現代の賃貸経営に求められていることだと思います。
私もやり方としては、
利回りを上げる方法もあります。
でも、時代が変われば通用しないんじゃないかなと、
本気でそう思います。
そもそも土地値で手に入れている物件ばかりなので、
計算上はリノベーション費用だけが唯一の出費なわけです。
そのリノベーション費用を家賃で回収していく中で、
隣地の買取で土地のバリューアップを行い、
さらに、１０年以上通用するリノベーションで、
２０年近くを回収期間に当て込むと、
一つの物件で数千万円を稼ぐことができるようになります。
４００万、５００万円で買った物件から、
これだけの稼ぎを取り出すことができるなら、
自分の幸せではなく、
人の幸せにいくらかを回せればと私は思います。
だから、いい物件を安い家賃で貸してあげたい。
そうなります。