不動産投資の融資戦略、キャッシュで買って、バックファイナンスという方法。その１
不動産投資において、
現金玉（キャッシュ）は、
本当に大切です。
なにかあった時の現金玉（キャッシュ）、
人より有利になる為の現金玉（キャッシュ）、
信用を示す為の現金玉（キャッシュ）、
ですから、現金玉（キャッシュ）を減らさずに、
現金玉（キャッシュ）を増やす流れ（キャッシュフロー）を、
良くすることが、求められます。
もちろん税金との戦いや、空室リスクとの戦いの中で、
自分の戦略を実現していくことです。
そこで、一つのやり方として、
バックファイナンスがありますので、
紹介しておきます。
ファイナンスとのことで、
ご想像通りの融資です。
ですが、残念ながら私に融資はつかないので、
あくまでやり方の紹介です。笑
不動産投資の融資戦略、キャッシュで買って、バックファイナンスという方法。その２
手元の現金玉（キャッシュ）を減らさないことが大切と言いました。
でも、物件を買ったら現金玉（キャッシュ）は減ります。
そのかわりに、土地と建物が手に入るわけです。
現金玉（キャッシュ）を減らしたくないから、
土地と建物を買わない。
それも正解です。
ですが、現金玉（キャッシュ）を
増やす流れを創れるにもかかわらず、
やらないなんてのはズレちゃってます。
だから利用しましょう。
バックファイナンス。
現金玉（キャッシュ）を減らさずに物件を増やすこと、
その戦略を行っていきます。
不動産投資の融資戦略、キャッシュで買って、バックファイナンスという方法。その３
不動産投資におけるバックファイナンスとは、
物件を現金玉（キャッシュ）で買った後に、
融資を実行してもらい、
現金玉（キャッシュ）をもらう方法です。
バックファイナンスモデルケース（自己資金１０００万円）
１、現金玉（キャッシュ）で５００万円の物件を買う（5/17）
自己資金１０００万円－物件５００万円＝自己資金５００万円
２、バックファイナンスで融資を５００万円受ける（7/17）
自己資金５００万円＋融資５００万円＝自己資金１０００万円
この場合２ヶ月後のバックファイナンスにより、
自己資金が１０００万円に戻り、
手元には５００万円の価値がある土地・建物が手に入ったことになる。
バックファイナンスにより、
自己資金を使わずに、
不動産収益物件を手に入れることができた。
現金玉（キャッシュ）が減ってないことが重要。
不動産投資の融資戦略、キャッシュで買って、バックファイナンスという方法。その４
なぜ、バックファイナンス？？
って疑問があって当然だと思います。
そもそも最初から融資を受けて買いましょう、
という発想ですよね。
現金玉（キャッシュ）で即決できると、
指値が数倍通りやすいからです。
安く買える方法が現金玉（キャッシュ）買いだからです。
自分も相手も面倒を減らせます。
融資で買わないで、現金玉（キャッシュ）で買う。
だけど、現金玉（キャッシュ）を減らすと、
それができなくなる。
だから安く手に入れるいいところは、現金玉（キャッシュ）。
あとから現金玉（キャッシュ）を融資で補充する。
バックファイナンスによる上手いやり方です。
なぜ安くなるかは、
売主から見ないとこの話はわかりにくいのですが、
物件を売りたいから不動産屋にお願いして、
買ってくれる人を探しているんですよね。
で、買ってくれる人が見つかりました。
買いたいって言ってます。
でも、お金が無いので今から銀行に借りるそうです。
結果は２ヶ月後です。
これを聞いた売主さんは、
よかったよかった、２ヶ月後には売れるんだね！！
ってなりませんよ。
２ヶ月もあればその間の誰かに売れるかもしれないわけですし、
そもそも、お金借りれないなら買えないじゃんコイツ。
つまり、売り主にとってこの話は、
あってないようなものなのです。
それに対して、
買いたい人が見つかりました。
現金ですぐに買えるそうです！！
１００万円の値引きをしないといけないんですが、
後から不備があっても責任追及しないと言ってるんです。
どうしましょう？？
これは真剣に悩みますよね。
高く売りたいけど今の値段で買いたいって人は、
今まで一人もいなかった。
だから、今も市場に売れ残ってるわけです。
じゃぁ、もしかしたら１００万円安いのが妥当かも。
取引も自分次第だし、面倒が減るなら、
売れるか売れないかわからない状態から解放されたい。
よし、値下げや！！
私が今まで買ってきた物件は指値ばかりです
それができたのは、
現金玉（キャッシュ）で買うことと、
面倒なことはこちらが引き受けることを、
売りたい人に伝えてきたからです。
不動産投資の融資戦略、キャッシュで買って、バックファイナンスという方法。その５
現金玉（キャッシュ）の長所を生かし、
現金玉（キャッシュ）で購入するけども、
現金玉（キャッシュ）が無いと次で弱くなるから、
現金玉（キャッシュ）をバックファイナンスで補充します。
これが不動産投資におけるバックファイナンスです。
もう一つはバックファイナンスだと、
金融機関からしても、
未来予想図みたいな信じていいかよくわからん計画書で、
さまざまなリスクヘッジしてから貸し出すより、
ちゃんと賃貸で客付けしてあり回り始めた物件の方が、
確実ですよね。
ところが、バックファイナンスは、
基本的に金融機関から提供されにくい融資です。
もはや意味不明ですが、
日本の金融機関なんてこんなもん。
そこんところを詳しくやっていきます。
不動産投資の融資戦略、キャッシュで買って、バックファイナンスという方法。その６
バックファイナンスができる金融機関-日本政策金融公庫
日本政策金融公庫は、
バックファイナンスができる金融機関として、
結構有名です。
最近はチラホラできなくなったと噂をきくのですが、
もはやそれも意味不明。
支店や担当者によってスタンスの違いがあるし、
時期によってもマチマチ。
これはもう融資にはつきものですので、
結局は毎回トライしてみるべし！！
バックファイナンスできれば、ラッキーだし。
ただし、バックファイナンスありきだと思い、
カツカツまで現金を使うと、
バックファイナンスできなくて資金が不足しましたってなります。
現金玉（キャッシュ）不足に陥っても手詰まりになりますから。
そこは注意。
バックファイナンスができる金融機関-マルケイ融資
商工会議所経由の日本政策金融公庫融資です。
商工会に加入して、年会費を払います。
商工会からの指導を受けます。
そして、１年以上事業を継続して地域で行って、
税金を完納して、従業員を２０人以下にして
申し込んでいきます。
商工会の推薦がある状態で、
日本政策金融公庫と話ができると思うと、
少しはわかりやすいと思います。
バックファイナンスができる金融機関-信用金庫
エリアが固まっているなら、
信用金庫は力になってくれるといいますよね。
柔軟な姿勢でいてくれること、
地域貢献の側面が強いことから、
バックファイナンスもしっかり検討してくれます。
不動産投資の融資戦略、キャッシュで買って、バックファイナンスという方法。その７
そもそも物件を購入できるほど現金玉（キャッシュ）のある人が、
使った現金玉（キャッシュ）と同じくらいの価値ある不動産を所有していて、
その土地・建物に首輪（担保保証）をつけて貸し出すんだから、
何が貸せない理由？？？？？？？？って話です。
まぁ偉そうなことを言っても、
普通の融資すら通らない私は、
お呼びでないのですが。。。笑
私もバックファイナンスが使えるなら、
現金玉（キャッシュ）を回復させておきたいです。
いい物件情報が手に入っても、
今なら根回しに時間がかかって、
スピード勝負案件は無理でしょうから。
今は、現金玉（キャッシュ）どころか、
借金玉を抱えています。笑
そういえば最近、
カードローンが日割り計算だと知りました。
急にカードローン契約停止されたら危ないので、
お金に余裕があっても出費の予定があったら、
借りっぱなしでつないでいました。
時間が経ち、
お金の流れに危ないところがなくなったので、
カードローンを２００万円ほど返済してみて、
あれ？この場合計算どうなるのかな？？と気になり、
色々調べると、日割りでした。
毎月支払いサイトの関係で、
タイムラグがあるのですが、
これだったら月のうち借りる必要がある期間は、
１５日くらいやん！！って気が付きました。
年間の３００万円の利息が、
１４３７００円ですので、
日割りなら半分の７万円くらいで済むっていう。
気が付かないで払っていた分が、
もったいないことに気が付いたので、
今は限界まで返し、
ギリギリまで借りないスタイルです。
話を戻すと、
バックファイナンスを使えない私が、
バックファイナンスの記事を書けることが大切で、
これが重要なんですよね。
結局は、
知らないとか
気がつかないとか、
やる気がないとか、
全部、やらないという結果を生み出します。
やらなくていいことならいいんですけど、
カードローンみたいに簡単に７万円を損します。
世の中そんなことでいっぱいです。
私の場合扱っているお金が大きくて、
この損失額が大変な金額になります。
だから、人より頭一つ以上飛び出るのは当たりまえで、
今の日本で何も成し遂げられないならダサいと思い。
ずっと知識と経験と技術をレベルアップし続けています。
勉強してて偉いですねーとか、
すごいですねーとか、
そんなことも知ってるんですかとか、
努力されてますねーとか、
言われてます。
ですが、自分では楽しいことを継続してるだけです。
これが私の中で一番結果が出る方法だと思っています。
努力が報われることはありません。
自分自身が努力していると感じている状態は、
長くやり続けることができません。
だから、できなくなった時点でそれ以下が確定するし、
しんどいけど頑張っているという状態は、
効率が良くありません。
だから、
他人からみたら真似できないすごい努力と思われるようなことをやり、
でも、
自分にとっては当たり前で、楽しくて、もっとやりたいって状態。
それで完璧です。
何もかも楽しいです。
だって他の人は頑張らないとできないんですから。
自分は頑張らなくてもできてしまう。
楽勝でしょう。結果がでますよ。褒められます。笑
あー、、、、、楽し。笑