不動産投資のデメリット、リスク、失敗談、自己破産、トラブル。その１
不動産投資を借金せずにやってて、
土地値以下の物件ばかり取得しているので、
ものすごく失敗やリスク、自己破産、トラブルなどなどからは、
遠いところにいます。
なぜそういうやり方をしているかというと、
せっかく余計な不動産投資をするのに、
嫌なことが起こるなんて、
意味がわからないからです。
ということで、
悪いほうに転がったら、
こうなるんやでという、
部分を正しく理解していこう。
というのが、
この記事の趣旨です。
不動産投資のデメリット、リスク、失敗談、自己破産、トラブル。その２
不動産投資でお金がチャリンチャリンと入ってくる私は、
正直メリットしかないので、
私から伝えることはいいことばかりになっていると思います。
出来る限り、色々な角度から伝えていますが、
ダメなら私自身が絶対にやっていないので、
私が伝えると、いい部分が強調されてしまいますよね。
だから今回はデメリットをできる限り、
書き出していこうと思います。
空室リスクがある
空室のリスクは不動産賃貸業における、
避けて通ることのできない課題です。
借りてくれる人がいなければ、
収益は発生せず、
逆に固定資産税や管理費、
古くなって価値を失う建物など、
マイナスの側面を自分が受けなくてはいけません。
よくサブリースが解決策であるかのような、
勧誘を見かけますが、
あれこそ契約書という紙切れ一枚の約束で、
守られる保証はありません。
建物の老朽化
不動産投資は、時間の力を借りる必要があるビジネスです。
この時間は私達投資家にとっては味方ですが、
形あるものにとっては、敵といえるでしょう。
形あるものは、いつか壊れると言われている通り、
経年劣化は必ず起きます。
水道のゴムパッキンとか、
プラスティックとか、
金属製の配管とか、
これらは、水漏れなどを引き起こすので、
経年劣化によるインパクトとしては大きいです。
それとは別に老朽化は、
借り手に影響を及ぼします。
新築の家と、古い家、
駅からの距離、間取り、家賃が一緒ならどっちを選ぶ？
という心理面に影響します。
ほぼほぼ新築を入居者の人は選ぶでしょう。
借り手の最大顧客層である日本人は、
世界に類をみない
新しいもの好き、
綺麗好き、
です。
その人達を相手に商売をしている限り、
老朽化は選ばれない理由になります。
常に新しさと綺麗さを求めなければ、
もう家賃を下げていくしか方法はありません。
汚いし、古いけど、
新築より安いから築古を選ぶという発想になるまで、
値下げとするしかないのです。
融資を受けたローンの金利リスク
固定金利ではなく、
変動金利を選んだ時、
の発生する一つの可能性です。
金利が上昇して毎月の返済は、
利息の支払いばかりを行うことになり、
元本が減っていきません。
古くなる建物の価値は無くなったり、
土地の人気が無くなり土地値が下がっていったり、
と土地や建物は魅力がなくなっているにも関わらず、
その価値を失った土地・建物の為に、
借金を一生懸命返すという話になってしまいます。
金利リスクだけをクローズアップするというかは、
昔のバブル期に起こった事実から見ると、
９％とかの金利を払っている人が
住宅ローン借りている人にいます。
当時４０００万円を超えていた物件は、
今、売ったとしても１８００万円とか。
住宅ローンを頑張って返していたけど、
返していたのは金利部分ばかりになっていれば、
まだ１８００万円以上負債があって、
売っても借金が返せないって人は存在します。
今が金利１％～３％だから、
安心、、、なんてことはありません。
金利が高くなってもやる意味のあることが、
世の中に生まれたら、みんな借金して始めます。
または国の方針一つで金利が上がることだってあります。
そうすると、金利は上がっていきます。
変動金利のリスクは高くなっていくと、
住宅ローン破産の人みたいなことになりかねない。
そういう場合があるということです。
不動産物件の流動性低下リスク
流動性というのは、
売買のしやすさ、売買量が多いことをいいます。
１年に一回しか売れないものを、
すぐに売りたいと言っても、
売れないですし。
世界中にたった一人しか必要としていないものを、
売りたいと思っても、
その人を見つけるまで売れません。
前も言いましたが、
不動産物件はオンリーワンです。
その場所で、
その形で、
その広さで、
その歴史で、
その人が、
その利用方法で、
という物件は一つしかありません。
どうやっても値段をつけるのが難しいので、
近くの値段を参考にするとか、
最近の取引だとこれくらいなら売れるとか、
売りにだして売りたいのであれば、
売れる価格にするしかないってことです。
ある程度の買いたい人がいる地域であれば、
値段を下げていくどこかで、
相対比較という他の物件と比べて、
お得感があるか、無いかで売れるでしょうから、
流動性が低すぎるということは無いでしょう。
ですが、
買いたい人がいない地域であれば、
値段を下げていくから、
どこかのタイミングで売れるなんてものではありません。
０円でもいらないと思われてもおかしくないものが、
不動産という物件を扱う難しさです。
固定資産税、管理の手間、費用、
近所づきあい、前所有者の問題、
地域の抱えた問題、
不動産は持つリスクがあるからです。
結果的に売れないリスクが流動性低下リスクとなります。
株式投資でいうと損切りができないリスクといえます。
不動産価格下落リスク
買った値段が正解だったかなんて、
誰にもわかりません。
究極の結果論ですしね。
買った値段で売れると思うな、
なぜなら、未来はわからないから。
不動産価格が下がると思ってやらないなら、
絶対にやめたほうがいい。
すべての決断が手詰まりに向かうことになりがちだから。
不動産投資のデメリット、リスク、失敗談、自己破産、トラブル。その３
不動産投資の失敗談は、
手詰まりか、悪手かです。
手詰まりは、
もはや手の打ちようがないことを言います。
どうしようもない、どうにもならない状況です。
最後に表面化するものは、
お金が足りないという現実でしょう。
もっともっと前から、
その結論に向けてちょっとずつ追い込まれるのが、
手詰まり失敗談のだいたいのパターンです。
会社もいきなり潰れるかというとそうではありません。
やったきたこと、やらなかったこと、
自分が選んだすべてで、
良くない結果へと進んでいきます。
気が付いた時には、
お金も、時間も、能力も、労力も、情報も、
何倍も投入できないと元に戻すことすらできない状態になり、
もちろん、そんな悪い状況を切り抜ける力がなくて、
踏ん張りどころで踏ん張れないどころか、
最悪の結末に向かって加速します。
不動産投資の場合、
先ほどデメリットで紹介したリスクが、
複数絡み合って、
借金が問題になることが多いだけで、
借金が悪という単純な話ではないです。
経営力が無いっていう話ですから。
色々やっちまった系の人がいますので、
ネットで不動産投資の失敗談はたくさん読みましょう。
それとは別に悪手のパターンですが、
これは経験値にさえなれば、
どんどん経験して、
手詰まりを避けるってことに繋げればいいと思っています。
私はテストで１００点をずっと取ることはできませんでした。
私の知る限りクラスの人もみんなそうだし、
学年単位でもそうだし、
全国テストをみてもそうです。
つまり完璧な答えを出し続けることは、
人間である限り、不可能に近いことだと、
私は思っています。
ということで、
悪手を絶対に打たない発想なんて、
テストで絶対に満点取るぜ！！って意気込みと変わらず、
実現不可能なので、
私はそんなことに時間を使いません。
自分の中の合格ラインを設定すること、
同じ問題になんども挑戦できる環境をつくること、
以前の間違いは、次の挑戦で修正すること、
に私は時間を使います。
最初のチャレンジより、
その後のチャレンジが成果をあげるので、
結果的に満点に近づいていきます。
意気込みや精神論ではなく、
理論や真理です。
私は不動産を、
年間で３つ以上取得していき、
そのペースは１年毎に１．５倍に近いペースとなります。
試行回数が多いことであれば、
馬鹿な状態で満点の答えを出す方法ではなく、
失敗を重ねて成長する全てで満点の答えに近づけていく
という考え方をします。
失敗談は、成長する自分へのヒントがたくさんあります。
本当の本当をいうと実体験でないと、
成長幅が違うのですが、
悪手でなく、手詰まりになってはお終いですので、
他人の失敗談で、それだけは防いでおき、
何度もチャレンジできる仕組みを創ります。
不動産投資のデメリット、リスク、失敗談、自己破産、トラブル。その４
自己破産とは、
「破産申立書」を提出して
「免責許可」をもらい。
「借金」を「無くす」方法です。
借金をして、
もはやどうにもならない時、
資産や財産がなく、
返済の目途が立たないときに、
自己破産することになるでしょう。
不動産投資をしていて、
そのような状況になる人は、
かなり少ないですが、
いることはいます。
手詰まりの中の手詰まりで、
不動産物件全部売って、
自分の持ってる預金や資産全部使って、
それでも借金が残って、
その借金がもはやどうにもならない。
ってパターンですよね。
私は戦略を持って挑むタイプなので、
どんなやり方をしたら、
そういう着地になるのか？と疑問ですが、
１つ目の物件を無理して買う
いきなりサイズの大きい物件に投資対象を変更
のパターンは危ないと思います。
どちらもリカバリーの可能性がなく、
悪手だった場合が、
直接手詰まりへと繋がり、
自己破産へと繋がっていくのではないでしょうか。
不動産投資のデメリット、リスク、失敗談、自己破産、トラブル。その５
不動産投資のトラブルは、
人とのトラブルか、
物件のトラブルですよね。
不動産業者は、
かなり問題があると思って行動した方が良いです。
一人もまともな人間は存在しない。
それくらいに思っておいて丁度良いです。
不動産は大きな買い物です。
安易な取引は必ずトラブルにつながります。
ベテランの不動産投資家ですら、
やってしまった、やられた、詐欺にあった、
などなどあるので、
まだ経験が浅いなら尚更です。
契約書、重要事項説明書、
土地、建物の料金比率。
このあたりは、
かなり慎重にいきたいところ。
疑ってかかれるように、
契約に対する知識や、
売買契約での過去トラブル事例などを、
事前に勉強しておくことは忘れないように。
なぜなら、
不動産業者にまともな人間は、
ほとんどいないと思っておくくらいで、
本当に丁度いいからです。
管理業者は、
空室リスクと密接に関係するので、
大家の死活問題です。
ここのトラブルは面倒だし、
ここのトラブルは急所に打撃を受けることと同義です。
例えば、私の部下が住むマンションは、
７部屋空き室があり、
同じ管理会社が管理しています。
この管理会社が最悪で、
日付の報告無しでエレベーター点検を行う。
非常階段しか使えないが、
非常階段用の鍵が存在し、
普段はエレベーターから出入りするので、
持ち歩くはずもなく、
エレベーターに乗れないし、
非常階段も鍵がかかって使えないし、
３時間家に入れなかったそうです。
そして、なんとかしろというまで、
どうしようもないですねーと対応されたそう。
また別件では、
電気系統の回路が潰れて、
お風呂の電気がつかなかったのですが、
そんなことは電気がつかない瞬間にはわかりませんよね。
電球が切れたと思い、
買いにいって自腹で買って、
新しい電球をつけたのに電気がつかない。
見に来てもらい、
電気の回路異常とわかり、
直して終わりです。
新しく電球を買う必要がなかったと主張しても、
本当に電球が切れた時に使えるからと、
買取してもらえませんでした。
そのような大きいことから、
小さいことまで、
さんざんあったので、
家賃値下げしてくれないなら、
出ていくと宣言したにも関わらず、
大家に伝えないまま、
博多の相場では安い物件だから、
好きにしたらいいとその場で回答。
私は一連の話をその子から聞いて、
こわ～～～
と思いました。
博多エリアでは単身向け物件だらけで、
家賃が下がりまくってます。
特に古い物件が空室と値下げのオンパレード。
部屋が空いた時に出ていく出費は、
他エリアの比じゃないです。
ただでさえ埋まりにくいのに、
管理会社のこのスタンスなら、
契約更新の時には出ていくし、
もっと早くでる人も出るでしょう。
こんな管理会社に任せてしまえば、
もはや終わりです。
大家が物件にお金をかけようが、
家賃を下げようが、
借り手がどんどん出て行ってしまいます。
安定した賃貸業の経営には、
満室に近い経営で、
借り手の回転数を下げる必要があるのです。
もう一つ怖いことに、
これはトラブルが表面化していないということです。
こんな管理をしているとは知らずに、
この物件の大家さんは、
転居が多なぁ、お金かかるなぁと思ってると思います。
管理会社の管理能力のせいだとわかるのは、
いい管理会社に変えた時か、
自分で管理する時でしょうね。
あ～～～怖い。
リフォーム業者は、
費用対効果のトラブルに尽きるでしょうね。
手抜き工事とか騒いだとしても、
安い値段で発注してるなら、
そりゃそうなりますよ。
問題は払った料金以下の仕事しかしない時です。
これが難しいことなんです。
相場があるようで、無いですから。
私は父親という建設業のプロが、
普段仕事で一緒している、
信頼できる職人を手配してくれています。
さらにアポなしで突然、
現場に顔を出したり、
一緒に作業をしてくれたり、
と手が抜けないし、
抜いたらわかる状況にしてくれています。
父親いわく、
職人にまともな人はいない。
それくらいの心構えでいて丁度良いと言っていました。
まるで私がいうセリフのようなことを言うのです。
もしかしたら父親がオリジナルか？笑
結局、工場で作ったものを付けるくらいなら、
そんなに難しくないんでしょうけど、
人の手で作業する全ての部分は、
技術、経験、想い、勘、センス、
などに影響を受けてしまいます。
明らかな手抜き工事や、
素人仕事から、
意思疎通やコミュニケーションに基づく失敗、
やるべき工事とやった方がいい工事の境界設定ミス。
リフォームの費用対効果が悪い
というトラブルは、
簡単に起こりうることなので、
段取り力が大切です。
出来る限り自分が関わっていきましょう。
借主のトラブルは、
もう様々にあり過ぎて、
記載が難しいです。
なかでもピックアップするなら、
家賃の未払いと他の入居者の追い出し、
でしょうね。
お金が無いなら、お金は払えません。
つまり家賃は払えません。
本人がそこでの生活を希望していれば、
なんとかしようと頑張るでしょうけど、
所詮は借り物の住居です。
電気が止められたから乾電池で、
水が止められたから、
コンビニでカップラーメン作って食べる、
コンビニ弁当あっためて食べる、
ペットボトルのジュースや水。
自分でゴミを捨てるのが面倒でゴミを捨てず、
コインランドリーに洗濯にいくのが面倒で、
服が散乱、
その現場に父親の手伝いで行ったことがあります。
父親が人生経験だと言って、
私が連れられて行ったその光景は、
悲惨以外のなにものでもなかったです。
まずは死ぬほど臭い。
床の確認はできず、
液体の判別ができない謎の汁、
大家さんの依頼で原状回復を行う仕事を、
父親が外部に委託せず、
社会経験の為に私を連れていったのでした。
家賃の未払い分は６カ月を超えるし、
現状回復の費用は３０万円～５０万円でしょう。
さらに片付けが終わって原状回復できるまで、
売り止めがかかりますし、
内覧を開始しても大丈夫な状況までいって、
はじめて募集開始です。
賃貸期間も含める機会損失と、
原状回復費の合計は、
もはや吐き気がしますよね。
次は、他の入居者の追い出しですよね。
これはモンスター化した入居の中でも最低です。
こいつ一人のせいで、
まともな入居者が去っていくのですから、
証拠もなく他の入居者への嫌がらせをされると、
対処のしようがなくて時間がかかってしまいます。
大家がこの問題入居者を法律を駆使して追い出そうとすると、
契約内にある退去条件に該当する何かを証明していく必要があります。
証拠がない他の入居者への嫌がらせは、
この証明する行為を異常に難しくさせ、
しばらく手出しができない状況をつくります。
あーーー
こわい。
不動産投資のデメリット、リスク、失敗談、自己破産、トラブル。その６
私の場合、
空室リスクには、
需要が足りていないタイプの間取りを用意して、
物件の長所を必ず付け足し、
お風呂とトイレは嫌われない設備レベルにしてます。
建物の老朽化には、
すでに古い建物を購入し、
長い間を経ても壊れないものは残し、
それ以外をすべて新築レベルにする。
物理的にも壊れない。
心理的にも新築じゃん！！を実現。
融資を受けたローンの金利リスクには、
融資を受けて借りないで拡大をし続ける方法と、
借りるならおいしい固定金利で融資を受けること、
仲間を集めて置き換える方法（実験中）で準備しています。
不動産物件の流動性低下リスクには、
今は人気がないけど、
隣地が買取できれば、
すごく人気が出る物件
を買うことで流動性の低下を緩和して。
借金をせず、
安全で安定したビジネスを所有し、
信頼できる身内を増やして、
お金がじゃぶじゃぶかつ、
何かあっても支えあえる仕組みで、
流動性が低くても問題ない状態を実現。
不動産価格下落リスクには、
今の相場の半額以下でしか買わないことで、
半額になっても大丈夫という、
大きな余力を確保した中で、
隣地を買取することや、
街自体を良くしていくことで、
下落しない要素を付け足しています。
不動産投資の失敗をしない為に、
自分の中の合格ラインを設定すること、
同じ問題になんども挑戦できる環境をつくること、
以前の間違いは、次の挑戦で修正すること、
に私は時間を使います。
最初のチャレンジより、
その後のチャレンジが成果をあげるので、
結果的に満点に近づいていきます。
不動産投資は失敗しない方法ではなく、
失敗しても問題がない方法で、
たくさん実践するものです。
自己破産しない為には、
１つ目の物件を無理して買う
いきなりサイズの大きい物件に投資対象を変更
しないことで、
大きな借金や、致命的なミスを避けています。
不動産業者のトラブルを防ぐためには、
不動産業者はかなり問題があると思って行動しています。
一人もまともな人間は存在しない。
それくらいに思っていますし、
契約書、重要事項説明書、
土地、建物の料金比率。
このあたりは、
かなり慎重に確認して。
売買契約での過去トラブル事例などを、
事前に勉強しておくことを行っています。
管理業者のトラブルを防ぐには、
信頼できる父親にすべての管理を任せて、
父親一人で厳しい部分は、
父親が信頼できるチームに任せています。
お金は惜しみなく出します。
リフォーム業者のトラブルを防ぐには、
父親という建設業のプロを信頼し、
普段仕事で一緒している、
信頼できる職人を手配してもらいます。
さらにアポなしで突然、
現場に顔を出したり、
一緒に作業をしてくれたり、
と手が抜けないし、
抜いたらわかる状況にしてもらっています。
借主のトラブルは、
家賃滞納が無いように保証金を高く取って、
さらに家賃を先に振り込みさせています。
一時的に大きな出費を耐えることのできる家庭は、
普段からちゃんとしていることが多いからです。
また、リノベーションにお金をかけて、
新築そっくりに仕上げて、
古くてもいいから安く住みたいという人は、
来ないような家賃設定にしています。
暮らしに価値を感じたい人をターゲットにすることで、
家が傷んだり、汚く使われたり、家賃を滞納したり、
されない仕組みにしています。
さらに中古テラスハウスに限定することで、
モンスター化した入居者が他の人を追い出すという状況を、
起こらないようにしています。
隣人は私にとって赤の他人という状況を創っています。
隣人を追い出してくれたら、
私は土地の形がまともになって、
売って現金にするか、
さらに別の物件を買うかできますので、
どっちに転んでも問題ありません。
いかがでしょうか？
せめて自分のやることは、
これくらい現時点での回答を用意しましょう。
回答が的外れな時はあると思います、
でも、
テストで１００点取れなかったことと同じくらい、
ちゃんと勉強したテストで９０点以下を取ったことが少ないです。
これだけ回答を勉強して用意したなら、
１０点くらいは失うかもしれませんが、
０点の大失敗はないでしょう。
そういうもんだと私は思いますよ。