不動産投資における土地の値段以下で買う基本 その１
土地の値段はバブル期でもないので、
基本的に下がっています。
首都圏エリアでは上がっていたりしますが、
希少性で上がっていて、
今後もそのような展開になるかどうかは不明です。
今の値段が保たれる可能性も、
不透明ですから値段はあってないようなものです。
その中で土地値以下で買うことの重要性を伝えていきます。
不動産を安く買うということは、
将来に向けてのリスクを減らす効果があります。
不動産投資における土地の値段以下で買う基本 その２
土地の値段はどういう決まりになっているかというと、
値段はあってないようなものです。
不動産はオンリーワンの商品です。
似たような土地や建物があっても、
まったく同じものはありません。
その為、ほしいと思う価格で買うのが普通です。
では、どんなことが行われているかというと、
エリア毎に取引履歴をまとめて、
過去データを使ったデータベースを使用しています。
高くなりすぎも、低くなりすぎも、
経済的によくない場面を多々生み出すので、
きちっとこのあたりが整備されています。
ですが、まったく同じ物件がないので、
あくまで相場が値段を決めています。
あくまで参考価格です。
売りたいと思える値段と、
買いたいと思える値段が釣り合った時に、
売買が成立します。
必要な人が多い土地であれば、
誰かに買われてしまうと、
その土地は買えずに、
オンリーワンを逃すわけですから、
多少の値段の高さには目をつぶって購入する人が現れます。
すると高く値付けされたものでも売れてしまいます。
逆に、必要な人が少ない土地であれば、
誰も買わないのですから、
その値段なら買ってやってもいいと、
思う人が現れるまで売れません。
売りたいと思う売主は、
どんどん値下げします。
固定資産税は持ってるだけでかかる税金ですが、
それも売主が不利ですので、
いらない土地・建物は処分したいものなのです。
不動産投資における土地の値段以下で買う基本 その３
相場はありますが、
時間が経つと変わってしまいます。
そしてあまりに大きな流れですので、
コントロールできません。
それであれば、
値上がり期待などもってのほかで、
自分が不利になる値下がりありきで、
考えていかないと自分が損をする確率を上げてしまうんですね。
だから必ず土地値以下で仕入れる努力が必要です。
売主は土地値以上で売りたいのですから、
ここが難しいところですが、
私達は買う必要はないわけですから、
売主の売りたい気持ちを待てばよいと思います。
土地値以下で手に入れば、
将来的な土地価値の値下がりで、
売るときに下がるとしても、
その分を前もって買うときに吸収しているので、
そのマイナス分の影響が少なくて済みます。
投資金額すべてを回収してみないと、
儲かったかどうかの結果が出ないのです。
家賃で収入が３００万円増えたと思っていても、
売るときに３００万円安くでしか売れなければ、
それは、儲けではなかったということです。
特に土地が高い時期に買った人は、
土地は売るときには損を計上する状態です。
私の父親もバブル期に３０００万円で買った、
賃貸住宅が今は７００万円くらいでしか売れません。
ですがもう３０年貸していて、
２３００万円以上の賃貸収入があるので、
損はしていないです。
でも、儲かってもいないです。
高く買うと売る時に値下がる分、
投資計画に影響します。
未来のことがわからないのだから、
高く買っていいわけありません。
そこは絶対の法則として、
落とし込みしたいところです。
不動産投資における土地の値段以下で買う基本 その４
土地の値段以下になってなるんだろうか？
普通はそう思いますよね。
安くで売りたい売主ってのは、
そんなに多くいません。
だから、その感覚は間違っていません。
固定資産税は払いたくないけど、
安売りは嫌だという売主さんは結構みかけます。
もちろん売れないので、
どうしようもないのですが、
私ならさっさと現金化して、
ストレスフリーを目指しますが、
お金に執着すると現実が見えないことが多々あります。
それとは別に、
高く売りたいよりも早く売りたい人は、
世の中にいるものですよ。
そこを狙っていくというのが基本になります。
いったいどんな人かというと、
お金がすぐに必要な人です。
相続税の支払いをいついつまでにしないといけない。
新しい家を買ったけど、前の家を売ったお金を頭金にする約束だ。
老人ホームに入居が決まっていて、そのお金を払いたい。
病気で入院するから、家を売ってそのお金で支払う。
などなど、
さまざまな状況はありますが、
結局は、今お金が必要なのです。
土地・建物から早く換金したいのです。
不動産投資における土地の値段以下で買う基本 その５
現金の素晴らしいところは、
もってさえすれば素早くモノやサービスと交換できます。
それに対して、不動産は売れないとお金が手に入りません。
私も明日３０００万円用意しろと言われれば、
つくることはできません。
すべてお金を生み出す不動産へと形を変えているからです。
ですが、先ほど例にあげた
相続税の支払いをいついつまでにしないといけない。
新しい家を買ったけど、前の家を売ったお金を頭金にする約束だ。
老人ホームに入居が決まっていて、そのお金を払いたい。
病気で入院するから、家を売ってそのお金で支払う。
の場合は、
売りたい物件は住まないことが確定している。
次の支払いが決まっている。
という状況です。
いらないものを売って、
必要なものに変えるのはお金の使い方の基本です。
また、早く売りたいという条件が付け加えられるほど、
今、市場に出ている相場の物件よりも、
値段は安くなっていきます。
高く売ることよりも現金化が大切だからです。
相続系の話は、よくあるパターンで。
息子、娘はもう別の家庭、別の居宅があります。
実家を相続しても固定資産税取られるだけなので、
いらないです。
そして、兄弟で綺麗に分け合う為には、
お金になっているほうが都合がいいです。
土地建物は半分にすると大変ですからね。
そして、自分が努力したお金ではないので、
家にもお金にも執着がないパターンや、
今の生活に必死すぎて、
早くお金がほしいパターンなど、
現金化優先になりがちです。
不動産屋は転売を手掛けることも多いですが、
こういう案件を直接買い取りキャッシュ一括とか、
そういう手法を使っています。
安く買う替わりに、早く現金化してあげるということです。
土地値以下で買うとなると、
相手が土地値以下で売る。
そういうタイミングは大切ですし、
こうなると現金がすごく大切といえます。
不動産投資における土地の値段以下で買う基本 その６
私がやってることはそれとも違って、
誰もいらない、売り主はあきらめて安くしていく。
そういう物件を買っています。
そういうやり方がしっくりくるというのもあります。
あとは、安くして早く売ってくれないと、
ボロボロの汚い空き家がその町にあるというだけで、
価値を棄損しています。
土地値の把握は、
グーグルの検索に住所と土地値を入力します。
そうすると売買履歴が出てくるので、
それを元に計算します。
ほとんどの売主が、
土地値以上で売ろうと値段をつけています。
買うわけありません。
なので土地値から、
建物を潰した時の値段を引いて指値するか、
私の場合は利回りベースで自分のほしい値段を言っています。
売れなければお金にならないのですから、
現実を早めに教えてあげることも一つです。
ほとんどの指値は通らないので、
それでも良いです。
土地値以上で買ってしまうと、
土地価値の下落を
家賃で回収しつづけないといけませんし、
そもそも安くで買えるにも関わらず、
家賃を払い続けてくれる保証はありません。
安く買うこと、
これ鉄則です。
不動産投資における土地の値段以下で買う基本 その７
土地値以下で買っておくことのもう一つのメリットが、
担保として評価が出るということ。
私が買っている物件のサイズだと、
隣が買えないとなかなか担保評価が出ませんが、
サイズがまともになると、
取得単価に対して土地の価値がかなり高くなります。
すると、土地値-取得単価分、
持っているだけで利益が出た状態になります。
銀行からすれば見るべきは、
その土地はいくらで売れるのか？
なにかあったらいくらで回収できるのか？です。
不動産業者に売り飛ばすことや、
未来の下落リスクも含めて、
７０％くらいの担保価値を認めてくれるので、
手元に資金を用意することができます。
私も買い進めていく中で、
基本的に借金するつもりはないのですが、
おいしい話ならありと思っています。
お金は道具ですし、借金は手段です。
目的達成に正義なのであれば使い、
目的達成に悪であれば、使いません。
まとめると、
土地値以下で買うことは、
将来のリスクヘッジであり、
隣地買取可能性をあげる為に安く買い、数を増やすこと、
不動産の数を増やす為の高収益体質になること、
資産価値が上がり売却で現金化や借金で加速という手段が増えること。
につながります。
最悪なのは高く買うことなので、
安く買う努力はしときましょう。
もうおわかりと思いますが、
現金を手元に用意すること、
指値で意思表示をすること、
それが大切。
現金がなければ、
現金化が目的の安売りを、
逃してしまいます。