不動産投資におけるリノベーションの流れについて、体験記を大家の為に記す。その１
不動産投資におけるリノベーションは、
ボロボロ物件を手掛ける投資家において、
一つの選択肢として、必要なものです。
誰からもいらないと言われることで
値段が下がっているのです。
土地相場の半額とかです。
それはそれは、どうしようもない。
自分が住めないレベルの古さです。
トイレも無理かもしれない、
風呂は最悪、私はつかれません。
断っておくと、私は潔癖ではありません。
そんなことが関係ないほど、
若い人には考えられない、
古くて汚い設備なのです。
すでに更地になっているものを、
買わない限りは、ついている設備との戦いです。
安い料金で賃貸募集をしていくので、
あまりさわらない方法もありますが、
私が嫌いなやり方なので、
リノベーションを行う方法で話をしていきます。
誰もいらないといった物件を、
人が住みたいと思える物件に変えることが、
私が手掛ける意味だと思うので、
そこを考えずに話をするのは、
絶対に違いますよね。
では、リノベーション体験記をはじめましょう。
不動産投資におけるリノベーションの流れについて、体験記を大家の為に記す。その２
物件を買ったら４０㎡くらいの２F建て中古テラスハウス物件、
中身を新築そっくりに仕上げることを目指すと。
リノベーション費用４００万円を目安にしています。
その範囲で収まる想定で購入を決めているので、
やる、やらない、
自分でやる、職人に任せる、バイトを雇う、
部材の仕入れを任せる、ヤフオクで仕入れる
空いてる時間にやってくれたらいいよ、
複数頼むから、うまくやってよ、
などなど、のテクニックで値段を下げます。
そういう判断をするために、
一番最初にやることは、
見積もりを取ることです。
どうするかというと、
工務店や大工さんと一緒に、
自分が購入した物件にいきます。
現地調査と言います。
サイズを測ったり、
現状をみたりしてくれます。
私は、物件の決済が終わった時に、
鍵が手に入るし、
決済時は物件に近い場所にいることが多いので、
契約に指定されたところの移動時間と、
契約時間を２時間で見積もって、
現地集合でリフォームチームの手配をします。
買ったらその足で、物件に移動し、
現地調査を行い、
リフォームの見積もりをもらうのです。
物件購入前にリフォーム業者と
一緒に内覧をする不動産投資家もいます。
この場合は信頼関係ができていて、
何度も取引するのであれば良いと思いますが、
買わない物件のリフォーム計画を考えさせられる、
リフォーム業者の立場から見た時に
無駄になるかもしれない仕事をしている、
そういう側面があることも忘れてはいけません。
そういった無駄打ちは
必ずどこかの費用に加算されます。
だって生きていく為に選んだ仕事ですから、
無駄になった仕事のコストは、
受注した仕事の利益に乗せて回収するでしょう。
だから私は仕事になる案件の見積もりしか頼まず、
合い見積もりも取りません。
無駄を省いて信頼関係を作って、
WIN－WIN－WINの関係を作ることが、
仕組化には必要と考えるからです。
不動産投資におけるリノベーションの流れについて、体験記を大家の為に記す。その３
現地調査をして見積もりが出てくると、
どの項目にいくらかかるかが算出されます。
だから、
やる、やらない、
自分でやる、職人に任せる、バイトを雇う、
部材の仕入れを任せる、ヤフオクで仕入れる
空いてる時間にやってくれたらいいよ、
複数頼むから、うまくやってよ
を各項目に当てはめていきます。
リフォーム計画中で一番面倒な作業です。
なので、お金に余裕があるなら、
丸投げでいいでしょう。
きちっとやると数十万円変わってきます。
自分の手元にお金を残すのか、
相手に儲けてもらうのか、
計画と戦略ありきです。
例えば、
電気配線という項目、
ある投資家は義理の父親が資格持ちなので、
頼んで材料費だけにしたとか、
洗面化粧台、
交換５０００円、本体５万円
と見積もりが出ていたら、
自分で交換、本体は解体現場から無料手配。
だったら、５万５千円が０円です。
各項目に置き換えができないか、
できないなら、やらないでいけないか？
そういうことを見極めていきます。
ちなみに失敗することもあります。
私は２つ目収益中古テラス物件の、
天井が昔ながらの木造構造と、
漆喰の味のある感じがオシャレで、
これを残そうと手入れをしない選択肢を選びました。
１０万円くらい浮きましたし、
価値がある選択肢だったと思ったのですが、
出来上がりをみると、
断熱材むき出しのかっこ悪い天井になりました。
案内した不動産屋から、
リフォームの途中ですか？と、
シンプルに傷つく質問をされました。
もちろん完成形です。笑
不動産投資におけるリノベーションの流れについて、体験記を大家の為に記す。その４
出てきた見積もりは、
設計計画をリフォームチームに任せて、
出てきた話です。
この物件のセールスポイントとか、
そういうものを創る作業ではなく、
あくまで新築そっくりにつくるなら、
って観点からの見積もりと設計図です。
なので、費用は削るだけでなく、
追加も必要です。
私の２つ目収益物件は、
LDKにこだわり、
出てきた見積もり以上に、
費用をかけました。
庭を潰して、増築でLDKを広くして、
料金は高いですが、かなり大きな窓を入れました。
光と風が通り抜ける高級住宅並みのLDKです。
庭、２部屋にわかれていたDとKを繋げて、
ドーンと空間を用意して、
窓のサイズを部屋に負けないものにしました。
そうやって、この物件のセールスポイントになりました。
値段だけを訴求すると、
必ずコモディティ化します。
そこは、これから中古テラスが安売りで、
どんどん世の中に出てくる可能性を考えて、
競争力を持たせるという視点も必要です。
なんせ、価値を付け足す。
リノベーションなのですから。
不動産投資におけるリノベーションの流れについて、体験記を大家の為に記す。その５
修正案をまとめて、
費用の削減と、意味のある出費を、
形にしていきます。
それとは別に同時並行で、
私の場合解体作業はやっちゃいます。
父親が別現場で仕事していた人間とかに、
このあと３時間解体手伝って！！とか言って、
物件に連れてきてくれます。
職人からしたら会社から日当がもらえているので、
パチンコ代、キャバクラ代、飯代、
そういったお小遣いが稼げるチャンスです。
しんどい現場の後なら微妙でしょうけど、
楽なら、ほとんど断られずに来てくれます。
で、マンパワーがあれば、
あっという間です。
直接持ち込みの廃棄までやってくれて、
時給換算の激安だったりします。
建設業の費用には、
日当換算だと高い人工代が、
さらに、交通費や派遣代、駐車場代、
上乗せされているんですよね。
時給で上乗せなら、
お小遣いでOKなので、
言い値で通ります。
あとは、またバイトない？？って、
職人さんから聞いてくれるようになるので、
それもチームを組むいいことの一つですね。
だいたい同じ人に頼むようにしてます。
軽トラに何回助けられたか、
おっちゃんありがとう。
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解体を終わらせておくことのメリットは、
他にも工期の短縮という効果があります。
計画が整わないうちから開始すると、
やはり費用は大きくなりがちです。
なので計画が決まってから取り組むべきです。
しかし、工期の遅れは、
そのままダイレクトに家賃がもらえない期間になってしまい、
さらには、入居の決まりやすい時期を逃すことになるかも。
そういう機会損失は経営をする中で、
大切な要素の一つです。
そうはいっても、
計画を決めずに始まって、
後から追加費用や、
現場で認識違いによるミス、
頼んでいたサイズでは入らないなどなど、
いろいろなパターンが発生してしまいます。
結果的に高くつくのも事実です。
なので、工期短縮の為、
いらないものを先に処分しておく解体は、
シンプルでいい方法です。
そして、計画をきちんと詰めることは、
工期の短縮につながり、
費用の削減につながり、
もらえるかわからない家賃よりも、
確実に手元資金を残すことができます。
手元に資金が残れば、
複利効果で大きくできますので、
家賃で回収するのを待たなくてよいことは、
メリットなのです。
合理的に、いいとこどりをしていくこと。
それが経営には求められます。
仕事が終わった後には、
必ず経済的価値は増えているものです。
建設会社には利益が、
解体手伝いに来てくれた職人には、お小遣いが、
私には、少ない費用で価値の高くなった物件が、
地域社会には人が住みたい住宅が、
経済活動の中にはそこに住む新しい住人が。
そうやって幸せになる人が多い、
仕組を作っていきたいですね。
不動産投資におけるリノベーションの流れについて、体験記を大家の為に記す。その７
オーナーチェンジという、
すでに誰かに賃貸をしている物件を買うと、
すぐに家賃収入を手に入れることができます。
しかし、物件の中をチェックすることができず、
住んでいる人もチェックすることができません。
どちらも表面をなぞることはできるでしょうけど、
それらはオーナーチェンジの大きなリスクだと考えています。
確認できないことは、
空室リスク、機会損失、
それらと比べても大きいと私は考えています。
リノベーションは大変です。
貸し出せるようになるまで、
資金が拘束されてしまうし、
一気に回収もできません。
貸しだしできるようになるまで、
時間がかかることも事実です。
回収に時間がかかることも、
毎月の家賃で回収していくことになるから当然です。。
私の２０１７/４月に買った収益中古テラスハウスも。
お客さんが２０１８/３月末に振り込んでくれた、
１カ月分の家賃と、保証金の２ヶ月分の家賃が、
入るまで。
８００万円の資金が眠ってしまってました。
ようやく、２０万円ほど掘り起こしたわけです。
キャッシュフローでいうとそうなります。
すでに土地の値段が投入資金より、
大きいのですから売ればいいだけ。
ということは今もらえるすべては、
チャリンチャリンモードなんです。
未来に向かって価値を創り出したこと、
それが大切です。
その隣の物件は、
2018/3月に決済して、
2018/4月にリノベ。
2018/5月にもう募集開始できます。
理由が面白いですよ。
隣と間取りや大きさがまったく同じだからです。
リノベーションプランがそのまま隣にはまります。
そして、失敗と成功が隣の案件で抽出できています。
だから、速攻で仕上がりました。
リフォームチームを作る。
中古テラスを買う。
いいところ取りは、頭を使えばできます。
まぁ、リフォームプランの流用は、
まったく想定していなかったので、
金太郎アメな中古テラスなら、
確かにそうだと、納得したものです。笑