不動産購入の手順、私の場合。 その1
不動産投資では、探す。
不動産投資物件を、選ぶ。
不動産収益物件の買い付け証明をする。
司法書士事務所へ連絡する。
売主さんと会い、お金を払い決済をする。
という手順で私は物件を手に入れます。
今後やっていく中で、
もっとやり方が変わる可能性はありますが、
今のところ、この手順で買っています。
ちなみに、今は手元に資金が無く、
年末あたりにまた指値を通しにいこうと、
そう思っています。
不動産購入の手順、私の場合。 その2
物件の探し方ですが、
私はオーナーチェンジ反対派です。
物件の中身を見ることができない。
今の住人がどんな経緯で、
どんな人物かを把握できない。
これをリスクと見ています。
空室リスクよりも高いと、
判断していますので、
オーナーチェンジ物件は、
対象から外します。
アットホーム、
ホームズ、
住友不動産販売、
センチュリー21、
ヤフー不動産、
あたりをチェックしていきます。
毎日チェックするので、
だいたい相場がわかってきます。
エリアや、戦略ありきですよね。
私は1000万円以下を探しています。
隣地が買えればという、
リーチ狙い物件が複数あるので、
最近は車が止まることを最優先して、
探しています。
指値が前提なので、
最初の売値が高いことは、
関係ありません。
良さそうな物件があれば、
問い合わせで資料をもらいます。
そして、内覧に行きます。
探すという工程は、
お宝探しとは違います。
お宝は、私達の目の前に現れることはありません。
誰かが売り急いでいて、
安くてもいいから売るというタイミングで、
買えるとすれば、
不動産業者か、
税理士か、
弁護士か、
司法書士か、
って感じですね。
なので、
アレンジして、
指値して、
価値を創り出せば、
採算があうのかどうか、
それが重要になってきます。
不動産購入の手順、私の場合。 その3
先ほど探しだした中で、
買ってもいいと思えるものを、
選ぶわけですが、
私達が有利です。
売主は買いたい人を見つけないといけませんが、
買う側は、その物件でないといけない理由はありません。
だから、急ぐ必要などは一切ないのです。
私達の有利を活かしたいところなので、
指値は思い切った値段でいいと思います。
選ぶというのは、これだ！！と見つけるのではなく、
自分が設定したラインを超えていきそうなところに、
指値をいれていくことです。
やってみないとわからない。
誰が買うんだろうという値段で売れるものもあるし、
その反対に、間違った値付けをして、
４年近く売れていないのに、
同じ値段から変わらないものまであります。
採算が合うものから売れてなくなっていくので、
結局は売れ残りはその値段で買う人がいなかった、
その他の物件なわけです。
別に買わなくても良い私達の強みを活かして、
売れ残っている物件に、
これだったら買うけど、どうですか？
と聞いてあげること。
それが、選ぶという作業です。
指値が通らないと買えないので、
指値が通りやすい工夫は必要です。
私は、
現金決済→ローンに売主が振り回されない。
即決→すぐに現金を払う。手付けとか２度手間はなし。
現状有姿引き渡し→面倒なことやらんで良いよ。
瑕疵担保責任免責→なにかあっても俺の責任で良いよ。
と相手が喜ぶことを提案します。
だから値下げした値段で売ってくれ。
そういうもんです。
まとめます。
１、よさそうな物件のリストを作る。
２、いくらなら意味があるのか値段を付ける。
３、相手にも得があるように指値をする。
不動産購入の手順、私の場合。 その4
指値の具体的なやり方ですが、
買い付け証明を書きます。
それを不動産屋に申請すること、
それが必要です。
買い付け証明は、
どこの誰が、
いつまでに、
いくらで、
どんな条件で、
どの物件がほしいか、
宣言するものです。
特約の事項に、
自分の不利を防いだり
（ローンが通らなかったら、この話は無しね）とか
相手の有利を作ったり
（何もしなくてこのまま売ってくれたらいいよ、責任はこっちが取るよ）とか
を書きます。
大切なことですが、
この買付証明書は、
法的な効力はありません。
買付証明に法的な効力を持たせる
何かをしなければですね。
あくまで自己責任でお願いします。
法的な解釈は、
時代の流れや前例が大切ですから。
買付証明は、
物件を売りに出している不動産屋に言ってください。
すぐにくれます。
書き方はネットで検索すれば出てきます。
不動産 買付証明 書き方
みたいな検索でいいと思います。
不動産購入の手順、私の場合。 その5
不動産屋から買付証明に記載した指値が、
通ったのかどうかの連絡があります。
押し戻しといって、
売主がいくらなら売ると、
表示価格からは安く、
こちらの指値よりは高い値段を、
伝えてくることがあります。
私は腹の探り合いは嫌いなので、
不動産屋には、無理なら別の物件を買います。
といつも伝えています。
実際に指値が通らなかったものはありますし、
買いたい物件が買えなかったこともありますが、
損はしていません。
次の物件を買うだけですから。
で、指値が通った場合ですが、
不動産屋は自分の利益を最大化するために、
司法書士の先生を抱えていたりします。
私は自分のチームに司法書士の先生がいるので、
他の人は使いたくありません。
１つを除くすべての物件で司法書士の先生は、
同じ先生にお願いしています。
何度もリピートでその先生にお願いするので、
気心も知れてますし安くしてくれるので、
問題もありません。
ということで、不動産屋に、
お抱えの司法書士の先生がいるので、
そちらにお願いしますと伝えて、
連絡先を教えます。
また司法書士の先生には、
買ったんで、お願いしますと伝えておきます。
あとは、不動産屋と
司法書士の先生が対応してくれるので、
重要事項説明書と、
手数料系を、
まとめてメールもらえるように言っておけば、
手続き終了です。
不動産購入の手順、私の場合。 その6
私は、手付けなしの一括決済しかしてこなかったですが、
手付けがある場合は、
事前に手付け金の指定額を、
振り込みをしておきます。
決済当日に残金を支払います。
不動産屋が売主と買主の日程を合わせてくれるので、
あとは指定された場所と時間で決済をします。
精算手続きは、
買主は残金を払い。
売主は領収書を出す。
契約書はその場でお互いサインをし、
割り印を押していきます。
不動産屋、司法書士の先生、買主、売り主、
多い時だと、
不動産屋×２、司法書士の先生×２、
のパターンもあります。
売主側と、買主側にそれぞれついていた場合。
そうなります。
あと、１００万円の束を銀行で
帯留めしてもらうことはオススメです。
信用してもらえるなら、決済がスムーズです。
私はいつもネット銀行を使って、
忙しい中決済しているので、
売主さんに謝って不動産屋には、
お札の枚数をカウントする機械を用意してもらってます。
がさっと、バラバラのお札を若造が鞄から出してくるので、
変な空気は流れますよね。
銀行が平日しか空いてないことが原因です。
福岡県から、
京都・大阪・滋賀の物件を決済するんだから、
仕方がないのです。
私の場合、父親が不動産屋なのに、
そこを通さず決済すると露骨に父親が嫌がります。
そうすると委任で代理決済をやってくれないですし、
自分が行くしかないので、
まぁ仕方がないのです。
ATMから帯留めの１００万円束が出れば、
なんの問題もないんですけど、
こればかりは仕方ない。
あとは不動産屋、司法書士の手数料などの決済、
固定資産税の負担割合の決済、
などなど、１円単位の決済もあります。
それらは、細かい端数を用意しておくのが、
暗黙のルールです。
私は一回、なぜか用意したはずの封筒に、
ぴったりの金額が入ってなくて、ショックでした。
忙しい中に動き回るとこういうことも起きます。
できれば、体と心は万全の状態で。
なにせ、金額大きい取引ですから。
不動産購入の手順、私の場合。 その7
一日で２つ同時に買ったことがあるのですが、
司法書士の先生が気を利かしてくれて、
日当で１万円におさまるように、
ほぼ実費でやってくれました。
２か所への移動といい、
時間的な拘束があったにもかかわらず、
嬉しいですよね。
父親からの紹介で使わせていただいていたのですが、
こういう気づかいをしていただけたので、
今後何度も取引する全てをお任せしようと思いました。
購入の手順を私の場合でまとめていますが、
実際は４００万円よりも
大きい買い物をしたことがありません。
ローンも組んでないですし、
シンプルパターンですよね。
またローンを組んで買ったら、
記事にまとめていきます。
何事も経験であり、
今のところ騙されたということもなく、
決済金額も低いのに、
皆さんまともでラッキーなんでしょうね。
色々、怖い話も聞きますし、
ちゃんとお付き合いしていける業者さんを、
見つけてください。
それが、この記事で一番伝えたいことかもしれません。