不動産投資の管理会社を選ぶ重要性。
不動産投資において、
不動産投資という言葉を使うけども、
不動産賃貸業なんだという話は、
繰り返ししてきたつもりです。
つまりは、ビジネスだということ。
ビジネスと格好つけていっても、
それはなんなのかという話です。
ビジネスとは、
人・モノ・金・情報を組み合わせて、
社会には価値を、
人には対価を、
オーナーにはお金をもたらす仕組みだと、
私は考えています。
ビジネスの構成要素の、
人という部分に、
管理会社を選ぶという重要なキーファクターが存在します。
不動産投資における管理会社の役割とは
管理会社とは、
お客さん→オーナー
お客さん←オーナー
という構図に、
お客さん→管理会社→オーナー（必要な時だけ）
お客さん←管理会社
ってな感じで、間に入る会社ですね。
その結果、オーナーは自分がやるべき仕事を、
人に任せることができるので、
楽に運営ができるようになります。
それをもって、
うまく運営を回していくことで、
規模の拡大を目指すことができ、
ビジネスとして大きくなるのです。
また、物件の募集も任せることができるので、
一番重要なお客さんという部分が、
その会社の能力に依存するので、
結構、ビジネスモデルの危うさもあります。
そこで管理会社の重要性がでてきます。
管理会社の選び方
極端な話、
どんなスタイルを目指すのかで、
誰をパートナーに選ぶのか？という、
根本的な話が決まってくると思います。
ただし、一般論でいうと、
客付けが強い管理会社
→空室による機会損失を下げる
管理能力の高い会社
→管理不足や、対応力不足による、転居を防ぐ。
物件管理能力の高い会社
→トラブル対応、リフォームの適切な提案、により、物件の価値を保つ。
ってことになると思います。
全部に優れているってことであれば、
すごい人気でしょうね。
結果的に値段が高いということになりそうです。
すべてを求めるよりも、
自分の不得意な分野や、
物件にとって必要なこと、
そういう視点で選ぶとスタイルにあってきます。
あとは、会社がよくても、
担当が悪い場合は、
会社の力は発揮されないだろうし。
担当は良くても、
会社が悪い場合は、
担当が変わったら最悪だろうし、
これも重要ですよね。
結局、人が大切ということになります。
私は管理会社を使っていません。
あとは参考になるかわかりませんが、
私のスタイルだと、
父親が一番、管理者として適任なので、
その役割をお願いしています。
父親は建設業と、不動産業の個人事業主です。
そのつながりで、建設業者の中で特に選定の難しい、
いい職人を知っています。
そして、私のメイン商品は駐車場と、
中古テラスハウスなので、
長期入居で、出入りがなく、
トラブルをいかに安くで
クオリティを高く処理するかが重要です。
そのため、
管理料支払い方式ではなく、
何かトラブルがあったら、
現場で解決してもらって、
事後で費用精算の請求があります。
父親にはそこで自分の費用を抜いてもらってます。
私は、トラブル対応もしなくてよいですし、
賃貸業のオーナーにも関わらず、
仕事をせずにビジネスが回る仕組みになっています。
私の仕事は、
次の地上げをしていく現場を、
選定して戦略を立てて、
切り込んでいくこと、
金策を考え、拡大かステイか、
資本比率は間違っていないか、
などなどを計算していくことです。
私の場合は、不動産投資だけでなく、
株式会社の社長だし。
ビジネスが不動産投資だけではないので、
自分の労働力の割り振りは、
相当なスキルを求められています。
私の労働力を適切に割り振りした結果、
ビジネスとして拡大していく、
サラリーマン大家さんは、
おそらく私以上に時間の使い方が上手くないと、
しんどいと思います。
不動産管理会社とのコミュニケーションは、結局大切
ビジネスに強い人は、
結局人を使うのが上手い人です。
管理会社をどれだけ上手く使えるかは、
その時その時の判断になってくるわけです。
どれだけいい会社、いい担当者も、
コミュニケーションをとって、
育て合う必要はあると思います。
あなたは、
不動産投資家として、
ビジネスのオーナーとして、
管理会社は、
管理能力や、
対人能力を。
あとは、
結局人は好きな人の為なら、
努力できますが、
嫌いな人の為には
努力できません。
うるさいお客さんには、
言われたくないから仕事をするけど、
なにも言わない人には、
許してくれるだろうと後回し。
前者は、好きだから頑張る。
後者は、嫌いだけど怒られるのはもっと嫌。
っていう心理からくる、
仕事の優先順位のつけ方ですね。
上手く付き合っていく必要がある。
お金を出してハイ終わりってのは、
違うだろうということです。