不動産投資と、サラリーマン大家、ワンルーム投資
不動産投資が日本においてサラリーマン大家の参入で、
地主大家がメインという時代からは様変わりしているように思います。
私は博多駅から徒歩10分の所に住んでいるので、
色々思うことはあるのですが、
ワンルーム投資が人気であることがわかります。
今までコインパーキングや月極め駐車場だったところが潰れて、
ワンルームマンションがあちこちに建築されているからです。
最初から実需である住居としての販売ではなく、
投資用のワンルームマンションです。
主にサラリーマン投資家に販売されて、
どんどん売れていきます。
私は経営者で変な人間なので、
試してみたいことがあって、
道でアンケートと称してお客さんを探している、
ワンルーム販売会社の、
アルバイトさんの目の前をスーツで歩いてみました。
ワンルームマンションの販売会社が、
お客さん（サラリーマン投資家）を見つけようと必死な所に、
スーツ（サラリーマンの戦闘服）で通るなんて、
カモがネギ背負ってるようなものなので、
やはり声をかけられました。
私の年齢は３０歳です。
狙い通りなので、
ワンルーム投資のアンケートに答えてあげて、
対応していくつか質問してみました。
私を対応してくれたアルバイトは、
経験も浅い、アンケート係でしたので、
顔がかわいいことと、若さ以外なにももっていませんでした。
残念ながら下っ端過ぎて有力な情報は手に入らなかったですが、
不動産投資セミナーがものすごい勢いで開催されているのを確認して、
一大産業だなーと感じました。
アンケート→セミナー勧誘→販売
サラリーマンをやりながら大家さんになること、
何も考えずに生きているサラリーマンと比較したとき、
現状を変えることに興味をもつことはいいことだとは思います。
サラリーマンをしながら大家になることは、
未来に希望を持って始まるものだし、
新築ワンルーム戦略も不動産投資の一つの形ですよね。
経営者である私は絶対やらないものですけど。
サラリーマン大家さんに大人気のワンルームマンション投資とは
ワンルームマンションは、
投資する物件の広さから単身者がターゲットになります。
働く人が多い地域の駅から15分圏内に、
ワンルームマンションが建設されていることが多いですよね。
もちろん需要はあります。
新社会人になったら、ワンルームマンションで一人暮らしが始まるかもしれない。
会社の転勤があればワンルームマンションで一人暮らしが始まるかもしれない。
単身赴任があれば、ワンルームマンションで一人暮らしが始まるかもしれない。
一人暮らしを始めるタイミングは、
会社が多い場所の方が起こりやすいです。
その為需要が高いことも間違いありません。
で、サラリーマン大家になる為に、
不動産物件を購入するのですが、
ワンルームマンション投資は、
一棟まるごとではなくて、
区分所有で一室だけ買うんですよね。
新築ワンルームマンションは、
住宅ローンを組んでいないかぎりは、
サラリーマンであることで融資が
出てしまいます。
収益に対して融資が出ていないことが問題であることは、
かぼちゃの馬車事件と同じです。
別記事で記事として取り上げているので、
良かったら確認ください。
ビジネスモデルで融資が出てるわけではなく、
給与からの補填ありきなのです。
借金があったら、仕事辞めないですよね。
仕事をやめないサラリーマンなら、
３０年の月日をかけて、３０００万円を貸したら、
せっせと６０００万円くらい返してくれます。
給料と物件を人質にできれば、
大数の法則から安全に手数料を回収できてしまうはずなんですね。
だから、カモがネギを背負ってる状態で、
その物件が儲かるかどうかというビジネスモデル無視の融資がされます。
銀行は決して太鼓判をおしてくれているわけではないと認識が必要です。
不動産投資で大成功したらやめる人が出る可能性がありますけど、
都市部のワンルームマンション投資なんて、
区分所有でやっても儲かりません。
儲かるという基準をどこに持つのかによりますが、
私が考える儲かるという概念を満たすものではありません。
結果的に借金してくれてありがとうという銀行と、
買ってくれてありがとうのワンルームマンション販売業者さん、
物件がたくさん増えてリーズナブルに好きなマンションを選び放題の借り手、
この辺りは嬉しいでしょうけど、
サラリーマン大家さんは儲からない投資であるにも関わらず、
様々なリスクを背負います。
つまりリスクとリターンの割合が良くないのです。
給与から補填できなくなったら？？
売っても借金より安くでしか売れなかったら？？
同じようなワンルームマンションがどんどん増えて、自分の物件が古くなっていったら？？
空室が続いて、収入はないのに、管理費や固定資産税、借金の返済をしなくてはいけなかったら？？
物件を建てた会社が倒産して、実は物件が手抜き工事だったら？？
もっと自分にあった投資があったとしたら？？
選ぶリスク、
持つリスク、
やるリスク、
やらないリスク。
ワンルームマンション投資を否定しているわけではありません。
背負うなら、成果を。
リスクには、リターンを。
それを満たす投資、
それを満たす戦略、
をちゃんと持って、やってほしいと思います。
未来の自分の幸せの為にやるんですから、
不動産投資を行うことが目的ではありません。
ワンルームマンション投資は儲からないと言っても、
破綻まで行く人はマレです。
でも、やらなきゃよかったってサラリーマンはすごい多いです。
シミュレーションしたらわかります。
なんのためにやっているのか、わからないという状況が生まれるような仕組みですから。
もちろん儲かる方法もあったりします。
ちゃんと戦略が大切なんですよね。
ただし。
狙いがハズレたときの選択肢の無さや、
管理費などの固定費の存在、
自由がないことも区分所有であるデメリットですよね。
区分所有であるデメリットを少なく、
メリットを最大化して、
区分所有物件の投資を楽しんでいきましょう。
私はサラリーマン投資家でワンルームマンションは、やりませんけどね。
サラリーマンだったら、一棟投資します。
いや、本当に。