不動産投資の事件研究、かぼちゃの馬車（女性専用シェアハウス）、スマートデイズ（スマートライフ）、スルガ銀行横浜東口支店
不動産業界に激震が走ったと言ってもおかしくない事件です。
サブリース契約とは、
年収１０００万円を超える勝ち組サラリーマンがなぜ被害にあったのか、
問題が表面化して全国にニュースとして駆け巡るまで、
簡単にまとめておきます。
かぼちゃの馬車（女性専用シェアハウス）とは
スマートデイズ（スマートライフ）がサブリース契約で家賃保証をつけて、
販売を行っていたシェアハウスのブランド名です。
田舎からでてきた女性をサポートするという大義名分がありましたが、
どのような問題点があったのか、まとめます。
問題点１、想定家賃が高い
想定されていた家賃が高かった。
それ故に、入居は入らない。
シミュレーション以下の数字になる。
想定外が最初から起こる想定レベルだった。
問題点２、共用スペースが狭い
共用部を狭く設計することで、
部屋の数を増やす設計であり、
水回りをそろえないことで安く建築が可能、
その為、本来は低い家賃や初期費用を安くしたい人がターゲット。
しかし、女性専用シェアハウス。
シェアハウスOK、狭い部屋OK、家賃高いOK、男子禁制OK
のターゲットの女性はそのエリアにどのくらいいるのか、、、
問題点３ 立地の悪さ
駅からの距離が中途半端であったり、
同じエリアに複数棟建設が行われていた。
それを問題にしないためには、
駅から離れても価値のある物件であることが条件。
同じエリアに複数棟建設であれば、それ以上の需要があることが条件。
女性限定シェアハウス以外の強みが見当たらない。
シェアハウスOK、狭い部屋OK、家賃高いOK、男子禁制OK
のターゲットの女性はそのエリアにどのくらいいるのか、、、
問題点４、金利が高い
不動産投資を現金でやらないのであれば、
金利は敏感すぎるほど敏感になるべき要素。
銀行から借りるお金である調達金利を安くして、
人に貸して得られる利益を利回り高くする、
利回りから調達金利を引いた差を錬金術として使う、
不動産投資にはそういう側面があります。
そのセオリーを無視した、投資であること。
問題点５、物件が高い
取得単価が１億円を超えるので、
それだけでも自己資本比率や返済比率といった問題が出てくるが、
それ以上に、
共用部をあれだけけずれば、通常の建築費用はかなり安いはずですが、
実際に取引された物件価格を考えると、、、
不動産投資における最高のリスクヘッジは、安く買うこと。
リスクヘッジは安く買うこと、
リスクオンは高く買うこと、
リスクオンするときは、すべてコントロールできないとやってはいけない。
年収１０００万円を超える勝ち組サラリーマンが狙われたわけ
年収１０００万円を超える収入がある勝ち組サラリーマンは、
優秀な人が非常に多いです。
基本的に資本主義経済は、その人がもたらすことのできる価値がリターンです。
で、私がビジネスで不動産を売らないといけないのであれば、
絶対にターゲットはスマートデイズ（スマートライフ）と同じになります。
理由は簡単で、年収１０００万円を超える収入があるサラリーマンは、
本業が充実している。
時間がない。
融資が出る。
からです。
そもそも物件価格が１億円を超えるので、
融資ありきになります。
となると属性が大切です。
融資がでない人は、やる気があろうと、本気だろうと、いい奴だろうと、
融資がでなくて買えないのです。
本業が充実していると、仕事以外はその他のオプションなわけです。
そのため、興味関心がそもそも薄いです。
調べない、資料だけ目を通す、まぁなんとかなるだろう。
それくらいのテンションになりがちです。
そして、年収１０００万円をこえるビジネスパーソンは忙しい人が多いです。
時間がないとちゃんとした人間でも、
やりきることが難しくなります。
誰かの力を頼りにしないと成り立たないことが増えるのです。
自炊ではなく、外食とか、
洗濯機をまわすより、定期宅配クリーニングとか、
そういうものも含めてですね。
年収１０００万円をこえるサラリーマンであるビジネスパーソンには、
目標を達成できる人、忍耐力のある人、行動力がある人、
明るく社交的な人といった本当に才能にあふれている人が多いです。
そんな優秀な人を相手にビジネスをするなんて難しいと思いますか？
答えは楽勝です。
私はビジネスでさまざまなマーケティングを行いますが、
それぞれの属性によってウィークポイントが違います。
正しい武器を持ち、相手のウィークポイントに攻め込めれば、
攻略することは非常に簡単です。
優秀な人は優秀であるが故のウィークポイントがあります。
そこに攻め込みます。
リスクとリターンの信じるに値する根拠を用意し、
すでに契約が成立した案件を見せ他の優秀な人間もやっていると伝え、
社会貢献であることを＋します。
そして、年金不安や、老後の問題、子供にかかる費用、そういう先の心配をわかりやすく提示し、
最後に、安心を売ります。（今回ここがサブリースによる家賃保証）
やる理由を与え、やらない理由を削る。
特に優秀な人間は自尊心や、社会に貢献したいと、
気持ちを強くもつ部分があります。
そこを煽ります。
そうして、冷静に考えるとわかるすべてが、
本業が充実していること、
時間がない、
融資がでる、
それらの条件をクリアすることで、
見えなくなります。
本業の充実が、自信と自尊心を強化してしまい、
時間がないことが、ノウハウを自分で考えることや、
勉強することをさせず、誰かを頼りにすることにつながり、
信頼する銀行から１億円を貸してもらえることが、
買ってもよいと太鼓判をおされたような気にさせ、
冷静であれば見えたことすべてが、
見えなくなるのです。
幸せに生きることが目的であり、１億円で不動産を買うことは手段のはず。
なぜ、１億円の借金をする必要があったのでしょうか。
幸せに生きることは、他人のお金をあてにして１億円借りることなのでしょうか？
幸せに生きることは、他人のビジネスモデルをあてにしてお金だけ出すことでしょうか？
目的と手段が入れ替わるとは恐ろしいことです。
被害者は７００人を超えるそうです。
恥を隠したいはずの被害者が、
様々な気持ちからインタビューを受けていたり、
危機的状況から戦うために、立ち上がっています。
そこから学ぶことは多いはずです。
ちなみに、こういう事件は手を変え、品を変え、
また私達の目の前に現れます。
また被害者が出ます。
この事件に何を思うか。
大切にしていきましょう。
スマートデイズ（スマートライフ）が事件化しニュースになったわけ
年収１０００万円を超えるサラリーマンに、
安心感を与えて、自尊心をあおって、
不動産を購入させるということは、
昔から不動産業界の当たり前です。
だからこそ、別にスマートデイズ（スマートライフ）が行ったことが詐欺であるとか、
そういうことをいいたいわけではありません。
ただし、なぜ年収１０００万円を超えるかぼちゃの馬車オーナーが、
かぼちゃの馬車を買い、オーナーになろうとしたかが問題です。
やる理由よりも、
やらない理由のつぶし方が実に日本人向けです。
日本人はよくも悪くも、懐が深く、知的で、努力家で、保守的なのに大胆です。
結果的に、
サブリースで家賃が保証されていること、
銀行はつぶれるビジネスにはお金を貸さないと信じていること、
優秀な人は「みんなやってる不動産投資」という状況が生まれていたこと、
が
やらない理由をつぶしてしまいました。
やるべき理由はたくさんあるので、
やらない理由がつぶれた時、人は行動します。
そして、かぼちゃの馬車の項目を読んだあなたは、
気が付いていると思います。
家賃保証など実現するわけがないのです。
私が指摘したビジネスモデルの不備をすべて解消できないと、
ビジネスとして成り立ちません。
そして、約束はやぶられました。
ごめんなさい、サブリースの賃料は払えませんと。
年収１０００万円をこえるサラリーマンオーナーたちは、
もう一つの約束をしています。
スルガ銀行横浜東口支店などから、
お金を借りているので、
１、毎月いくら返します。
２、約束やぶったら、一括でお金を返します。
３、お金で返せないなら、返せる方法で返してね。
と契約書が手元にないので、詳細がわかりかねますが、
お金の借用書というのはだいたいこんな感じです。
毎月お家賃払いますねという約束はスマートデイズ（スマートライフ）に破られたのに、
毎月いくら返しますねというスルガ銀行横浜東口支店などとの約束は守らないといけない。
そして、ようやくもう一つの真実にたどり着きます。
自分の物件に入居者がほとんどいない
ということです。
スルガ銀行横浜東口支店などにお金を返す原資は、
もとのもとをたどれば、入居してくれた人が払う、
住まわせてくれてありがとうの家賃です。
住んでないなら、あるわけない。
そんな現実でした。
約束が守られるはずもないことは、
問題点の指摘にあるとおりです。
現実は、入居者がおらず、
約束していたサブリースの賃料は確保できず、
別のオーナーに新規で販売したかぼちゃの馬車の販売益を、
既存オーナーのサブリース賃料として渡していました。
永遠にオーナーになる候補生がいないと成り立たない、
ビジネスモデルだったのです。
そして、スルガ銀行横浜東口支店などの融資方針の変更といった、
あたり前に起こる簡単なこと一つで、
７００人を超える人の人生を変える問題が表面化しました。
買ったときには始まっていた破滅へのカウントダウン。
それが表面化した、それだけのことです。
スルガ銀行横浜東口支店
さまざまな記事で、スルガ銀行横浜東口支店などの、
社会的責任を追及する記事をみかけます。
まったく何を言ってるんだか、
馬鹿じゃないかと私は思っています。
スルガ銀行横浜東口支店のような、
独自の基準で、リスクとリターンをリバランスして、
貸し出しを行う金融機関は日本の宝です。
この世界のお金が余っているところから調達し、
この世界のお金が必要なところに手数料付きで配る。
どんどんやってもらわないと困ります。
この世には、素晴らしいことを起こせる、創れる人材がたくさんいます。
ほとんどの人が、地位も名誉も、お金もありません。
そこをちゃんと形にできるパートナーに銀行はなるべきだと私は思っています。
まぁ、あの物件に融資をしてしまう、
スルガ銀行横浜東口支店の融資は、
仕組みもできてないし、リスクヘッジも、、、。
私なら、お金を預かり、貸して、回収するというビジネスをするなら、
恥ずかしくて外を歩けないレベルです。
スルガ銀行は、格好いい独自路線で大好きな銀行だったんですが、
すべての社員が優秀なんてことは実現不可能なんで、
仕方ないといえば仕方ないですけど、
お粗末ですね。
だって、焦げ付くから。
しかも、同時期に多発します。
回収は早くというのが投資の鉄則ですが、厳しいですよね。
相手に支払い能力がない場合、
リスケ（債務者の状況により、返済スケジュールを調整すること）しないといけないし、
それに割かれる労働原資の問題。（非常にデリケートなので、役職付きの判断が必須）
それが同時多発的なわけです。
経営者としては避けるべき状況。
それでいて、
金融庁からは目をつけられる。
別件でも苦しいオーナーなどからは貸してやってるにも関わらず、責められる。
社会的に批判の的になる。
大数の法則といって、統計上の確立におさまるというものを私は大切にしていて、
保険などに用いられている手法ですね。
スルガ銀行は地方銀行ながら、全国に融資を独自の基準で行うという荒技で、
結果的に大数の法則を利用できる状態になっていたのに、
個別案件でこういうのを多数抱える選択をしたことを、
自分の強みがわかってねーなーとダサさを感じます。
まぁ、どうせ日本のことなんで、
自粛の嵐で、右にならえの横並びで不動産に対する融資が、
でなくなるでしょう。
また、薄れたころにそうはいっても、
面白い銀行が出てきます。
また記事にしたいと思います。
さんざん言ってますが、
私はもう借金以外の仕組みでお金はじゃぶじゃぶ余っていて、
こんな金利で借りることがないので、
スルガ銀行にはお世話になりませんが、
状況を変える一手として、仕組みをつくる手段としては面白く、
研究していただけに残念です。
不動産投資の事件研究、かぼちゃの馬車（女性専用シェアハウス）、スマートデイズ（スマートライフ）、スルガ銀行横浜東口支店、そして私の怒り編
私が最も怒りを感じていることは、
年収１０００万円を超える優秀な人を、
これからの日本を支えるビジネスパーソンの人生を変えたことです。
彼らが被害にあわずに進んだ先に生産されるであろう価値あるもの、
自尊心やプライドを傷つけられていなければ、
生活が破綻しなければ、
物件の処分に悪戦苦闘しなければ、
この社会にもたらされるであろう価値あるもの、
それを想像したときに奪われたものに怒りを覚えます。
優秀な人は本当に数えるほどしかいません。
その人たちが自分が満たされることで余裕ができ、
人の為に使うパワーは計り知れないものがあります。
単純なモノサシで測れるものではありません。
それは７００人の被害者から失われたと感じます。
本当に生きていくことが大変だと思います。
する必要のなかった苦労を抱えて生きていくことになると思います。
だからこそ、他人の為に利益を提供し、
自分の幸福を追及できる素晴らしい人でいてほしかったなと思います。
自分かわいさのあまり、１億円の借金をするようなダサい人にならないでほしかった。
この記事は、今働いてくれているスタッフに向けて書いています。
働くって？生きるって？
未来の自分に誇れる行動を。