不動産投資のインカムゲインとキャピタルゲイン、どっちがいいのか比較したい。
インカムゲイン → 家賃収入や、自動販売機の売り上げ、駐車場収入、太陽光発電収入などなど
キャピタルゲイン → 売却益
結論からいうと、比較する意味がない。
インカムゲインもキャピタルゲインも最大化できなければ、
考えることに時間を使うことが意味不明。
考える、悩むなら成果を。
インカムゲインもとれて、キャピタルゲインは当然！！
そういう不動産投資の戦略が大切です。
私の不動産投資の戦略は別記事で紹介しています。
インカムゲインとキャピタルゲインの最大化という答えの一つですよ。
日本は世界的にも家賃収入がおいしい国の一つ。
不動産物件の物件価格と、借りる賃貸価格に差があって、
賃貸業という側面をみれば、
不動産の物件を買う側からすると安く、
不動産の賃貸物件を借りる側からすると高い、
まぁ世界の国々と比べてってだけなんで、
だから不動産投資をやった方がよいとかそういう話ではない。
ただ、金持ちがより金持ちになる仕組みとして、
日本では機能するので、不動産を所有し貸し出すということは領主になるって感じですかね。
不動産投資の中でも権利収入に近いことは、
インカムゲインのおいしい特徴の一つですよね。
で、一般論としては、日本の不動産投資はインカムゲインが良いとされてます。
日本は少子高齢化で、
不動産である土地の値段が上がることは一部のエリアを除いて、
ありえないことのような論調が多いです。
実際は、買った不動産物件の土地の値段が上がらない。
そんなことはありません。
特に不動産の物件価格は、びっくりするくらい適当です。
年末やったんで３９０万円の不動産の土地売り物件に、
なんとなく年内に売りたいやろうなぁと思って、
この値段なら買いますよと指値で９０万円の値引きを要求したら、
それでいいですよと成立しました。
２３％オフです。
仲介手数料も物件価格に比例するので、
嘘みたいに安くなりました。
現実世界の90万円って、
庶民が必至で貯金してるお金ですよね。
それが、たった一声で変わるのが不動産売買のリアルです。
理由は簡単。
その不動産物件がiPhoneと違い、
在庫が無く、
オンリーワンだからです。
まったく同じ不動産物件はこの世に存在しません。
比較ができないので、無理やり過去不動産売買のデータや、
不動産売買が成立した近隣相場などから価格をとってきてるだけだからです。
物件を売りたい売主は、売れなかったらお金が入りません。
だから、いくらで売れたかの
いくらも
売れたも
どちらも重要だからこんなことが成立します。
ちなみに、今回の不動産売買の例えでいえば、
不動産を所有する土地の権利者が５人もいました。
相続でわけわけして不動産を相続されてました。
だれも土地の管理はしたくないし、邪魔。
所有しているだけで取られる固定資産税を取られるという状況だったのです。
いらないものにお金を払い続けるという意味不明な状況が続いていると思ってください。
だから売りたい。
というところに、３００万円なら買うという提案があったのです。
一人で90万円も買値が下がれば、90万円損した気になります。
でも、５人で90万円の損をわけあったら、
一人１８万円なわけです。
１８万円の妥協ができれば、
面倒から解放されて、
自分が頑張ったお金でもないお金が６０万円もらえます。
３００万円の５人でわけわけですからね。
しかもすぐに。
78万円もらったほうがいいけど、
60万円なら今すぐ手に入って、
78万円なら、いつ売れるかも売れないかもわからない。
つまり手に入らない可能性がある。
その時の判断なわけです。
だから、インカムがうんぬんより、
キャピタルを狙う戦略が成り立つのです。
不動産価格が適当だからです。
ちなみに、不動産の投資戦略は別記事で書いてますが、
成功事例としては、
４００万円で４５㎡で買った土地、
その隣を３５０万円で４５㎡を買いました。
合わせると、７５０万円で買いまして、９０㎡になりました。
その土地の価値は、いくらでしょう？
７５０万円でしょうか。
正解は１８００万円です。
４５㎡では再建築の許可が実質おりません。
再建築不可ではありませんが、意味は一緒ですよね。
なので、意味不明な安さになっていきます。
というのも４００万円の土地が最初に売りに出た時に、
９００万円の値段がついていました。
建てられない土地に９００万円の買い手がつくわけもなく、
売れ残り、５６０万円まで下がってました。
えいやーと４００万円なら買うよと言ってみたところ、
あい、わかった。と、
売買が成立。
そして、わずか１年で隣も買えて、
めでたしめでたし。
私は１８００万円の土地を手に入れました。
なんで、価値がわかるのかって？
売らないとわからないじゃないか？って。
その通りです。
ただ、道挟んで向かい側の８１㎡の土地が、
出て三日で１８００万円で売れました。
道路の接面も私の物件より狭く、
土地の大きさも狭い物件がです。
おそらくもうちょっと高くても売れているでしょうし、
私の物件のほうが採光、接面状況、広さと条件がいいので、
予測が立ちます。
楽勝です。
というか、売ってくれと連絡が来てるので、
まぁ、その価格でもあるということです。
結論をいうと、インカムゲインとキャピタルゲインを比較する意味がない。
インカムゲインもキャピタルゲインも最大化できなければ、
考えることに時間を使うことが意味不明。
なぜなら、頭を使えば人口が減って経済が疲弊しても、
キャピタルゲインは取れるからです。
取れるものを取らない意味がわかりませんよね。