京都フィナンシャルグループ（５８４４） +7430円
奥さんの実家の裏を買うまで⑦
次に思考した部分は、「資産性が高くなるが、利回りが低くなる問題」についてです。
利回りが低くなると、稼ぐ力を見る時に低いと判断され、次の融資で苦労する可能性があるんですよね。
そこを解決する手段として、ポートフォリオ化しました。
7月に３つも不動産を購入した狙いが「ポートフォリオ化」ということにあります。
物件名ABCをポートフォリオ化してみます。
A（７００万円）＋B（３８０万円）＋C（４００万円）
＝１４８０万円（購入費）
A（２００万円）＋B（５００万円）＋C（０円）
＝７００万円（再商品化コスト）
A（３６万円）＋B（８４万円）＋C（５４万円）
＝１７４万円（年間家賃）
A（１８００万円）＋B（８４０万円）＋C（４００万円）
＝３０４０万円（転売価格）
ポートフォリオ化してしまうということは、年間家賃１７４万円を２１８０万円で割ることになり、「利回り＝約８%」になります。
嫁の実家裏を単体で考えなければいけないとすれば、年間家賃３６万円を９００万円で割ることになり、「利回り＝約４%」になりますから、ポートフォリオ化した方が良い数字が出ます。
また、転売価格を見てわかる通り、今回の奥さんの実家裏は転売すれば儲かるものですが、その他利回りの為に買ったものは、転売しても利益がでません。
ざっくり言うと、利回り・元本が２倍違うので、稼ぐ力が４倍違うことになる。
稼ぐ力が４倍になるのであれば、ポートフォリオ化した方がよいというのがわかりましたので、ポートフォリオ化しました。
また、逆に利回りがいい物件は転売価格が低く資産性が低いですから、資産性が高く利回りの低い嫁の実家裏と組み合わせてやれば、資産性も利回りも良いというポートフォリオができます。
【結論】
ポートフォリオ化したことで、資産性が高く、利回りも良いというものに生まれ変わりました。